Czy banki hipoteczne zagwarantują większe bezpieczeństwo kredytu?

Posłuchaj

Potrzebne jest jednak dopuszczenie do obrotu listu zastawnego, na rynku równoległym do giełdy, żeby przeciętny obywatel mógł sobie wykupić list zastawny – wyjaśnia gość Jedynki dr Jacek Furga, twórca pierwszego w Polsce banku hipotecznego dla klientów indywidualnych, prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji. (Mariusz Gzyl, Polskie Radio)

Dodaj do playlisty

Dodaj do playlisty

W ubiegłym roku dwa kolejne banki postanowiły poszerzyć swoją ofertę i powołały instytucje banku hipotecznego, w tym największy państwowy bank PKO Bank Polski, co zapewni że rynek bankowości hipotecznej, czyli prawdziwych kredytów hipotecznych w banku hipotecznym – nareszcie się uaktywni. Już teraz działają więc na nim: PKO Bank Hipoteczny, mBank Hipoteczny, Pekao SA Bank Hipoteczny, BZ WBK Bank Hipoteczny, Alior Bank Hipoteczny, BGŻ Bank Hipoteczny, Getin Bank Hipoteczny, Bank Ochrony Środowiska.

Déjà vu czyli już to kiedyś było

Na przełomie  wieków wydawało się, że te banki będą lekiem na całe zło, i że rozwiążą problemy ludzi, którzy chcieliby mieć własne „M”. Wówczas oprocentowanie kredytów hipotecznych przekraczało bowiem 20 proc. Jednak ten sukces banków hipotecznych był krótkotrwały, bo wkrótce pojawiły się na masową skalę oferty kredytów mieszkaniowych proponowanych przez banki uniwersalne. Co wobec tego poszło nie tak?

– Pomysł był bardzo dobry, gdyby rzeczywiście dostosować pozostałe regulacje prawne do tych regulacji, które dotyczyły banków hipotecznych, czyli tak jak jest to na Zachodzie. Bowiem jeśli tworzy się banki specjalistyczne, takie jak hipoteczne, to innym bankom mówi się – nie. Te inne mogą udzielać np. kredyty na 5–10 lat, czyli krótkiego kredytu uzupełniającego, dodatkowego. Natomiast to finansowanie hipoteczne jest tylko dla banków hipotecznych. Wtedy taki bank ma dobrą klientelę, i może zaoferować kredyt. Ale ponieważ wymogi ostrożnościowe dla banków hipotecznych były zdecydowanie większe niż dla banków uniwersalnych, stąd też, po dwóch latach zainteresowania, kiedy banki uniwersalne weszły ze swoją ofertą, ta oferta banków hipotecznych okazała się nieatrakcyjna – wyjaśnia gość Jedynki dr Jacek Furga, twórca pierwszego w Polsce banku hipotecznego dla klientów indywidualnych, prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji.

Źródła porażki banków hipotecznych

Banki hipoteczne mogły dawać tylko do 80 proc. wartości LTV (stosunek wysokości środków udostępnionych w ramach kredytu przez bank do wysokości wartości jego zabezpieczenia – przyp. red.), i to wartości bankowo-hipotecznej, czyli jeszcze bardziej konserwatywnie wycenianej.

– A banki uniwersalne poszły na całość, LTV wynosiło już nie 80, i nie 100 proc. Były banki, które dawały wskaźnik LTV czyli wartość kredytu przewyższający wartość nieruchomości na starcie o 20, a nawet o 30 proc. I banki hipoteczne nie miały szansy by im dorównać. I to zepchnęło te banki do finansowania specjalistycznego, np. deweloperów oraz inwestycji biurowych, magazynowych. Czyli tam, gdzie te wymogi ostrożnościowe są wymagane, ale wymagana jest też większa wiedza, większe know-how od strony zdolności kredytowej samego projektu etc. I dodatkowo bankowość detaliczna, co wszędzie w świecie stanowi podstawę do emisji listów zastawnych, ulokowała się w bankach uniwersalnych – podkreśla gość Jedynki dr Jacek Furga.

Po co bankom listy zastawne?

List zastawny jest tym, co zasadniczo różni bank hipoteczny od detalicznego, który musi zebrać gotówkę z rynku, np. w postaci lokat, i potem może ją pożyczać. Natomiast bank hipoteczny emituje listy zastawne, z wykupem długoterminowym. I stąd ma pieniądze. Działa  to w dwie strony, ponieważ jest to także korzystny papier inwestycyjny.

– Rzeczywiście działa to w dwie strony, bo to daje i większe bezpieczeństwo bankowi,  i wyższe bezpieczeństwo inwestującemu w list zastawny, ale też potania kredyt. Ponieważ dzisiaj bank uniwersalny zbiera oszczędności, z kont a vista, z rachunków bieżących, maksymalnie z lokat 3-miesięcznych i przerabia te bardzo krótkoterminowe środki na 25–30-letnie kredyty. I tutaj ryzyko utraty płynności jest bardzo wysokie, bo jakiekolwiek zamieszanie na rynku sprawia, że klienci wyciągają depozyty, wystarczy też że nie przedłużą lokat na kolejne okresy i wtedy sypie się całe finansowanie. Stąd też te ryzyka przekładają się na koszt pieniądza, i na koszt kredytu hipotecznego – wylicza dr Jacek Furga.

Natomiast bank hipoteczny emituje list zastawny z reguły na co najmniej 10–15–20 lat, a wszystko zależy od rynku, na ile jest on rozwinięty. A z drugiej strony daje to możliwość dla tych, którzy chcieliby ulokować swoje oszczędności. Co zresztą zbiega się m.in. z Planem na Rzecz odpowiedzialnego Rozwoju, który zakłada zwiększenie oszczędności Polaków.

– Potrzebne jest jednak dopuszczenie do obrotu listu zastawnego, na rynku równoległym do giełdy, żeby przeciętny  obywatel mógł sobie wykupić list zastawny –dodaje gość Jedynki.

Nowe kredyty hipoteczne, ale tylko z banków hipotecznych…

Według i ekspertów, i ostatnich badań, banki coraz mniej udzielają kredytów mieszkaniowych. Dlatego może to jest ten czas, by największy bank w Polsce, czyli Pekao Bank Hipoteczny zaproponował coś w tej dziedzinie.

– Jest okazja, żeby wykorzystać ten mechanizm udzielania kredytów poprzez banki hipoteczne, ponieważ banki uniwersalne już dzisiaj uwzględniają ewentualne koszty i ryzyka, które się wiążą np. z projektami rozwiązania sprawy kredytów szwajcarskich, bo ponoszą koszty dodatkowego podatku bankowego, i  to się przekłada  na marże. Natomiast w bankach hipotecznych można się oprzeć na innych wyliczeniach: wyjść z bazową stopą tego, co oferuje się inwestorom w listach zastawnych – tłumaczy dr Jacek Furga.

Jest to więc kredyt zdecydowanie tańszy, od tego oferowanego przez bank uniwersalny. I mniej podatny na wpływy np. bańki spekulacyjnej.

– I daje większe gwarancje. I to co można zaproponować, i co jest zaletą tego rozwiązania, to sytuacja, że może to być kredyt o stałej stopie oprocentowania – zauważa gość Jedynki.

…a co ze starymi kredytami?

Skoro PKO BP powołało bank hipoteczny, to czy to oznacza, że wszyscy dotychczasowi klienci hipoteczni trafią do tego nowego banku, i ich warunki kredytowe ulegną zmianie?        

– Warunki tych klientów, którzy już zaciągnęli kredyt nie zmienią się. Mechanizm działa w ten sposób, że na podstawie tych kredytów, które już zostały wypłacone, na podstawie zabezpieczeń uczynionych na hipotekach tych nieruchomości, bank ma prawo wyemitować listy zastawne. Otrzymuje nowe środki, z których na nowych warunkach i po nowych marżach może oferować nowe kredyty. Oczywiście, klient może starać się o refinansowanie starego kredytu – nowym, ale idea jest taka, żeby raczej iść z nową ofertą, z nowymi środkami do nowych klientów, których nie stać było do tej pory na ten droższy kredyt, z pewnym łatwiejszym do zaakceptowania poziomem kosztów kredytu hipotecznego, długoterminowego – zwraca uwagę gość radiowej Jedynki.

Czyli im gorzej na rynku kredytów hipotecznych, to tym lepiej dla banków hipotecznych? Ponieważ rynek nie znosi próżni i gdzieś ta akcja kredytowa będzie musiała się przenieść?

– Raczej chodzi o to, że im droższe są warunki finansowania przez bank uniwersalny, tym lepsze warunki dla rozwoju bankowości hipotecznej. Tej prawdziwej, opartej o banki hipoteczne – komentuje dr Jacek Furga, twórca pierwszego w Polsce banku hipotecznego dla klientów indywidualnych, prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji.

Mariusz Gzyl, mb