Przełomowy wyrok NSA. Mieszkanie w suterenie bez prawa do własnej księgi
Naczelny Sąd Administracyjny orzekł w wyroku, że mieszkaniem nie może być lokal w suterenie czy piwnicy. Takie "mieszkanie" nie może więc otrzymać zaświadczenia o samodzielności lokalu niezbędnego do założenia księgi wieczystej.
2026-05-18, 14:12
Najważniejsze informacje w skrócie:
- Naczelny Sąd Administracyjny wydał wyrok w sprawie pomieszczeń w krakowskiej kamienicy. NSA orzekł, że właściciel lokalu mieszkalnego utworzonego w piwnicy lub suterenie nie otrzyma zaświadczenia o samodzielności takiego lokalu
- Zaświadczenie jest konieczne do założenia księgi wieczystej. Bez wpisu do księgi lokalu nie można sprzedać samodzielnie
- Wyrok NSA zapadł w sprawie trzech pomieszczeń w krakowskiej kamienicy, którym prezydent miasta Krakowa odmówił wydania zaświadczeń o samodzielności lokali
Suterena to nie mieszkanie
Właściciel mieszkania utworzonego np. w piwnicy lub suterenie nie otrzyma zaświadczenia o samodzielności takiego lokalu. Tak wynika z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego, który został opisany przez poniedziałkowy numer gazety "Dziennik Gazeta Prawna".
Zaświadczenie o samodzielności lokalu to kluczowe dla obrotu nieruchomościami orzeczenie, bo bez niego takiego lokalu nie można sprzedać. Dokument ten jest niezbędny do założenia księgi wieczystej nieruchomości. Bez księgi wieczystej lokal taki albo jest elementem części wspólnych (np. przerobiona suszarnia) albo przynależy do innego lokalu (np. dawna komórka piwniczna).
"DGP" podał, że sprawa, w której NSA wydał wyrok, dotyczyła krakowskiej kamienicy. W trakcie jej remontu dotychczasowe pomieszczenia w przyziemiu nieruchomości (m.in. suszarnie i piwnice) przekształcono w trzy mieszkania. Wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu odmówił prezydent Krakowa.
Stanowisko władz miasta podtrzymane zostało przez sądy. Sprawa przeszła już przez wszystkie instancje - NSA jest tu ostatnią, w sprawach administracyjnych.
Argumentacja władz Krakowa, podzielana przez sądy, mówi bowiem, że lokale znajdujące się w przyziemiu nie spełniają wymagań samodzielności lokalu mieszkalnego określonych w ustawie o własności lokali, ponieważ zostały zlokalizowane poniżej poziomu gruntu. Doszło więc do naruszenia par. 73 rozporządzenia ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Zgodnie z tym przepisem poziom podłogi w pomieszczeniach przeznaczonych na stały pobyt ludzi powinien znajdować się powyżej albo co najmniej na poziomie terenu.
Adaptowane piwnice i asymetria informacji
Jak flipperzy wykorzystują niewiedzę kupujących i dlaczego wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego próbuje zrównoważyć ten niebezpieczny rynkowy proceder.
🕵️♂️ Przewaga: Sprzedający
🧠 Pełna wiedza: Inwestor lub wyspecjalizowany flipper doskonale zdaje sobie sprawę z wad prawnych oferowanego lokalu.
🚫 Ukryty defekt: Kluczowym, maskowanym faktem jest brak możliwości założenia dla takiego "mieszkania" oddzielnej Księgi Wieczystej.
🎯 Ryzyko: Kupujący
💰 Złudzenie okazji: Nabywca jest kuszony nieadekwatnie niską ceną lub atrakcyjną, prestiżową lokalizacją.
⏰ Późne rozczarowanie: Prawda wychodzi na jaw najczęściej w kancelarii notarialnej, a w skrajnych przypadkach dopiero wtedy, gdy sam nabywca próbuje odsprzedać obciążony wadami prawnymi lokal.
⚖️ Próba wyrównania szans
🏛️ Najnowszy wyrok NSA jest prawną próbą zasypania tej rażącej "asymetrii informacji", odbierając patodeweloperom możliwość żerowania na niewiedzy klientów kupujących pseudo-apartamenty.
Sprzedający będą mieli problem?
Krakowska sprawa dotycząca trzech lokali, zgodnie z prawem, niemieszkalnych (choć przerobionych na coś w rodzaju mieszkań), nie jest wyjątkowa. "Mieszkania" naprawdę są tworzone w suterenach oraz piwnicach i trafiają na rynek sprzedaży lub najmu.
Niektóre serwisy ogłoszeniowe mają nawet odpowiednią opcję w swoich wyszukiwarkach pozwalającą wyszukiwać mieszkania w suterenach. W serwisie OLX można dziś (18 maja 2026) znaleźć w całej Polsce 80 ofert najmu mieszkań poniżej poziomu gruntu - najdroższe kosztuje 3400 zł miesięcznie.
W sprzedaży można znaleźć na OLX 29 ofert w całej Polsce. Najdroższe mieszkanie w suterenie kosztuje ponad 1,67 mln złotych i znajduje się w Warszawie. Ale ono akurat może częściowo spełniać wymogi prawne - składa się bowiem z 22-metrowej części na parterze i ponad 100-metrowej w suterenie. Najdroższe mieszkanie położone w całości w suterenie oferowane jest w nowej inwestycji w Mikołajkach za "jedyne" 1,5 mln złotych za 50 metrów kwadratowych.
Wyszukiwanie w serwisie Otodom jest trudniejsze, ale i tu udało się znaleźć ofertę z Krakowa. Za 20-metrową kawalerkę "inwestycyjną" sprzedawca chce 219 tys. złotych.
Problem mieszkań niezgodnych z wymogami technicznymi stawianymi przez prawo, choć marginalny, to jednak istnieje. Wyrok NSA dotyczy, co prawda, konkretnej inwestycji, a w Polsce nie ma prawa precedensowego. Jednak linia orzecznicza może ułatwić samorządom blokowanie takich inwestycji, które można śmiało nazwać "patodeweloperką", a nawet powrotem do najgorszych praktyk z XIX i pierwszej połowy XX wieku.
Czytaj także:
- Sprzedawcy licytowali na własnych aukcjach, żeby klient zapłacił więcej. UOKiK na tropie
- Rekordowe zyski deweloperów. Wyższą marżę mają w Polsce tylko banki
- Dopłacisz albo nie dostaniesz kluczy? Deweloperzy z zarzutami UOKIK
Źródło: PAP/DGP/serwisy ogłoszeniowe/Andrzej Mandel