Rząd dopłaci do wynajmu albo budowy mieszkań
2014-11-28, 23:31
Rosną szanse mniej zamożnych Polaków na własne lokum. Rząd dopłaci tym, których nie stać na wynajmowanie mieszkania i osobom, które postawią na oszczędności, aby zdobyć własne „M.”
Posłuchaj
Już 7 stycznia osoby zainteresowane wynajęciem mieszkania będą mogły zapoznać się z ofertą Funduszu Mieszkań na Wynajem, należącego do Banku Gospodarstwa Krajowego. Także na początku roku rząd przedstawi projekt ustawy o kasach budowlano-oszczędnościowych.
Fundusz Mieszkań na Wynajem, który należy do Banku Gospodarstwa Krajowego kupił niedawno od dewelopera w Poznaniu pierwszy budynek. Nowi lokatorzy będą mogli się tam wprowadzić na wiosnę. Oferta dla przyszłych mieszkańców będzie pokazana w styczniu, a BGK rozważa zakup kolejnych 34 nieruchomości pod wynajem.
Czy państwo powinno oferować mieszkania na wynajem
– Trzeba rozdzielić rolę państwa i rolę BGK. Bank jest państwowy, ale ta działalność to jest działalność komercyjna. Kupując na rynku od deweloperów nieruchomości, które nadają się do wynajmowania, stara się uzyskać jak najniższą cenę, po to żeby czynsz, którzy przyszli lokatorzy mieliby płacić był relatywnie niższy, w stosunku do poziomu rynkowego – wyjaśnia na antenie radiowej Jedynki Bolesław Meluch ze Związku Banków Polskich.
Jest to więc działalność w imieniu państwa, ale która ma przynosić zyski. – Musi przynosić zyski, ponieważ jest to fundusz, a fundusz ma generować zyski. Po to, żeby kolejne środki były inwestowane w kolejne projekty – dodaje.
Największy rynek najmu mają Francuzi, Niemcy i Brytyjczycy, to prawie 70 proc. europejskiego rynku najmu. – W tych państwach najem jest popularną formą realizowania potrzeb mieszkaniowych, ale zarobki obywateli tych krajów są znacznie wyższe niż w Polsce: cztero-, a nawet pięciokrotnie wyższe – podkreśla gość Polskiego Radia 24 Bartosz Turek, analityk rynku mieszkaniowego Lion’s Bank.
10 tys. mieszkań w ciągu 5 lat…
Okazuje się jednak, że nasze państwo też myśli o upowszechnieniu budownictwa pod wynajem. Jak zaznaczył w rozmowie z Naczelną Redakcja Gospodarczą Polskiego Radia Paweł Orłowski, wiceminister infrastruktury i rozwoju, resort zakończył prace nad programem wspierającym społeczne budownictwo mieszkań na wynajem.
– Byłaby to w jakiejś mierze reaktywacja, ale unowocześniona, budownictwa społecznego na wynajem, a więc program, który pomagałby w postaci preferencyjnych kredytów, wspartych środkami publicznymi – wyjaśnia.
Byłby to kredyt korzystniejszy niż ten dostępny na rynku. Udzielałby go Bank Gospodarstwa Krajowego, maksymalnie na 30 lat. Chcielibyśmy w ramach tego Programu wybudować ok. 10 tys. mieszkań. Cały budżet wynosi 1,6 mld zł, w tym dopłata, ta publiczna, czyli środki budżetowe, stanowią ok. 400 mln zł. Program jest obliczony na pięć lat, od roku 2015.
– Zakładamy, że tymi podmiotami byłyby Towarzystwa Budownictwa Społecznego, które mają tę niezbędną wiedzę; budują dobrze i relatywnie tanio. Ale przede wszystkim chodzi też o to, żeby były to podmioty, które wiążą się z gminą, w celu realizacji polityki mieszkaniowej tejże gminy. Jednocześnie modyfikujemy ustawę tak, aby to były też wszystkie inne spółki komunalne, które realizują dla gminy politykę mieszkaniową, czy np. spółdzielnie mieszkaniowe. Nie wyłączamy także podmiotów prywatnych, o ile taka umowa zawarta zostanie z gminą będzie, i będzie realizowała cele mieszkaniowe w danej gminie – podkreśla wiceminister Orłowski.
…a może jeszcze więcej
Zdaniem Bolesława Melucha, środki przedstawione w tej propozycji, powinny przede wszystkim być skierowane na gwarancje dla kredytów. Zwykłych kredytów, po to aby obniżyć koszty. Żeby ten kredyt był preferencyjny, ale udzielany przez inne banki i wtedy mielibyśmy efekt skali, bo suma 1,6 mld zł przeznaczona na gwarancje generowałaby co najmniej 5 dodatkowych miliardów kredytów na to budownictwo.
Byłyby to oczywiście kredyty na budownictwo czynszowe. – I z obowiązkiem utrzymania tego zasobu mieszkaniowego w określonym czasie, jako budownictwo czynszowe – zaznacza.
Projekt ustawy trafił do Rady Ministrów 5 listopada. Wkrótce powinien być rozpatrywany.
Szansa dla samorządów
Jeśli gminy miałyby własne budynki czynszowe, to byłoby gdzie wyprowadzać lokatorów z budynków należących do prywatnych inwestorów. Np. w sytuacji gdy lokator nie płaci czynszu.
– Zapewne tak. Ale też obecnie funkcjonujący w BGK system dopłat posiada niewielkie środki na wspieranie budownictwa socjalnego. Dotyczy to osób, które wymagają eksmisji. Problem polega na tym, że jest to zadanie gminy i to gmina musi mieć środki, aby współfinansować tego rodzaju projekty. A nawet utrzymując preferencyjne kredyty, zaanonsowane przez wiceministra Orłowskiego, nie oznacza to, że gmina będzie miała dostateczne środki, żeby partycypować w tych projektach. Dotychczas nie wszystkie gminy mają taką szansę – dodaje Bolesław Meluch.
Konkurencyjna propozycja: kasy
Natomiast inne rozwiązanie problemu braku mieszkań proponuje wicepremier i minister gospodarki Janusz Piechociński. Jak zapowiada, projekt odpowiednich przepisów o kasach budowlano-oszczędnościowych zostanie przedstawiony na początku przyszłego roku. Na razie resort nie zdradza, na czym miałby polegać ten projekt. Kluczową sprawą byłyby zachęty finansowe dla oszczędzających.
– ZBP od dłuższego czasu proponuje stworzenie program długoterminowego oszczędzania na mieszkania, ale nie tylko na mieszkania. Opierając się na zasadach funkcjonowania kas oszczędnościowo-budowlanych, wymagana jest tutaj dopłata budżetu państwa, po to aby uzyskać pewną masę krytyczną, żeby wystarczająco dużo osób było w takiej kasie. I żeby te środki, które będą zgromadzone, przeznaczyć potem na kredyty o stałej stopie procentowej, bardzo korzystnej dla uczestników takiej kasy – tłumaczy Bolesław Meluch ze ZBP.
Zasady oszczędzania w kasach budowlanych
Członek kasy powinien odkładać miesięcznie określona kwotę, a państwo dopłacałoby do tej zgromadzonej kwoty, ściśle określonej, też jakąś sumę. – Zwykle zależy to od rynku. Jeśli chodzi o rynki które dopiero startują, tak jak to było np. 18 lat w Czechach, czy na Słowacji, czy na Węgrzech – tam kwoty dopłaty były relatywnie wysokie. Potem one spadały, spadały, spadały i dzisiaj np. w Niemczech dopłata roczna wynosi tylko 48 euro do określonej kwoty. I na dodatek trzeba spełnić kryterium dochodowe. Akurat to jest ważne, ponieważ wówczas wspiera się tych, których dochody nie zapewniają innych możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych – tłumaczy gość radiowej Jedynki.
Jaka dopłata zachęci Polaków do oszczędzania
Według szacunków ZBP, powinno to być na poziomie 20 proc. zgromadzonych środków w ciągu roku. – Raz tylko jest ta dopłata dla tych środków. W następnym roku – do następnych zgromadzonych środków. Czyli nie jest to tak, że rośnie depozyt, i dopłata jest zależna od całości depozytu. Zależy tylko od środków zdeponowanych w ciągu danego roku. I te 20 proc powinno przyczynić się do tego, że będzie to atrakcyjna forma oszczędzania – ocenia ekspert ZBP.
Limity, ale za to niskie oprocentowanie
Obowiązuje tu limit roczny wpłat, np. średnia krajowa x12 miesięcy, po to aby nie zachęcać bardzo bogatych osób do korzystania z tego, i do otrzymania 20-proc. dopłaty. W kasie należałoby oszczędzać zwykle od 4 do 7 lat, i to pozwala uzyskać taki poziom, który stanowi wkład własny przy staraniu się o zwykły kredyt, na warunkach komercyjnych. – Ale warto zwrócić uwagę, że w ramach kasy mamy do czynienia z kredytem zwykle na 15 lat, o stałej stopie oprocentowania. Dzisiaj oprocentowanie kredytów np. w kasach niemieckich wynosi 1,2 proc. – podkreśla Meluch.
Czyli to ryzyko kursowe w przypadku kredytów walutowych, czy też ryzyko związane z oprocentowaniem kredytów, zniknęłoby.
Potrzebny inwestor instytucjonalny
Nasz rynek jest wart nieco ponad 3 mld euro, a np. w Niemczech ten rynek wart jest 200 mld euro. Z najmu na zasadach rynkowych korzysta tylko 4 proc. Polaków, a w Niemczech jest to prawie 40 proc. Natomiast wynajmowanych jest ok. 500–600 tys. lokali czyli, niewiele.
Co zrobić, by rozwinąć ten rynek? – Potrzebni są inwestorzy instytucjonalni. To mogą być deweloperzy, albo fundusze inwestycyjne, czy fundusze emerytalne, poza polskimi, które nie mogą bezpośrednio kupować mieszkań na rynku na wynajem – co jest możliwe w 18 krajach OECD – uważa Bartosz Turek, analityk rynku mieszkaniowego Lion’s Bank.
Impulsem rozwoju może być też program BGK. – Wynajmując mieszkania można uzyskać rentowność na poziomie 4-6 proc. Podobne stopy zwrotu są przy wynajmowaniu np. biur, czy galerii handlowych. A mieszkania są mniej narażone na cykle koniunkturalne. Bo mieszkać zawsze gdzieś trzeba. Bez względu na sytuację gospodarczą – dodaje analityk.
A może sektor finansowy powinien pomyśleć o funduszach inwestycyjnych budujących domy pod wynajem? Uczestnik takiego funduszu nie musiałby być właścicielem kamienicy czy mieszkania. Miałby za to udział w zyskach z tytułu wynajmowania mieszkań – stały miesięczny dochód.
Robert Lidke, Justyna Golonko, Błażej Prośniewski, Małgorzata Byrska