Inwestowanie w nieruchomości. Zalety, wady, stopy procentowe i UOKiK

Przy braniu długoletniego kredytu na kupno nieruchomości trzeba liczyć się z ryzykiem, że w tym czasie istotnie wyrosną raty, spadnie cena i wartość nieruchomości, a także nastąpią zmiany na rynku pracy powodujące obniżkę dochodów - przestrzega UOKiK w komunikacie.

Powołując się na bazy cen nieruchomości mieszkaniowych BaRN Narodowego Banku Polskiego, Urząd ocenił, iż obecnie ceny mieszkań rosną jak nigdy dotąd, zarówno w Warszawie, jak i innych dużych miastach. "Należy jednak pamiętać, że taka sytuacja nie będzie trwała wiecznie. Im szybszy i wyższy jest wzrost cen, tym gwałtowniejszy i głębszy będzie ich spadek. Podobne zjawisko miało miejsce w przeszłości – kiedy po gwałtownym wzroście cen nieruchomości w latach 2005-2008 nastąpił długotrwały spadek cen nieruchomości w latach 2008-2012" - przestrzegł UOKiK.

Czym jest inwestowanie w nieruchomości?

Kupowanie nieruchomości nie oznacza automatycznie inwestowania w nie. Istotny jest zamiar kupującego. Jeśli zamierza nabyć nieruchomość, aby w niej zamieszkać, to jest to wydatek czysto konsumpcyjny, mimo że kwota jaką wydał może być znacząca. Drugorzędnym aspektem dla takiej osoby powinno być to, czy wartość nieruchomości będzie rosła na przestrzeni czasu - wszak ma dach nad głową i jest to istotna wartość użytkowa. Inwestowanie w nieruchomości to kupno w oczekiwaniu na wzrost ich wartości, możliwość osiągania przychodów z najmu lub kombinacji obydwu tych aspektów.

W nieruchomości można inwestować na wiele sposobów. Strategia kup i wynajmij to standardowe podejście do budowania portfela nieruchomości. Bardziej agresywny jest tzw. house flipping, czyli kupowanie, restaurowanie i szybka sprzedaż nieruchomości. Inwestorzy z dostępem do bardziej wyrafinowanych narzędzi mogą się zdecydować na inwestowanie w fundusze nieruchomości lub REIT-y.

Korzyści z inwestowania w nieruchomości

Budujesz kapitał na przyszłość

W miarę spłacania kredytu hipotecznego lub wzrostu wartości nieruchomości gromadzisz kapitał własny, który możesz spieniężyć później. Może to oznaczać sprzedaż nieruchomości w celu uzyskania znacznej emerytury, a nawet wykorzystanie uzyskanych środków do zakupu innej nieruchomości i powiększenia swojego portfela.

Ochrona przed inflacją

W przeciwieństwie do większości innych rodzajów inwestycji, nieruchomości mogą oferować zabezpieczenie przed inflacją. Dzieje się tak dlatego, że wraz ze wzrostem cen (i spadkiem wartości pieniądza), rośnie również przepływ gotówki z nieruchomości. Jeśli na przykład ceny domów rosną na danym rynku to czynsze z reguły również - co oznacza, że w zasadzie powinny kompensować inflację.

Regularny dochód

Wynajmowanie nieruchomości może zapewnić stały dochód. Przepływy finansowe z jednej nieruchomości mogą wspomóc domowy budżet. Cały portfel nieruchomości to już zupełnie inny poziom przychodu, a zarządzanie nim może z powodzeniem zastąpić karierę zawodową.

Możesz zdywersyfikować swój portfel

Jeśli już zainwestowałeś w akcje, obligacje, złoto i inne papiery wartościowe, nieruchomości oferują dobry sposób na dywersyfikację portfela inwestycyjnego i zmniejszenie ryzyka. Rozkładając swoje fundusze na kilka różnych instrumentów, możesz skuteczniej zrekompensować straty, jeśli takie wystąpią. W dłuższej perspektywie oznacza to lepszą odporność na wahania rynkowe i, w wielu przypadkach, wyjście z inwestycji z większą ilością gotówki.

Wady i zagrożenia związane z inwestowaniem w nieruchomości

Duże nakłady kapitałowe

Kupno nieruchomości inwestycyjnej nie jest tanie. Potrzeba na to dużo gotówki lub kosztownego kredytu hipotecznego. Na dodatek, jeśli inwestor zajmuje się wcześniej wspomnianym flippingiem nieruchomości lub wynajmem, to trzeba będzie również zdobyć fundusze, aby wyremontować i wyposażyć nieruchomość.

To może być czasochłonne

Kupno, sprzedaż, naprawy i proces szukania najemcy nieruchomości wymagają dużo czasu i poświęcenia. Można co prawda zatrudnić firmę zarządzającą nieruchomościami, aby przejęła ona część tej pracy, ale oznacza to dodatkowy koszt.

Powiązany Artykuł

Przepisy o komorniczych e-licytacjach nieruchomości weszły w życie. Sprzedaż odbędzie się przez internet

Dużo zależy od lokalizacji

Twoje zyski będą zależeć od konkretnego rynku, na którym kupujesz, sprzedajesz i wynajmujesz nieruchomość. Jeśli nie wybierzesz starannie, inwestycja może skończyć się poważnymi stratami. Inwestowanie w nieruchomości wymaga wielu analiz i budowania wiedzy, aby upewnić się, że kupujesz nieruchomość we właściwym miejscu.

Podatność na wahania stóp procentowych

Stopy procentowe mogą wpływać na ceny nieruchomości w różny sposób. Wpływając na koszt finansowania i oprocentowanie kredytów hipotecznych - zmiany stóp procentowych mogą mieć również bezpośredni wpływ na dynamikę podaży i popytu na rynku nieruchomości. Niskie stopy procentowe i łatwy dostęp do kapitału z reguły powoduję wzrost popytu na nieruchomości. Wzrost stóp procentowych studzi rynek i może doprowadzić do spowolnienia wzrostu lub nawet spadku cen.

UOKiK zauważył, że w Polsce możliwy jest w średnim okresie wzrost oprocentowania kredytów, skutkujący wzrostem rat kredytowych. Jak zauważono w komunikacie, zdecydowana większość kredytów hipotecznych opiera się na zmiennym oprocentowaniu, co oznacza, że wraz ze zmianą stóp oprocentowania zmianom podlega również wysokość raty kredytu. Jednocześnie w tej chwili stopy procentowe są rekordowo niskie. Stopa referencyjna WIBOR 3M wynosi 0,1 proc. (stan na 25 sierpnia 2021 r.) i na takim poziomie utrzymuje się od maja 2020 r. Dla porównania w marcu 2015 r. wynosiła 1,5 proc., a w 2012 r. – 4,91 proc. Zdaniem Urzędu ryzyko wzrostu stopy referencyjnej WIBOR 3M jest "bardzo wysokie".

W komunikacie zaprezentowano także przykładową wysokość raty kredytu hipotecznego dla różnych wartości WIBOR 3M przy następujących założeniach: rata stała, kredyt w wysokości 300 000 zł, okres kredytowania 25 lat, marża banku 2,75 proc. Przy stopie WIBOR 3M 0,21 proc., jaka jest obecnie, miesięczna rata takiego kredytu wyniesie 1 416,40 zł. Jednak przy stopie WIBOR 3M 5,00 proc., do której stopy były zbliżone w 2012 r., rata wyniosłaby już 2 265,99 zł.

PolskieRadio24.pl/ PAP/ Investopedia/ millionacres.com/ mib