Nowy Kodeks budowlany odmieni oblicze miejscowych planów zagospodarowania

Mimo, że brak jest przepisów które regulowałyby współpracę inwestorów i gmin zmierzającą do stworzenia nowego planu, współpraca taka stała się już powszechną praktyką. Niestety budzi ona liczne kontrowersje, i jak wskazują niektóre organy kontroli, może mieć charakter korupcjogenny.

Potrzeba uregulowania tej kwestii została wreszcie zauważona, a projektowany kodeks urbanistyczno-budowlany dopuszcza zawieranie przez gminy i inwestorów umów w sprawie urbanistycznych projektów realizacyjnych. Na obecnym etapie trudno jest jednak przesądzić czy projektowana zmiana rozwiąże obecne wątpliwości.

Stan obecny

Problem braku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego dotyka obecnie głównie deweloperów, którzy zamierzają realizować tzw. wielkopowierzchniowe obiekty handlowe, czyli obiekty których powierzchnia sprzedaży przekracza 2000 mkw.,  jak również inwestorów zaangażowanych w budowę elektrowni wiatrowych.

Po analizie projektu nowego kodeksu urbanistyczno-budowlanego stwierdzić można, że jego ostateczne przyjęcie nie zmieni tej sytuacji i obie grupy deweloperów nadal będą zainteresowane uchwaleniem planów miejscowych dla swoich inwestycji.

W obecnym stanie prawnym, i w obliczu braku jakichkolwiek przepisów w tym zakresie wykształciły się trzy podstawowe formy współpracy inwestorów i gmin zmierzających do uchwalenia mpzp. Udział inwestora najczęściej przybiera formę darowizny środków pieniężnych, darowizny projektu planu miejscowego lub trójstronnej umowy pomiędzy gminą, inwestorem a wykonawcą projektu mpzp.

Proponowane rozwiązania

W kwietniu br. Komisja Kodyfikacyjna Prawa Budowlanego przyjęła podstawową wersję projektu Kodeksu urbanistyczno-budowlanego. Uchwalenie kodeksu zaplanowane jest jeszcze przed końcem kadencji Sejmu.

Zgodnie z zapowiedziami twórców nowej regulacji zaproponowane rozwiązania mają zapewnić znaczną deregulację procesu inwestycyjno-budowlanego oraz wprowadzić mechanizmy dialogu i współpracy organów administracji z inwestorem.

Taki mechanizm współpracy wydają się wprowadzać przepisy regulujące umowy w sprawie urbanistycznego projektu realizacyjnego. Na podstawie umów zawieranych między gminą a inwestorem, gmina będzie mogła zobowiązać się do sporządzenia projektu mpzp umożliwiającego realizację proponowanego przez inwestora zamierzenia inwestycyjnego, zaś inwestor będzie mógł zobowiązać się do poniesienia całości lub części kosztów sporządzenia planu, a także kosztów infrastruktury technicznej i społecznej niezbędnej dla zamierzenia inwestycyjnego.

W ofercie zawarcia umowy inwestor będzie miał obowiązek wskazać rodzaj planowanej inwestycji, warianty jej lokalizacji, a także proponowany zakres partycypacji w kosztach wynikających z umowy. Do oferty powinien zostać dołączony urbanistyczny projekt realizacyjny, zawierający koncepcję zagospodarowania terenu inwestycji.

Gmina będzie mogła podjąć negocjacje w sprawie umowy, jeżeli uzna, że realizacja inwestycji przyczyni się do rozwoju społeczno-gospodarczego zgodnego z jej polityką przestrzenną. Odmowa podjęcia negocjacji z inwestorem nie będzie wymagała uzasadnienia i podlegała zaskarżeniu.

W przypadku podjęcia współpracy z inwestorem, urbanistyczny projekt realizacyjny będzie przedmiotem konsultacji społecznej i opinii gminnej komisji urbanistyczno-architektonicznej. Zawarcie umowy będzie wymagać dla swej ważności uprzedniej uchwały rady gminy, co wydaje się być rozwiązaniem znacznie ograniczającym ryzyko dla inwestora, gdyż w oparciu o wynik tego głosowania możliwe będzie przewidzenie glosowania nad samym mpzp.

Po zawarciu umowy z inwestorem wójt, burmistrz lub prezydent miasta przystąpi do sporządzenia projektu mpzp i przedstawi go radzie gminy do uchwalenia.

Zmiany na lepsze

Proponowane rozwiązanie stanowi pozytywną zmianę, gdyż wypełnia ewidentną lukę prawną i reguluje kwestię wzbudzającą liczne kontrowersje. Takie rozwiązanie umożliwi inwestorom realizację przedsięwzięć na obszarach, na których nierzadko jedyną przeszkodą jest brak mpzp, czego najczęstszą przyczyną jest zła sytuacja finansowa gmin.

Należy zwrócić również uwagę, że w obliczu planowanej likwidacji decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu rola miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w nowym systemie zagospodarowania przestrzennego będzie miała dużo większe znaczenie. Tym bardziej pozytywnie należy ocenić opisane powyżej rozwiązanie.

Michał Pietuszko, kancelaria DLA Piper