Rynek mieszkaniowy w Polsce. Wynajem czy własne M?

W środę Bartosz Turek z think tanku nieruchomościowego Heritage Real Estate (HRE) porównał koszty wynajmu długoterminowego i zaciągnięcia kredytu hipotecznego na takie samo mieszkanie. Zdaniem eksperta najem w dłuższym terminie po prostu się nie opłaca - w dużej mierze dlatego, że wynajmowane mieszkanie nie staje się z czasem naszym majątkiem.

Koszty wynajmu kontra koszty kredytu

Według Turka dzisiaj najem wydawać się może tańszy niż zakup mieszkań. Przypomniał, że po ostatnich podwyżkach czynszów w Warszawie można wynająć dwupokojowe mieszkanie za około 3-3,5 tys. złotych.

- Dla porównania, chcąc kupić 45-metrowe lokum w stolicy, należy przygotować się na wydatek rzędu 540 tys. złotych - wskazał. Do tego dochodzi "co najmniej kilka-kilkanaście procent tej kwoty na koszty transakcyjne (notariusz, podatek, opłaty sądowe, pośrednik), odświeżenie, wykończenie lub wyposażenie lokum". - Aby zaciągnąć taki kredyt, musimy posiadać dodatkowo co najmniej kilkudziesiąt tys. złotych gotówki oraz odpowiednią zdolność kredytową (co teraz jest sporym problemem). Rata naszego kredytu z 10-proc. wkładem własnym pochłonie, lekko licząc, 4 tys. zł miesięcznie - wymienia ekspert HRE.

- W perspektywie 25 lat oznacza to, że dojście do własności dwupokojowego mieszkania w Warszawie pochłonie aż 1,2 mln złotych. Zakładamy przy tym, że kredyty pozostaną przez ten czas równie drogie co obecnie - wskazał analityk HRE, dodając, że wydaje się to mało prawdopodobne, skoro stopy procentowe są dziś na poziomie najwyższym od 2004 roku.

- Najem w perspektywie 25 lat kosztować będzie również nawet ponad milion złotych i to tylko jeśli czynsze w międzyczasie nie wzrosną. To też jest mało prawdopodobne - stwierdził.

W USA też kredyt się opłacał bardziej

Turek zwrócił uwagę na dane historyczne dotyczące cen najmu i kosztów kredytów hipotecznych w USA w latach 1971-2021, z których wynika, że czynsze najmu wzrosły o 615 proc., a koszt kredytu fluktuował i pod koniec 2021 roku był o 40 proc. niższy niż w punkcie startowym. - Mieliśmy też do czynienia z epizodem znacznie wyższych cen kredytów. W skrajnym przypadku kredyty były o 125 proc. droższe niż w punkcie startowym - zastrzegł.

- Nie ulega jednak wątpliwości, że w całym badanym okresie wzrost czynszów uderzył najemców po kieszeni znacznie dotkliwiej niż zmiany rat kredytów, z którymi mierzyli się właściciele - zaznaczył analityk HRE.

- Jeśli przyjąć, że historia lubi się powtarzać, to trzeba mieć świadomość, że zdarzać się mogą sytuacje, w których właściciele będą okresowo ponosili wyższe koszty mieszkania niż najemcy. W ostatecznym rozrachunku to jednak właściciele mieszkań powinni za swoje mieszkania zapłacić znacznie mniej niż lokatorzy wynajmowanych mieszkań - stwierdził. W opinii Turka byłoby - dużym zaskoczeniem, gdyby obserwowane w przeszłości trendy w kolejnych latach zupełnie odwróciły.

Trudno dziś wynająć mieszkanie w Polsce

Analityk przypomniał, że pod koniec 2020 roku na rynek najmu zaczęła wracać koniunktura. - W 2021 roku liczba wolnych mieszkań na wynajem spadała i na początku 2022 roku dostępnych na wynajem lokali w całym kraju było 72-76 tysięcy - sugerują dane Unirepo. Potem szybko liczba ta spadła o około 40 proc. - wymienił Turek. - Spadek ten częściowo wynikał z faktu, że część właścicieli mieszkań na wynajem przeznaczyła swoje lokale na pomoc Ukraińcom, a częściowo to Ukraińcy najmowali wolne lokale - wyjaśnił.

- Dane na temat ofert mieszkań na wynajem w największych miastach wojewódzkich sugerowały wykupienie oferty na poziomie 50-70 proc., a więc większe niż wcześniej wspomniany spadek liczby dostępnych ofert wyliczony dla całego kraju. W praktyce zdarzały się jednak sytuacje, że niektórych typów mieszkań po prostu nie było - wyjaśnia analityk HRE.

Czynsze wynajmujących wciąż rosną

- Dziś, choć sytuacja częściowo się normalizuje, to liczba unikalnych ofert mieszkań na wynajem w Polsce była w lipcu 2022 roku wciąż o ponad 40 proc. niższa niż rok temu - poinformował Bartosz Turek, powołując się na dane portalu Unirepo.

Konsekwencją niedostatecznej podaży są oczywiście szybko rosnące stawki. - Czynsze ofertowe w największych miastach są dziś wyraźnie wyższe niż przed agresją Rosji na Ukrainę. Chociaż sytuacja trochę się w ostatnim czasie poprawiła, to nie ma pewności czy lada moment nie będziemy mieli powtórki z cenowego szaleństwa w okresie wzmożonego popytu ze strony studentów (sierpień i wrzesień) - stwierdził ekspert HRE.

• Ceny mieszkań zaczynają spadać. Koniec boomu?
• Najem mieszkania, ważne informacje dla właścicieli. Od nowego roku wchodzą nowe przepisy
• Sprzedaż mieszkań na kredyt i za gotówkę. Znamy nowe dane

Dodał, że nawet jeśli stawki czynszu nie utrzymają się na poziomie 20-40 proc. wyższym niż przed rokiem, to historia uczy, że czynsze najmu z czasem i tak rosną, podążając za inflacją.

HRE - Heritage Real Estate to think tank zajmujący się rynkiem nieruchomości.

Pr24.pl/PAP/PKJ