Spada popyt na kredyty, ale deweloperka ma się dobrze. Rynek nieruchomości odporny na stopy procentowe

Biuro Informacji Kredytowej zwraca uwagę, że w pierwszych miesiącach pandemii odnotowano duże spadki na rynku kredytów hipotecznych, popyt na kredyt zaczął się jednak odbudowywać już w lecie. Od czerwca ub.r. zaobserwowano stopniowy wzrost średniej kwoty wnioskowanego kredytu mieszkaniowego, co było konsekwencją wzrostu cen na polskim rynku nieruchomości i powrotu banków do 20 proc. wymogu wkładu własnego, czyli do poziomu sprzed pandemii.

Od lipca 2020 r., z wyjątkiem stycznia br., co miesiąc rośnie wysokość średniej kwoty wnioskowanego kredytu. W listopadzie br. ponownie został ustanowiony historyczny rekord na poziomie prawie 338 tys. zł.
Spada liczba chętnych

Jednocześnie spada liczba osób starających się o kredyt mieszkaniowy. Jak zauważył główny analityk Biura Informacji Kredytowej prof. Waldemar Rogowski, od szczytu w marcu 2021 r. w ujęciu miesiąc do miesiąca widać comiesięczny spadek liczby wnioskodawców, co przekłada się na spadek popytu na hipoteki w ujęciu ilościowym.

- Popyt mierzony wartością kwot z wniosków kredytowych jest w silnym trendzie wzrostowym. Jednak w przypadku stabilizacji lub spadku cen na rynku nieruchomości oraz gdy liczba wnioskodawców nadal będzie spadała, to przestanie rosnąć średnia wartość wnioskowanego kredytu. W konsekwencji spadnie popyt nie tylko w ujęciu liczbowym, ale i wartościowym. To z kolei wyhamuje, a nawet zmniejszy akcję kredytową w ujęciu wartościowym - podkreślił Rogowski.

Dodał, że innym ważnym czynnikiem, który może osłabić zainteresowanie Polaków kredytami, to kolejne podwyżki stóp procentowych.

- Oznacza to wprost niższą zdolność kredytową dla osób ubiegających się o finansowanie w bankach - stwierdził analityk.

Rynek nieruchomości w Polsce

Wzrosty stóp procentowych

Jeśli podstawowa stopa procentowa wzrośnie do 3 - 4 proc. i na tym poziomie się zatrzyma, to może to oznaczać, że jesteśmy coraz bliżej kresu podwyżek rat kredytów mieszkaniowych - uważa HRE Investments.

"Jeśli wierzyć prognozom, to podstawowa stopa procentowa powinna wzrosnąć do 3 - 4 proc. i na tym poziomie już się zatrzymać. To znaczy, że po tym jak raty kredytów mieszkaniowych mocno ostatnio wzrosły, coraz bliżej jesteśmy kresu podwyżek" - podała HRE Investments w opublikowanym komentarzu.

Zdaniem firmy pewnym papierkiem lakmusowym potencjalnych zmian mogą być aktualne notowania kontraktów terminowych na stopy procentowe. Ich przewagą nad prognozami długoterminowymi jest to, że są kwotowane na bieżąco. Nie ma więc takiego opóźnienia pomiędzy sformułowaniem prognozy i jej publikacją.

"Wynika z nich, że w połowie br. koszt pieniądza na rynku międzybankowym będzie na poziomie około 4 proc. To sugeruje, że podstawowa stopa procentowa może wtedy wynosić około 3,5 – 4 proc." - stwierdziła HRE Investments.

Analitycy zastanawiają się, co to oznacza dla przeciętnego posiadacza kredytu. "Jeśli prognozy okażą się słuszne, może to oznaczać, że jesteśmy już relatywnie blisko krańca podwyżek rat. Jeśli podstawowa stopa procentowa wzrośnie do 3 proc., to raty złotowych kredytów mogą z obecnego poziomu wzrosnąć już tylko o około 5 proc." - wyliczył główny analityk HRE Investments Bartosz Turek.

Według niego, jeśli podwyżki podstawowej stopy procentowej zatrzymają się na poziomie 3,5 proc., to raty mogą jeszcze pójść w górę o 10 proc.

Wzrost cen mieszkań w Polsce

- Jeśli jednak rację mają bardziej pesymistyczni obserwatorzy rynku, RPP nie spocznie, póki podstawowa stopa procentowa nie pójdzie w górę do 4 proc. Raty wzrosną w tym wariancie jeszcze o 15 proc. - dodał Bartosz Turek.

Analityk HRE Investments podkreślił także, że przeciętny posiadacz złotowego kredytu mieszkaniowego może mieć już ratę o 1/3 wyższą niż przed podwyżkami stóp procentowych. Ci, którzy jeszcze nie odczuli wyższych rat, niedługo je odczują - gdy banki zaktualizują oprocentowanie. Zazwyczaj zajmuje im to nie dłużej niż kilka miesięcy.

Spada zdolność kredytowa

HRE Investments zwraca uwagę również na to, że gdy kredyty są droższe, maleje kwota, na którą można się zadłużyć. "Różnica jest spora, bo jeśli jeszcze we wrześniu trzyosobowa rodzina dysponująca dwiema średnimi krajowymi (obecnie jest to w sumie prawie 8,7 tys. netto) mogła pożyczyć 700 tys. złotych, to dziś jest to o około 150 tysięcy mniej" - wyliczył analityk HRE Investments.

Wyjaśnił, że nie wszystkie banki zdążyły już uwzględnić zmiany kosztu pieniądza, ale nawet z informacji przesłanych przez te instytucje widać, że w ciągu 4 miesięcy zdolność kredytowa przykładowej rodziny spadła o 92 tys. zł.

Rynek kredytów

- Różnica pomiędzy wspomnianymi 150 tysiącami i 92 tysiącami złotych wynika nie tylko z tego, że nie wszystkie banki zdążyły zaktualizować dane o oprocentowaniu, ale też z tego, że wg statystyk GUS w ostatnim czasie dynamicznie rosną wynagrodzenia. Jest to o tyle ważne, że zarabiając więcej możemy po prostu liczyć na większy kredyt hipoteczny - dodał Bartosz Turek.

Analityk zauważył jednak, że najbardziej dynamiczne zmiany są już w dużej mierze za nami. Dodał także, że centralna prognoza wynikająca z grudniowej ankiety makroekonomicznej przeprowadzonej przez NBP sugeruje, iż w bieżącym roku podstawowa stopa procentowa wzrośnie do około 3 proc. Po styczniowej decyzji wynosi ona na 2,25 proc.

"Wspomniane badanie przeprowadzone przez bank centralny może jeszcze nie w pełni uwzględniać np. podbijające inflację podwyżki stawek za gaz i energię elektryczną, informacji o drożejącej żywności, a tym bardziej zmian podatkowych, które zaordynował rząd, aby walczyć ze wzmożoną inflacją" - zaznaczyła HRE Investments w komentarzu.

Stopy procentowe a inflacja w Polsce

Stałe oprocentowanie w cenie

Tymczasem wzrasta zainteresowanie kredytami hipotecznymi o stałym oprocentowaniu. Według danych Związku Banków Polskich aktualnie ten rodzaj hipotek stanowi kilka procent całego portfela kredytowego jego członków.

W ocenie prezesa ZBP Krzysztofa Pietraszkiewicza popyt na kredyty ze stałym oprocentowaniem to efekt ostatniej serii podwyżek stóp procentowych przez Narodowy Bank Polski.

Krzysztof Pietraszkiewicz dodał, że tuż przed pandemią w części polskich banków hipoteki ze stałym oprocentowaniem (na określony czas, w Polsce przeważnie 5 lat - IAR) stanowiły znaczną część sprzedaży.

- Niektóre banki miały akcję kredytową w kredytach stałoprocentowych sięgającą 30, a nawet 40 procent. Niestety uległa ona poważnemu zmniejszeniu na skutek awaryjnego i bardzo szybkiego obniżenia stóp procentowych przez bank centralny, ale widzimy w ostatnich miesiącach, że znowu wielkość portfela stałoprocentowego zwiększa się - mówił prezes ZBP.

Posłuchaj

Wzrasta zainteresowanie kredytami hipotecznymi o stałym oprocentowaniu - Krzysztof Pietraszkiewicz 0:26

Dodaj do playlisty

Dodaj do playlisty

Związek Banków Polskich ponownie zwraca uwagę, aby przy zaciąganiu kredytów hipotecznych, zwłaszcza ze zmiennym oprocentowaniem, poważnie przeanalizować swoją sytuację finansową. - Sygnalizowaliśmy od kilku lat, że trzeba pamiętać, iż stopy procentowe nie będą mogły być zawsze niskie i one się zmienią, dlatego należy zachować stosowną rozwagę - ostrzegł Krzysztof Pietraszkiewicz.

Rozpędzona deweloperka

Wzrosty stóp procentowych nie zrobiły wrażenia na uczestnikach rynku nieruchomości. Deweloperzy związani z rynkiem kapitałowym w 2021 r. zawarli umowy sprzedaży 34,8 tys. mieszkań, o 43 proc. więcej niż rok wcześniej - informuje we wtorek "Rzeczpospolita".

Dodaje, że jeszcze nigdy wcześniej spółki nie zawarły tylu kontraktów z nabywcami hurtowymi: fundusze z rynku PRS (private rented sector, czyli długoterminowy najem instytucjonalny) kupiły 5,9 tys. lokali, co stanowiło prawie 17 proc. ogólnej sprzedaży. "W 2020 r. było to odpowiednio 0,9 tys. i 4 proc. Kowalscy w 2021 r. kupili 29 tys. mieszkań, o 24 proc. więcej rok do roku" - czytamy.

Rynek kredytów mieszkaniowych

Jak napisano, w najbliższym czasie możemy być świadkami kolejnych ramowych umów stanowiących znaczny udział w ogólnej sprzedaży mieszkań, bowiem do wejścia na rynek PRS na dużą skalę szykują się Robyg, Ronson czy Develia. "Ale i inni gracze nie wykluczają pojedynczych transakcji z funduszami. Zanosi się na to, że większość giełdowych (i nie tylko) deweloperów będzie działać w mniej lub bardziej regularny sposób dwutorowo. Szczególnie że otoczenie rynkowe od października mocno się zmieniło" - wskazuje "Rz".

Zarówno rosnące inflacja i stopy procentowe, jak i perturbacje pandemiczne mają coraz większy wpływ na poziomy i tempo sprzedaży mieszkań w Polsce nabywcom indywidualnym. Deweloperzy widzą to ryzyko i alternatywa w postaci sprzedaży całych projektów funduszom jest często atrakcyjna z punktu widzenia zarządzania płynnością, ograniczania ryzyk i angażowania własnego kapitału - powiedział cytowany przez gazetę Krzysztof Cipiur, partner i dyrektor działu rynków kapitałowych w Knight Frank.

Popyt na grunty

Deweloperzy mieszkaniowi, magazynowi, budujący parki handlowe i domy na wynajem instytucjonalny zaciekle rywalizują o działki - donosi we wtorek "Puls Biznesu".

"Popyt na grunty pod budownictwo mieszkaniowe i projekty z sektora logistycznego, a także pod retail parki i inwestycje z segmentu PRS (private rented sector - sektor mieszkań na wynajem instytucjonalny) znacznie przewyższa podaż" - czytamy we wtorkowym "PB".

Według cytowanego przez gazetę Bartłomieja Zagrodnika, partnera zarządzającego w firmie Walter Herz, "deweloperzy zainteresowani są zakupem dużych działek w największych miastach w Polsce, ale rośnie też zainteresowanie gruntami w średnich miastach, przy głównych węzłach komunikacyjnych pod inwestycje z sektora logistycznego".

"Deficyt gruntów w Warszawie sprawia, że deweloperzy chętnie decydują się na zakup gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe usytuowanych na obrzeżach miasta. Ostatnio na znaczeniu zyskały lokalizacje oferujące bezpośredni dostęp do terenów rekreacyjnych, co wiąże się ze zmianą oczekiwań nabywców mieszkań, którzy częściej wybierają osiedla oddalone od centrum" - podaje "Puls Biznesu".

• Nieruchomości chronią portfel przed inflacją. Inwestycje długoterminowe są najbardziej opłacalne

PolskieRadio24.pl/ IAR/ PAP/ Bankier.pl/ Rzeczpospolita/ Puls Biznesu/ mib