Przepisy o rencie dożywotniej mają przede wszystkim chronić seniorów
2014-07-07, 23:18
Najważniejszym celem ustawy o rencie dożywotniej jest ochrona osób, które w zamian za przeniesienie własności nieruchomości, nabywają prawo do dożywotniego świadczenia pieniężnego.
Posłuchaj
Obecnie stosowane w takich sytuacjach przepisy Kodeksu cywilnego, niedostatecznie je zabezpieczają. Nowe regulacje mają to zmienić, nakładając na firmy oferujące renty dożywotnie rygory, których do tej pory nie miały. Projekt ustawy o rencie dożywotniej przygotowywany przez Ministerstwo Gospodarki trafił właśnie do konsultacji społecznych i międzyresortowych uzgodnień.
– Taka umowa ma ogromne znaczenie, bo dotyczy często dorobku całego życia. Z reguły jest zawierana przez osoby starsze, w związku z tym ryzyko jest dodatkowe i dlatego trzeba szczególnie uważnie i roztropnie podchodzić do jej zawarcia – mówi Grzegorz Lang z Ministerstwa Gospodarki, który był gościem Radiowej Jedynki.
Niezbędne jest zezwolenie KNF
W przygotowywanej ustawie, dożywotnie świadczenia pieniężne będą mogły oferować spółki akcyjne o kapitale zakładowym wynoszącym co najmniej 2 miliony euro. Niezbędne też będzie zezwolenie Komisji Nadzoru Finansowego. KNF będzie mogła również cofnąć zezwolenie w przypadku stwierdzenia naruszeń prawa przez spółkę lub zaniechania przez nią obowiązków określonych w ustawie. To tylko z niektórych przyszłych zapisów.
– Wszelkie prace legislacyjne poprawią bezpieczeństwo osób, które korzystają z tego typu świadczeń, przede wszystkim umożliwią im świadome podjęcie decyzji – uważa Marcin Jańczuk z Metrohouse. Ustawa przewiduje też m.in. obowiązkowe wprowadzenie cezury czasowej pomiędzy przedstawieniem oferty przez fundusz, a decyzją danej osoby, która ma podpisać z nim umowę.
Musi być prognoza świadczeń
Firma przede wszystkim jest zobowiązana dokładnie poinformować swojego klienta o szczegółach zawieranej umowy. Ale to nie wszystko.
– Musi przedstawić prognozę świadczeń i zaprezentować, jak mniej więcej kształtowałyby się świadczenia za nieruchomość, której wartość firma wycenia na daną kwotę – mówi Grzegorz Lang.
Dopiero taka informacja, która skonkretyzuje przewidziane w ustawie i w umowie rozwiązania, będzie podstawą do roztropnego podjęcia decyzji i rozważenia, czy opłaca się ją zawrzeć.
Czas na przemyślenie decyzji
Nie od razu będzie można podpisać kontrakt.
– Przewidujemy okres w ciągu jakiego nie wolno zawrzeć umowy. Po przedstawieniu podstawowych informacji muszą upłynąć co najmniej trzy tygodnie, po których będzie można go zrealizować. Chcemy uniknąć sytuacji, które czasami się zdarzają, że osoby starsze są obiektem bardzo silnej presji, żeby zawrzeć natychmiast umowę – mówi Grzegorz Lang. I przypomina o sytuacjach, w których osoby starsze, często „pod przymusem” firm handlowych, zawierają niekorzystne dla siebie zobowiązania dotyczące np. zakupu ganków, pościeli, czy sprzętu AGD. W przypadku dobra, jakim jest mieszkanie, należy za wszelką cenę uniknąć podobnych sytuacji.
W czasie obowiązkowego, co najmniej trzytygodniowego zastanawiania się nad decyzją, przyszły świadczeniobiorca będzie mógł skonsultować swoje wątpliwości np. z miejskim czy powiatowym rzecznikiem konsumentów.
Kto będzie wyceniał nieruchomość
W pierwszym etapie zawierania umowy, to firma musi zadeklarować, na ile wycenia nieruchomość. W kolejnych stadiach, określenie wartości np. mieszkania ma być dokonana przez uprawnionego rzeczoznawcę. Jeśli wyceny będą się bardzo różniły, istniej możliwość odstąpienia od kontraktu. – To dodatkowe zabezpieczenie interesów świadczeniobiorcy – dopowiada Grzegorz Lang.
Przykład: jeżeli firma w pierwszym podejściu zadeklaruje, że lokal jest wart. np. 300 tys. zł, a rzeczoznawca wyceni ją na mniejszą kwotę, i ta różnica będzie przekraczała 15 proc., wówczas będzie można wycofać się z danej transakcji nie ponosząc żadnych kosztów.
– W ten sposób chcemy wymusić na firmach, które proponują takie usługi, by już pierwsza informacja była rzetelna – wyjaśnia ekspert.
Zabezpieczenia rzeczowe – nie mniej niż 150 proc.
Obowiązkowym elementem umowy będzie ustanowienie hipoteki na nieruchomości, w wysokości co najmniej 150 procent jej wartości.
– W proponowanej ustawie zabezpieczenia będą obejmowały, w pewnych określonych przypadkach, również te świadczenia, które jeszcze nie zostały wypłacone – ujawnia przedstawiciel Ministerstwa Gospodarki.
Co to w praktyce oznacza? Jeśli świadczeniodawca nie będzie się wywiązywał ze swoich obowiązków, zostanie zmuszony do natychmiastowej zapłaty. Dlatego też obowiązkowym elementem będzie ustanowienie hipoteki na nieruchomości, a jej wysokość ma wynosić co najmniej 150 proc. wartości. – Przyjęliśmy taki próg, by zabezpieczyć się w pewnych rozsądnych granicach przed wahaniami wartości waluty i nieruchomości – mówi Grzegorz Lang.
Można mieszkać do końca życia
Na rzecz świadczeniobiorcy ustanowiona ma być tzw. dożywotnia służebność mieszkania. Dzięki temu zapisowi osoba, która przestaje być właścicielem lokalu, może w ciągu całego czasu pobierania renty – w nim mieszkać.
– To fundamentalny zapis. Dzięki temu rozwiązaniu, osoba, która zawrze umowę, niezależnie od tego, jak dalej potoczą się losy nieruchomości, będzie miała prawo do końca życia mieszkać w tym domu. Nawet jeśli to mieszkanie trafi do kogoś innego. By zapewnić stabilność umów, wprowadzane są też ograniczenia w zbywaniu lokali – mówi Grzegorz Lang.
Obostrzenia administracyjno - prawne
Są też regulacje dotyczące kwestii administracyjno-prawnych. Firmy, które będą oferować renty dożywotnie, będą musiały mieć określony kapitał zakładowy, wynoszący co najmniej dwa miliony euro. Potrzebne też będzie zezwolenie KNF na tę działalność. – W miarę rozwoju działalności firmy ten kapitał będzie musiał być odpowiednio podnoszony. Firma będzie musiała zawsze mieć do dyspozycji kapitały własne, które mają odpowiadać prognozowanym dwuletnim zobowiązaniom – mówi gość Jedynki.
Co wykazała kontrola UOKiK
Wszystkie zabezpieczenia mają chronić osoby korzystające z rent dożywotnich. W ubiegłym roku Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów skontrolował siedmiu przedsiębiorców proponujących renty. – Nie spodobało się nam zastrzeganie przez przedsiębiorców tego, że senior musiał uzyskać zgodę funduszu hipotecznego na zamieszkanie w lokalu najbliższej rodziny. Inną nieprawidłowością było przerzucanie na konsumenta kosztów remontów. A zgodnie z przepisami, na mocy których ta umowa została zawarta, konsument jest zobowiązany jedynie do drobnych napraw. Koszt poważnych remontów powinien ponieść przedsiębiorca, z tego powodu, że jest właścicielem tego mieszkania. – mówi Maciej Chmielowski z UOKiK.
Z tymi zastrzeżeniami nie do końca zgadza się przedstawiciel ministerstwa. – Mamy do czynienia z jednej strony z umową handlową, a z drugiej z konsumentem. Musieliśmy zbilansować interesy. Jest rzeczą zupełnie jasną, że firma, która nabywa lokal też musi mieć pewne możliwości kontrolowania tego, co się z nim dzieje – mówi Grzegorz Lang.
Dotkliwe kary
Firma oferująca renty dożywotnie, która nie będzie się ze swych obowiązków wywiązywała, może spodziewać się wysokich kar nakładanych przez KNF. Mogą one wynosić od 200 do 500 tys. zł. Również wysokie kary finansowe są przewidziane dla zarządu spółki za wykonywanie działalności bez zezwolenia KNF – 10 mln zł albo do pięciu lat więzienia, albo te dwie kary łącznie.
Branża też chce ustawy
Katarzyna Brzeska-Miksa, prezes Funduszu Hipotecznego „Familia” , która była gościem PR 24, zapewnia, że to sama branża nalegała na ustawowe, rygorystyczne uregulowania.
– Od czterech lat apelowaliśmy, by wreszcie ten projekt ujrzał światło dzienne, bo przepisy bardzo są potrzebne – mówi. – To rynek, który powinien być szczególnie bezpieczny. Klientami są osoby starsze i można przyjąć, że bardziej narażone na jakiegoś rodzaju oszustwa – przekonuje.
Jej zdaniem na ten rynek mogą wchodzić wyłącznie firmy odpowiedzialne i z odpowiednim zapleczem kapitałowym.
Renta, to nie odwrócony kredyt hipoteczny
Renta dożywotnia i odwrócony kredyt hipoteczny to podobne produkty. A jakie są podstawowe różnice pomiędzy nimi?
Najważniejsza różnica między odwróconą hipoteką i rentą dożywotnią dotyczy momentu przeniesienia prawa własności do nieruchomości. W wypadku kredytu, bank będzie przejmował ją dopiero po śmierci uprawnionego, pod warunkiem, że jego spadkobiercy nie skorzystają z prawa do jej wykupu.
Jeśli chodzi o rentę, nieruchomość od razu przechodzi na własność spółki oferującej tego typu usługę. Obecnie są to m.in. fundusze hipoteczne.
– Główną różnicą jest czas wypłaty świadczeń. Odwrócony kredyt hipoteczny jest wypłacany przez określony czas i jest to produkt dla osób starszych, które przez jakiś czas chcą sobie podwyższyć standard życia, mają jakieś krótkoterminowe wysokie wydatki – uważa Katarzyna Brzeska-Miksa.
W opinii gościa PR 24, w przypadku założonego średniego statystycznego trwania życia, osoby starsze uzyskają pomiędzy 60-80 proc. wartości nieruchomości, a wypłaty z tytułu renty dożywotniej będą wyższe, niż odwróconego kredytu hipotecznego.
Ograniczenia
– Średnia wielkość nieruchomości w przypadku naszych klientów wynosi ok. 38 m. kw. – mówi Katarzyna Brzeska-Miksa. I dodaje:
– To produkt niszowy i zawsze taki będzie. Fundusz jest zainteresowany nieruchomościami w dużych miastach. Trzeba też być właścicielem nieruchomości.
Polska jest wyjątkowa
W Polsce jest specyficzna sytuacja, jeśli chodzi o rynek własności. Na rynku anglosaskim kredyty hipoteczne były popularne od wielu lat i tam osoby starsze nie są jeszcze do końca właścicielami nieruchomości, bo cały czas spłacają kredyt. – Polska, to ewenement na skalę światową. W pewnym momencie nastąpiło uwłaszczenie i całe pokolenie mogło wykupić nieruchomości za przysłowiową złotówkę. Dzięki temu, wielu z nich jest stuprocentowymi właścicielami – mówi pani prezes.
Wśród osób powyżej 60 roku życia to ponad 90 proc.
Nowe przepisy dotyczące odwróconego kredytu hipotecznego i świadczenia dożywotniego najpewniej będą procedowane razem i mogą zacząć obowiązywać od nowego roku.
Sylwia Zadrożna, Krzysztof Rzyman, Elżbieta Szczerbak, Grażyna Raszkowska