Dwa rodzaje kredytów hipotecznych. Który wybrać?
2016-02-03, 22:19
Najlepszym momentem na zablokowanie stawki oprocentowania kredytu, na kredyt ze stałą ratą jest początek cyklu podwyżek stóp procentowych.
Posłuchaj
Po raz dziesiąty z rzędu stopy procentowe pozostały bez zmian. Rada Polityki Pieniężnej (3 lutego) pozostawiła je na poziomie 1,5 proc. Podobno przed nami jeszcze 2 lata niskooprocentowanych lokat i taniego kredytu. Ale nic nie jest dane na zawsze, potem stopy mogą wzrosnąć, a co za tym idzie wzrosną raty dla kredytobiorców. Alternatywą dla klientów mogłyby być kredyty ze stałym oprocentowaniem.
Czym się różni bank hipoteczny od banku uniwersalnego?
Na razie mamy w Polsce 3 banki hipoteczne, czyli specjalistyczne: oprócz PKO Banku Hipotecznego, jest jeszcze mBank Hipoteczny i Pekao Hipoteczny.
– Bank hipoteczny i bank uniwersalny mają identyczną ofertę kredytów hipotecznych dla klientów detalicznych, natomiast różnią się sposobem pozyskiwania środków na te kredyty. Sposobem, w jaki pozyskują finansowanie, pieniądze z których potem kredytów udzielają. Banki uniwersalne najczęściej posługują się depozytami. To są środki, które klienci deponują tam na okresy kilkumiesięczne. I cena jest na te kilka miesięcy ustalona, potem podlega zmianom. Natomiast w przypadku banków hipotecznych mamy do czynienia z emisją obligacji zabezpieczonych, zwanych listami zastawnymi. Są one emitowane na okresy wieloletnie, miedzy 5 a 10 lat, i zazwyczaj po stałej cenie, tzn. bank pozyskuje finansowanie po stałej cenie, i ta cena w tym okresie nie ulega zmianie – wyjaśnia gość Jedynki Rafał Kozłowski, prezes PKO Banku Hipotecznego.
Kredyty o stałej racie tylko w banku hipotecznym
Dlatego banki hipoteczne są predysponowane do udzielania kredytów o stałym oprocentowaniu.
– Banki hipoteczne z racji tego, że pozyskują finansowanie na długie terminy, po stałej cenie są w naturalny sposób predysponowane do tego, żeby oferować kredyty o stałym oprocentowaniu w dłuższym okresie czasu, takim jaki odpowiada terminowi na jaki pozyskują środki – ocenia prezes Rafał Kozłowski.
I dodaje, że klient zyskuje przede wszystkim stałą ratę przez okres 5–10 lat.
– Czyli jeżeli porównany ofertę kredytu hipotecznego, tego najbardziej popularnego, bo prawie cały rynek funkcjonuje w oparciu o stopy zmienne, to rata takiego kredytu zmienia się najczęściej co kwartał. W przypadku kredytu o stałym oprocentowaniu, taka rata kredytowa byłaby stała, przez okres 5 do 10 lat. I klient w sytuacji, kiedy na rynku rosłyby stopy procentowe, nie byłby narażony na wzrost raty kredytowej. Oczywiście, gdyby stopy miały jeszcze spadać, to klient na tym spadku stóp nie skorzystałby – tłumaczy prezes PKO Banku Hipotecznego.
Kiedy warto brać kredyt w banku hipotecznym?
Czyli najlepszym momentem na zablokowanie stawki oprocentowania kredytu byłby początek cyklu podwyżek stóp procentowych.
– Tak, to prawda. Dziś Rada Polityki Pieniężnej utrzymała stopy procentowe na poziomie 1,5 proc., i te stopy są już relatywnie niskie w Polsce. Natomiast są tacy ekonomiści, którzy uważają że stopy będą jeszcze maleć, i są też tacy, którzy uważają, że nadszedł czas podwyżek stóp procentowych. Wydaje się, że obecny czas jest takim momentem, kiedy warto rozważać ofertę o stałym oprocentowaniu – zwraca uwagę gość Jedynki prezes Rafał Kozłowski.
Obecnie jeden z banków przenosi niektórych klientów do swojego specjalistycznego banku hipotecznego, czy klienci powinni się obawiać takiej zmiany?
– Niepokój jest uzasadniony w tym sensie, że jest to jakaś zmiana, a wielu klientów nie jest fachowcami w dziedzinie bankowości. I każda zmiana, tym bardziej kiedy mówimy o sprzedaży jakiegoś kredytu, może się skojarzyć np. z firmą windykacyjną. Ale trzeba tu uspokoić tych kredytobiorców, bo ich kredyty będą oparte na stopie stałej, co może być i dobre i złe. Ale żadnych innych konsekwencji nie niesie ta zmiana. Nikomu obcemu ten kredyt nie jest sprzedawany. To tylko przeniesienie portfela do innej odnogi banku – wyjaśnia gość Polskiego Radia 24 Mikołaj Fidziński z serwisu Comperia.pl.
Nie każdy może dostać taki kredyt
Aby starać się o kredyt w banku hipotecznym trzeba spełnić określone warunki.
– Jednym z najważniejszych warunków, na co zwracają uwagę banki, to bezpieczeństwo listów zastawnych jako instrumentów finansowych. Czyli portfel kredytów hipotecznych, na których jest oparte to narzędzie, musi być bezpieczny czyli złożony z tych najlepszych, najlepiej spłacanych, najbezpieczniejszych kredytów. Zresztą w ostatnich dniach jeden z polskich banków poinformował o przekazaniu pewnej puli, pewnego portfela kredytów hipotecznych właśnie do swojej hipotecznej odnogi, i jest to ta pula kredytów najbezpieczniejszych – wyjaśnia gość Polskiego Radia 24 Mikołaj Fidziński z serwisu Comperia.pl.
Banki hipoteczne finansują przeważnie nieruchomości już istniejące. Oznacza to, że nie będzie można za ich pomocą kupić mieszkania, które jest dopiero na etapie budowy lub istnieje w planach dewelopera.
Trzeba też posiadać znaczący wkład własny. To jedna z przyczyn, dla których banki hipoteczne do tej pory nie mogły skutecznie konkurować z bankami uniwersalnymi. Co najmniej 20 proc. własnej wpłaty – to w tym wypadku minimum. Banki hipoteczne muszą także korzystać z bardziej konserwatywnej metody wyceny nieruchomości, tzw. bankowo-hipotecznej wartości lokalu, czyli ostrożnego szacunku biorącego pod uwagę długoterminowe cechy nieruchomości.
Polska: rynek czeka na banki hipoteczne
Na razie mamy co prawda tylko trzy takie banki specjalistyczne, ale może będzie ich więcej.
– W Polsce jest miejsce na banki hipoteczne. Nawet, jeżeli porównamy się z Europą i to z tą bliską, z naszym regionem – to w Czechach czy na Słowacji udział listów zastawnych i udział banków hipotecznych w finansowaniu kredytów hipotecznych wynosi ok. 40 proc. Natomiast w Polsce listy zastawne finansują zaledwie ok. 1 proc. kredytów hipotecznych. W związku z czym nawet w porównaniu z Czechami i Słowakami, ale też z Węgrami mamy spory dystans do nadrobienia. Przeciętnie w całej Europie listy zastawne, zwane inaczej obligacjami zabezpieczonymi, finansują 32 proc. kredytów mieszkaniowych. Między 1 proc. w Polsce a 32 proc. w Europie jest spory dystans, czyli jest miejsce na rynku, dla co najmniej kilku banków hipotecznych – ocenia prezes PKO Banku Hipotecznego.
A jak dodaje Mikołaj Fidziński, w 2015 roku zmieniła się ustawa regulująca kwestie listów zastawnych. I faktycznie jest szansa, że w Polsce ten rynek kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu będzie rósł.
Jedna oferta kredytu ze stała ratą
Obecnie trudno mówić o ofercie kredytów ze stałym oprocentowaniem. Jak zauważa Rafał Kozłowski jest jeden bank na rynku, który oferuje kredyt o stałym oprocentowaniu w okresie 5 lat.
– Ta możliwość jest dostępna od czerwca ubiegłego roku. I jest to oferta, gdzie oprocentowanie takiego kredytu jest porównywalne z kredytem o stopie zmiennej. Różnica na racie kredytowej takiego kredytu ze stałym oprocentowaniem i zmiennym, w tym banku, wynosi ok. 50 zł. Jeżeli rata kredytowa przeciętnego kredytu hipotecznego w kwocie 200 tys. zł, na 30 lat, wynosi przy zmiennym oprocentowaniu 920–930 zł, to kredyt o stałym oprocentowaniu kosztuje o 50 zł miesięcznie więcej – wylicza gość Jedynki.
Jest to koszt ubezpieczenia się przed tym, że będą rosły stopy procentowe w kolejnych okresach.
Dlaczego banki nie mają oferty?
Jak podkreśla Piotr Cyburt, prezes zarządu mBanku Hipotecznego, gdyby bank w tej chwili zaoferował klientom kredyt na stałą stopę procentową, to on będzie drożej oprocentowany niż ten na stopę zmienną.
– I możemy mieć do czynienia z taką sytuacją, jak kiedyś, gdy klienci woleli wybrać kredyt we franku szwajcarskim bądź w euro, bo bieżące raty mieli po prostu mniejsze. Niezależnie od tego, że wiązało się to z jakimś rodzajem hazardu, i ryzykiem, które teraz się akurat zrealizowało. I mam obawę, że jeśli klient będzie miał do wyboru stałą stopę procentową na 6 proc., bo pewnie tyle to byłoby w tej chwili, a może nawet więcej, bo to się zmienia – i krótkoterminową zmienną stopę terminową np. na 3–3,5 proc., to wybierze oczywiście to, co jest dla niego tańsze z punktu widzenia jego krótkiej perspektywy – komentuje Piotr Cyburt.
Zgadza się z tą prognozą Rafał Kozłowski, ale z jednym wyjątkiem. – Te 6 proc. to jest mocno historyczna dana. Na dzisiaj jest już bowiem jeden bank, który oferuje kredyt o stałym oprocentowaniu wynoszącym 3,95 proc. – dodaje.
Oprocentowanie nie jest stałe na zawsze
Oprocentowanie po terminie emisji listów zastawnych, czyli po 5–10 latach może się zmienić.
–To jest bowiem miecz obosieczny. Ponieważ kiedy stopy procentowe w kraju spadają, co oznacza, że spada oprocentowanie kredytów, i osoba która ma stałe oprocentowanie może czuć się pokrzywdzona, ponieważ jej to oprocentowanie nie spadnie, i będzie płaciła przez jakiś czas wyższe raty niż osoba, która ma kredyt hipoteczny oparty na stopie zmiennej, a takich kredytów jest w Polsce zdecydowana większość. Natomiast w sytuacji kiedy stopy procentowe rosną, to płaczą osoby z kredytami o zmiennym oprocentowaniu, a cieszą się osoby z kredytami o stałym oprocentowaniu – wyjaśnia Mikołaj Fidziński.
Ważna krzywa rentowności
Przede wszystkim oprocentowanie kredytów ze stałą ratą zależy od tego, po jakim koszcie banki pozyskują środki z rynku, czyli po ile będą w stanie wyemitować listy zastawne.
– W ekonomii jest pojęcie krzywej rentowności, która polega na tym, że dla różnych okresów na które pożyczamy te pieniądze, mamy różne ceny. Jeśli dzisiaj popatrzymy na krzywą rentowności dla polskiego złotego, to różnica pomiędzy okresem 5 lat, na który pożyczam środki i okresem 3 miesięcy, na który pożyczam środki – wynosi ok. 30–40 punktów bazowych, czyli 0,3–0,4 punktu procentowego, co przekłada się na ok. 5–7 proc. raty kredytowej – tłumaczy prezes Rafał Kozłowski.
Czyli zależy to też od inwestorów, którzy kupowaliby listy zastawne. Bo jak każda cena zależy od gry popytu i podaży.
Kto może kupować listy zastawne?
– Jeżeli chodzi o inwestorów, to w Polsce dominującymi inwestorami są towarzystwa ubezpieczeniowe, towarzystwa funduszy inwestycyjnych i otwarte fundusze emerytalne. Natomiast w Europie, a jest to głównie rynek europejski tych instrumentów, bo 95 proc. tego rynku to są właśnie instrumenty europejskie, to do tej grupy inwestorów dołącza Europejski Bank Centralny, który w tej chwili skupił za ponad 150 mld euro listów zastawnych z rynku oraz dołączają też inne banki – wylicza gość radiowej Jedynki.
Bowiem ta klasa aktywów, ta klasa obligacji jest uważana za bardzo dobrą okazję inwestycyjną dla tych właśnie inwestorów.
Bilans może być…
Kredyty hipoteczne zaciąga się na wiele lat.
– To nawet może być 25–30 lat. Dlatego lepiej, żeby były one finansowane listami zastawnymi. Klienci deponują w bankach zwykle na krótki okres. Nawet na kilka miesięcy. I wtedy banki pożyczają pieniądze opierając się na kwotach, które dostają np. na trzy miesiące – podkreśla gość PR 24 Mikołaj Fidziński.
A oparcie akcji kredytowej na listach zastawnych 5- czy 8-letnich jest rozwiązaniem atrakcyjnym z punktu widzenia banku. I bezpiecznym dla klientów.
Sylwia Zadrożna, Kamil Piechowski, Małgorzata Byrska
