REIT-y po polsku tylko w formule mieszkaniowej

Posłuchaj

O tym, w jakiej formule mają być wprowadzone REIT-y na polskim rynku, mówili w radiowej Jedynce Kamil Maliszewski, analityk Domu Maklerskiego mBanku i Radosław Świątkowski, współzałożyciel Reino Partners (Błażej Prośniewski, Naczelna Redakcja Gospodarcza Polskiego Radia)

Dodaj do playlisty

Dodaj do playlisty

REIT-y to, mówiąc najkrócej, spółki lub fundusze dające stały dochód z wynajmu nieruchomości. Są to zazwyczaj: biurowce, centra handlowe i magazynowe.  Przychody pochodzące z najmu wracają do inwestorów w postaci dywidendy, na którą przeznaczanych jest nie mniej niż 80 - 90 proc. osiąganych zysków. Zachętą do inwestowania w REIT-y są korzyści podatkowe. Tak miało być i w Polsce. Jednak Ministerstwo Finansów właśnie ogłosiło, że polskie REIT-y będą prowadzone tylko w formule mieszkaniowej. 

Źródło wideo: Naczelna Redakcja Gospodarcza Polskiego Radia

Tym samym przeważył pogląd prezesa Narodowego Banku Polskiego, który w lipcu stwierdził, że na rynku nieruchomości handlowo-usługowych, a szczególnie tych biurowych od wielu lat narasta nierównowaga wywołana niskimi stopami procentowymi i ekspansją zagranicznych funduszy inwestycyjnych. Innymi słowy bank centralny obawia się bańki spekulacyjnej. Ten pogląd podziela Kamil Maliszewski, analityk Domu Maklerskiego mBanku.

- Jesteśmy w okolicach szczytu koniunktury na tym rynku. Natomiast jeśli wejdą teraz nowe podmioty, to mogą mieć problem z doborem tych inwestycji do swoich portfeli, dając przy okazji szansę inwestorom zagranicznym, którzy obecnie dominują na tym rynku w Polsce, do wyjścia w idealnym momencie. To powodowało dość duże zagrożenie, że ludzie zostaną zachęceni, żeby zainwestować, a na samym początku mogą stracić część swoich środków i zniechęcą się do samej konstrukcji. Lepiej wystartować w mniejszej skali, tylko z rynkiem mieszkaniowym, natomiast potem ewentualnie rozszerzyć tę konstrukcję REIT-ów, niż wprowadzać wszystko na początku i zniechęcić ludzi do tej konstrukcji – uważa rozmówca Naczelnej Redakcji Gospodarczej Polskiego Radia.

To banki udzielały „niebezpiecznych” kredytów

Z tym argumentem nie zgadza się Radosław Świątkowski, współzałożyciel Reino Partners, i przypomina, że podnoszony w tym kontekście przykład ostatniego kryzysu finansowego wywołały banki, dając niezabezpieczone kredyty pod nieruchomości mieszkaniowe.

- To był kryzys systemu bankowego związany z bardzo kiepskim nadzorem nad bankami, a nie nad firmami inwestującymi w nieruchomości. W USA w kulminacyjnym momencie można było wziąć kredyt hipoteczny, nie mając dochodów i aktywów. W nieruchomościach komercyjnych takie rzeczy się nie zdarzają – podkreśla ekspert.

Ograniczenie REIT-ów do nieruchomości mieszkaniowych

Jak dodaje Radosław Świątkowski, ograniczenie REIT-ów do nieruchomości mieszkaniowych przeczy ich głównej idei.

- Przeciętny Kowalski, Nowak czy Smith mieszkanie na wynajem może kupić sobie sam. To jest w jego zasięgu. Natomiast duża nieruchomość komercyjna nie jest. Po to zbiera się pieniądze od wielu inwestorów, żeby inwestować w dużej skali, w takie duże nieruchomości komercyjne, przynoszące stały dochód – podkreśla rozmówca Naczelnej Redakcji Gospodarczej Polskiego Radia.

Zachęty podatkowe

A że to rozwiązanie się sprawdza - według branży - pokazują już działające w Polsce REIT-y. Ustawa jest potrzebna, aby osiągnąć odpowiednia skalę. A do tego niezbędne są zachęty podatkowe. Pierwotny plan Ministerstwa Finansów zakładał, że dochody uzyskane przez spółkę rynku wynajmu nieruchomości  mają być opodatkowane 8,5-proc. stawką CIT w części wydatkowanej na wypłatę dywidend. Propozycja zakładała również zwolnienie z tzw. podatku Belki.

- Zachętą do inwestowania, bycia współwłaścicielem dużych nieruchomości wynajętych jest właśnie to, że dochód z tych nieruchomości będzie opodatkowany jednorazowo, tak jak inwestycja np. w mieszkanie na wynajem. Nie może być tak, że ktoś będzie inwestował w dużo większy portfel przez REIT, ale kosztem podwójnego opodatkowania – zauważa ekspert.

Inwestorzy szukają nowych możliwości lokowania kapitału

O potrzebie wprowadzenia takiego mechanizmu mówi także Kamil Maliszewski, który zauważa, że w środowisku rosnącej inflacji i niskich stóp procentowych inwestorzy szukają nowych możliwości na ulokowanie swoich środków.

- Te bezpieczne inwestycje są w cenie i inwestorzy ich poszukują. REIT-y na pewno są takimi inwestycjami, przynajmniej mają gwarantować stały dopływ dywidendy. Wydaje się, że byłoby to atrakcyjne dla wielu inwestorów i ten segment na pewno by się przydał, jeżeli chodzi o rozwój rynku kapitałowego w Polsce – podkreśla rozmówca Naczelnej Redakcji Gospodarczej Polskiego Radia.

REIT-y funkcjonują w 36 krajach na świecie. Ich wartość  wynosi około bilion 700 miliardów dolarów. 

Według pierwotnych założeń Ministerstwa Finansów ustawa o REIT-ach  miała wejść w życie 1. stycznia 2018 roku. W tym tygodniu przedstawiciel resortu powiedział jednak, że tak się nie stanie.  Nowy termin nie został na razie podany.

Błażej Prośniewski, Anna Wiśniewska