Co sprawdzić przed zakupem mieszkania?

Posłuchaj

O tym jak zabezpieczyć się przy zakupie mieszkania w audycji "Pogotowie Konsumenckie" Polskiego Radia 24 mecenas Monika Bielicka, prawnik z Federacji Konsumentów (Błażej Prośniewski, Naczelna Redakcja Gospodarcza Polskiego Radia)

Dodaj do playlisty

Dodaj do playlisty

- To jest nieruchomość, a obuwie i telewizor to jednak ruchomości, tak samo jednak chroni nas Kodeks cywilny, czyli rękojmia, z drobnym wyjątkiem, że przy nieruchomościach mamy pięcioletni termin rękojmi, a przy rzeczach ruchomych mamy dwa lata – wyjaśnia ekspertka.

Sprawdź dewelopera

Według gościa Polskiego Radia 24, myśląc o zakupie mieszkania, na początku przede wszystkim powinniśmy dokładnie sprawdzić, kto je chce sprzedać. W przypadku rynku pierwotnego będzie to deweloper.

- Przed podpisaniem umowy sprawdzamy dewelopera, jaka jest jego sytuacja na rynku. W kwietniu 2012 roku weszło prawo o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, które reguluje postepowanie przy zawieraniu umowy przedwstępnej z deweloperem. Forma akty notarialnego jest obligatoryjna. Koszty umowy dzielone są na pół między nabywcą i deweloperem. Mamy dołączony prospekt informacyjny i tu powinniśmy znaleźć informacje o naszym deweloperze, poprzednie inwestycje, zaległości podatkowe, czy prowadzone przeciwko niemu egzekucje – wylicza gość.

Nie chcesz spłacać długów dewelopera?

W przypadku mieszkań nowych, często kupujemy jedynie obietnicę, bo de facto budynek jeszcze nie powstał. I w tej sprawie dostaliśmy dziś telefon, podczas naszego cotygodniowego, porannego dyżury.

- Mam zamiar kupić mieszkanie z rynku pierwotnego. Z zapisów w księdze wieczystej wynika, że deweloper wziął na budowę kredyt. Jak najlepiej zabezpieczyć się, by potem nie odpowiadać za długi dewelopera? Z moich informacji wynika, że należy wyegzekwować od sprzedającego zgodę banku na bez obciążeniowe wyodrębnienie lokalu, czy to wystarczy? I jak tego dokonać – pyta słuchacz.

Według Moniki Bielickiej, podpisując umowę deweloperską, powinniśmy zadbać o zapis, mówiący o otrzymaniu promesy na takie wyodrębnienie.

- W większości przypadków jest tak, że deweloper bierze kredyt hipoteczny na budowę inwestycji. Jeśli w umowie mamy promesę bez obciążeniowego przeniesienia lokalu, to jesteśmy chronieni, bo nasz lokal jest wyodrębniony z pod hipoteki – podkreśla.

Kluczowe są terminy

Gdy już to zrobiliśmy, czekamy na ten upragniony moment, aby móc się wprowadzić, a tu: oddanie inwestycji się opóźnia, są kłopoty z odbiorami urzędowymi. Co w takiej sytuacji możemy zrobić?

- W umowie deweloperskiej są wszystkie terminy odbioru lokalu, oraz przeniesienia własności lokalu. Jeśli deweloper ma opóźnienie, to musimy wyznaczyć mu kolejny termin, potem możemy odstąpić od umowy. Warto też po fakcie sprawdzić, czy nie było kary umownej za opóźnienia, lub odszkodowania, bo wtedy mamy dodatkowe roszczenia do dewelopera – wyjaśnia specjalistka.

Co z wadami?

Na postawie ustawy deweloperskiej, mamy prawo żądać także usunięcia usterek czy niedoróbek.

- Znowu ma zastosowanie Ustawa o ochronie nabywcy praw do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego tzw. Ustawa deweloperska, która mówi o tym, że jeśli w czasie odbioru lokalu zobaczymy jakieś wady to powinniśmy je spisać w protokole. Deweloper ma 14 dni na uznanie naszych wad, a potem 30 dni na ich usunięcie – przypomina.

Warto pamiętać o rękojmi

Jeżeli usterki ujawnią się później, to w takim przypadku zastosowanie będzie miała rękojmia. I to niezależnie od tego, czy dotyczy to mieszkania z rynku pierwotnego, czy wtórnego.  Z takim problemem ma do czynienia jedna z naszych słuchaczek.

- Rok temu kupiłam mieszkanie. Na jesieni na ścianie pojawił się grzyb. Poprzedni właściciel mieszkania twierdzi, że wcześniej nie było takiego problemu. Nie wierzę w to. Czy mogę żądać od niego pieniędzy, bo zataił tę informację przede mną – pyta słuchaczka.

Tu zastosowanie ma rękojmia - odpowiadał gość Polskiego Radia 24

- Sprzedawca odpowiada za wady lokalu mieszkalnego. Pani powinna złożyć reklamację i może żądać usunięcia wady, jeśli to się nie uda może żądać obniżenia ceny. Odesłałabym jeszcze Panią do rzeczoznawcy budowlanego, który by stwierdził, czy ta wada jest istotna, czy też nie – dodaje.

Warto sprawdzić księgę wieczystą

Monika Bielicka w trakcie audycji "Pogotowie Konsumenckie” przestrzegała także przed zakupem mieszkania, w sytuacji  uregulowanej sprawy dotyczącej użytkowania wieczystego gruntu. To niesie ryzyko, straty mieszkanie, gdy zgłosi się, np. dawny właściciel gruntu.

- Przed zawarciem umowy należy sprawdzić księgę wieczystą. Musimy sprawdzić, czy deweloper jest właścicielem, lub przynajmniej ma użytkowanie wieczyste danego gruntu. Jeśli nie jest to należy się zastanowić, czy chcemy podpisać umowę, bo nie jesteśmy chronieni – przypomina.

Błażej Prośniewski, abo