Rynek mieszkaniowy na wysokich obrotach

Posłuchaj

Coraz więcej osób w Polsce wynajmuje mieszkania, choć w porównaniu z Niemcami ten odsetek jest bez porównania mniejszy. O tym m.in z ekspertami rynku mieszkaniowego rozmawiała w radiowej Jedynce Aleksandra Tycner.

Dodaj do playlisty

Dodaj do playlisty

Na naszym rynku mieszkaniowym dzieje się ostatnio sporo, choć analitycy mówią, że widać już pierwsze symptomy spowolnienia. Ich opinie zebrali dziennikarze Naczelnej Redakcji Gospodarczej Polskiego Radia.

Mieszkanie jako inwestycja

– Wiele osób kupuje mieszkania na własny użytek, a druga część to tzw. popyt inwestycyjny – ocenił Łukasz Michorowski z Deloitte. Dodał, że w tym drugim wypadku, inwestorzy kupują mieszkanie i chcą je w krótkim lub długim terminie wynajmować – albo ewentualnie sprzedać w przyszłości i zarobić, bowiem liczą, że ceny jeszcze bardziej pójdą w górę.

Bartosz Turek – ekspert rynku nieruchomości z OpenFinance powiedziałw Polskim Radiu24, że widać już symptomy spowolnienia na rynku nowych mieszkań, ale jest to „spowolnienie z bardzo wysokiego poziomu”.

Zauważył jednak, że w drugim kwartale tego roku sprzedaż mieszkań liczona rok do roku spadła o około 10 procent. Natomiast wstępne dane za III kwartał mówią już o 20 procentowym spadku, choć to i tak prawie dwa razy więcej, niż podczas szczytu ostatniej hossy. – Dlatego nie możemy mówić o jakiejś straszliwej zapaści” – ocenił ekspert. Dodał, że ten spadek spowodowany jest rosnącymi cenami nowych mieszkań.

Ceny w górę

Ze statystyk wynika, że w ostatnich miesiącach mieszkania zdrożały nawet o 10-15 procent w zależności od lokalizacji. Z zakupów – dodał ekspert – rezygnowali głównie ci, którzy kupowali mieszkania traktując je jako inwestycję – w obawie, że kupią je za zbyt wygórowaną cenę, która przy ewentualnej sprzedaży im się nie zwróci. Sprzedaż spada – zauważył ekspert – mimo że kupno mieszkania na wynajem nadal jest bardzo opłacalną inwestycją.

Najdroższe mieszkania, co nie dziwi, są w Warszawie, gdzie trzeba zapłacić za lokal w stanie deweloperskim, czyli do wykończenia, około 8 tys. złotych za metr kwadratowy. Inne drogie lokalizacje to Kraków, Trójmiasto, Poznań czy Wrocław. Są jednak i takie miasta wojewódzkie, gdzie za metr trzeba zapłacić mniej niż 4 tys. złotych – np. w Kielcach czy Zielonej Górze.

W stolicy jednak – jak zauważają eksperci rynku mieszkaniowego – ceny są bardzo zróżnicowane.

Na obrzeżach miasta czy w Białołęce – wynoszą około 5-6 tysięcy złotych za metr kwadratowy, a w centrum albo na modnym Powiślu, osiągają poziom 20-30 tys. złotych. Przeciętnie metr mieszkania (wykończonego) w Warszawie kosztuje 10-11 tys. złotych i są to najwyższe ceny w Polsce.

Co się bardziej opłaca - zakup czy wynajem?

Bartosz Turek pytany – co się obecnie bardziej opłaca: kupno mieszkania, czy jego wynajmowanie – odparł, że w momencie niskich stóp procentowych, bardziej opłaca się kupić mieszkanie na własność, zamiast wynajmować je. Jak wyliczył, w przypadku 50 metrowego mieszkania w stolicy – miesięczna spłata kredytu zaciągniętego na zakup kupno (choć tu trzeba doliczyć wkład własny oraz pozostałe koszty) wyniesie mniej więcej 1300 zł, natomiast będąc najemcą takiego mieszkania sam czynsz płacony właścicielowi wyniesie około 1700-1800 złotych.

Sytuacja może się zmienić, jeśli wzrosną stopy procentowy, a tym samym raty kredytu mieszkaniowego. W obecnym momencie – podkreślił Bartosz Turek – najem jest około 30-40 procent droższy od miesięcznej spłaty raty kredytu mieszkaniowego.

Zdaniem Antona Bubiela, współtwórcy portalu rentier.io – zakup mieszkania na kredyt nie jest rozpatrywany w kontekście decyzji stricte finansowej – tylko z perspektywy psychologicznej, że „będę miał kilkusettysięczne zadłużenie na lata”. Potwierdził, że z perspektywy finansowej przy obecnych niskich stopach procentowych czynsze z najmu pokrywają raty kredytu. Jak stwierdził – z tego modelu korzysta obecnie pewna grupa ludzi kupujących nieruchomości i inwestując np. tylko 10-20 procent jej wartości, a resztę „lewarując” kredytem –ponieważ czynsz od najemców pokrywa raty kredytowe i jeszcze może generować jakieś nadwyżki w okresie najmu.

Piotr Boguszewski z NBP powiedział, że w Polsce brak mieszkań oraz wysokie ceny ich wynajmu sprawiają, że ograniczona jest mobilność ludzi. Dla porównania – w Niemczech ponad 30 procent społeczeństwa mieszka w wynajętych mieszkaniach.

Anton Bubiel, zauważył, że w Polsce mieszkania wynajmuje 1,6 mln osób i liczba ta wyraźnie rośnie. W stosunku do liczby mieszkańców naszego kraju stanowi to 4,4 procent, a jeszcze 8 lat temu było to 2,2 procent.

Ekspert ocenił, że wprawdzie rosną ceny najmu – to także mamy wzrost gospodarczy, a wyższe dochody społeczeństwa równoważą idące w górę ceny najmu mieszkań.

Obecnie przeciętna cena najmu oscyluje w Polsce w okolicach 2,7 tysiąca złotych za mieszkanie, czyli 55 złotych za metr kwadratowy. Najczęściej wynajmowane są mieszkania dwupokojowe. - Statystykę zawyża jednak Warszawa, bo tutaj wynajmowanych jest najwięcej mieszkań – dodał ekspert.

Pośrednicy zacierają ręce

Jak zwróciła uwagę Małgorzata Cieloch z Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – współpracę z pośrednikiem nieruchomości trzeba zacząć od dokładnego przestudiowania zawieranej z nim na piśmie umowy. Pośrednik, który pośredniczy w zawarciu umowy kupna, sprzedaży czy wynajmu mieszkania, powinien wcześniej sprawdzić lokal pod względem zarówno faktycznym jak i prawnym – zanim nam przedstawi ofertę. Na przykład – czy do mieszkania nie ma żadnych roszczeń, czy nie zostało ono już najęte przez kogoś wcześniej.

Większość pośredników nieruchomości – dodała – jest zrzeszona w różnego rodzaju stowarzyszeniach czy fundacjach, ale zawód ten jest w Polsce deregulowany i nie ma obowiązku posiadania licencji czy wpisania do specjalnego rejestru.

- W zasadzie – dziś pośrednikiem nieruchomości zostać może każdy – powiedziała przedstawicielka UOKiK-u.

Kontrola prowadzona przez Urząd wykazała, tylko na przykładzie dwóch województw, że większość umów pośrednictwa oferowanych konsumentom zawierała jakieś większe lub mniejsze niedociągnięcia. Po interwencji UOKiK, te niedozwolone klauzule udało się z rynku wycofać. Jak zauważyła rozmówczyni – obecnie w okresie października i listopada mieszkań szuka wielu najemców, głównie studentów.

Uwaga na „łapaczy”

Przestrzegła przed tzw. chwilowymi „łapaczami” okazji, którzy podszywają się pod pośredników nieruchomości. Bardzo często zamieszczają oni informacje o atrakcyjnym lokum w Internecie na portalach społecznościowych. Wystarczy zapłacić 100-250 złotych, a otrzyma się namiar na interesujące nas mieszkanie.

Jak zaznaczyła ekspertka – takich ofert żaden prawdziwy pośrednik nieruchomości nam nie zaproponuje. Wszystko – podkreśliła – dokładnie powinno być opisane w umowie sporządzonej na piśmie, czyli na jaki czas zawieramy umowę  na miesiąc czy na dłużej, czy np. na wyłączność. W tym ostatnim wypadku także dochodzi do wielu nieporozumień. Umowa zawarta na wyłączność uniemożliwia nam w tym czasie korzystanie z usług innej agencji. Wcale jednak  nie należą do rzadkości sytuacje, że zdaniem pośrednika umowa na wyłączność oznacza konieczność zapłacenia mu prowizji, jeśli nawet sami, na własną rękę znaleźliśmy interesującą nas ofertę kupna, sprzedaży czy wynajmu mieszkania.

Różnie to bywa

Zdarzały się i takie sytuacje, że pośrednik zażądał prowizji po wygaśnięciu umowy pośrednictwa, choć ma on prawo do  prowizji po jej wygaśnięciu tylko w sytuacji, gdyby konsument okazał się nielojalny wobec pośrednika i np. próbuje sfinalizować indywidualnie transakcję z osobą, którą wskazał mu pośrednik, co czasami się zdarza.

W przypadku jednak wszystkich innych sytuacji, gdy wygasa umowa – a my po jakimś czasie sami znajdujemy odpowiednią i interesującą nas ofertę – to pośrednikowi prowizja się nie należy.

Warto także wiedzieć, że źle wykonaną usługę pośrednictwa możemy reklamować. W pierwszej kolejności u tego, który ją nienależycie wykonał. Jeżeli to nie przynosi efektu – to w stowarzyszeniu lub federacji do której należy. Jeżeli i ta droga okaże się nieskuteczna pozostaje sąd i złożenie powództwa cywilnego. Można także skorzystać z pomocy rzeczników konsumentów czy Państwowej Inspekcji Handlowej – które pomagają w polubownym rozwiązaniu sporów.

Aleksandra Tycner, Sylwia Zadrożna, Elżbieta Szczerbak, Adam Kaliński, NRG