Bańka na rynku nieruchomości? Eksperci uspokajają, ceny zaczynają spadać

Eksperci od rynku nieruchomości są pewni, że w Polsce nie ma bańki cenowej, a obecna sytuacja to krótkotrwała flauta. Zauważają jednak, że deweloperzy zaczęli oferować upusty i promocje, a nieliczni zaczęli wprost obniżać ceny.

Andrzej Mandel

2024-11-17, 18:55

Bańka na rynku nieruchomości? Eksperci uspokajają, ceny zaczynają spadać — Na rynku nieruchomości nie ma bańki cenowej. Foto: Shutterstock/Grand Warszawski

Ceny nominalne mieszkań są obecnie rekordowo wysokie. Szczególnie mocny skok cen na rynku nieruchomości można było obserwować w 2023 roku, gdy rząd Mateusza Morawieckiego wprowadził Bezpieczny kredyt 2 proc.

Eksperci - bańki cenowej nie ma

Zdaniem ekspertów od rynku nieruchomości ceny mieszkań wcale nie wzrosły zbyt szybko. Wskazują na dane NBP, z których wynika, że ceny transakcyjne nowych mieszkań w 17 największych miastach wzrosły między drugim kwartałem 2022 a drugim kwartałem 2024 ok. 17 proc., podczas gdy przeciętne wynagrodzenie wzrosło w tym czasie o 15 proc.

- Ceny nieruchomości to wypadkowa przede wszystkim drogich gruntów, wysokich kosztów budowy, drogich kredytów, którymi wspomagają się również deweloperzy przy realizacji inwestycji - twierdzi w rozmowie z Money.pl Katarzyna Tworska, dyrektorka zarządzająca w firmie REDNET 24 Real Estate Partners.

Do tego, jej zdaniem, dochodzą uciążliwe obowiązki narzucane deweloperom przez rząd, takie jak budowanie dużych placów zabaw czy planowany obowiązek budowy schronów. To również przekłada się na ceny mieszkań.

REKLAMA

Jednak o tym, czy mamy do czynienia z bańką cenową, zadecyduje przede wszystkim to, czy ceny na rynku gwałtownie się załamią. Ekspertom taki scenariusz nie wydaje się prawdopodobny.

- Na rynku mieszkaniowym nie będzie pęknięcia bańki w takim ujęciu, jakie możemy kojarzyć to zjawisko na przykład z rynków kapitałowych, gdzie w krótkim terminie ceny potrafią spaść nawet o 20 proc. Niemniej niewielkie, jednocyfrowe obniżki mogą się pojawić nawet w dużych miastach Polski, pod warunkiem że w najbliższym czasie nic się nie wydarzy ze stopami procentowymi - powiedział Money.pl Anton Bubiel, prezes i współzałożyciel platformy Rentier.io, zajmującej się wycenami nieruchomości.

Duża rola banku centralnego

Na rynek nieruchomości wpływa wiele czynników, a wśród istotnych są stopy procentowe. Zdaniem ekspertów jeżeli pozostaną one na wysokim poziomie, to możemy mieć do czynienia ze spadkami cen. I mogą one być spore, jeżeli Rada Polityki Pieniężnej długo utrzyma wysokie stopy procentowe.

- Gdyby czas oczekiwania na obniżki się wydłużał, a jednocześnie słaby pozostawał popyt na mieszkania i na najem, to mogłoby dojść do masowej wyprzedaży mieszkań kupowanych inwestycyjnie. To z kolei mogłoby rozpocząć spiralę coraz mocniejszych obniżek cen - powiedział Money.pl Jarosław Sadowski, dyrektor departamentu analiz w serwisie Rankomat.pl.

REKLAMA

Jednak, zdaniem Sadowskiego, bardziej prawdopodobny jest scenariusz stabilizacji i ewentualnie niskich spadków cen. Sprzedający bowiem wciąż czekają na nowy program dopłat do kredytów lub obniżki stóp procentowych.

Deweloperzy zaczynają schodzić z cen, ale będą próbowali sterować podażą mieszkań

Firmy deweloperskie już zaczęły kusić potencjalnych nabywców w różny sposób. W reklamach nowych inwestycji widać informacje o "miejscach garażowych w cenie", "upustach" i promocyjnych modelach płatności np. 20/80 (20 proc. w trakcie budowy, 80 proc. po ukończeniu inwestycji). Pojawili się też deweloperzy, którzy wprost zaczęli obniżać cenę za metr.

Jednak mają oni też możliwości sterowania cenami, a przynajmniej podażą nowych mieszkań. W tej chwili deweloperzy sprzedają mieszkania w inwestycjach, które zaczynali w trakcie szybkiego wzrostu cen. Sytuacja na rynku sprawia, jak twierdzi Katarzyna Tworska, że deweloperzy stopniowo ograniczają podaż, wstrzymując procesy inwestycyjne. Pozwala im na to ich sytuacja finansowa - obecnie firmy deweloperskie są rentowne i mają środki na przeczekanie trudniejszej sytuacji.

Rynek wtórny - sprzedający nie czują trendów?

Na rynku wtórnym mieszkań ceny ofertowe wciąż są bardzo wysokie. Zdaniem Marcina Jańczuka z Metrohouse, sprzedający "nie czują trendów". Sprawia to, że długo czekają na sprzedaż mieszkania - wiele ofert jest obecnych w serwisach ogłoszeniowych po kilka miesięcy, a nawet dłużej.

REKLAMA

Jednak, jak zauważa warszawski dodatek "Gazety Wyborczej", złote czasy dla flipperów się skończyły. Ceny ofertowe zaczęły całkiem gwałtownie spadać - wyliczone zostały przykład przecen ofert z 1,9 mln zł na 1,55 mln za mieszkanie w nowym budynku na Woli czy spadek ceny mieszkania w bloku z 1986 z 820 tys. na 799 tys.

Spadek cen ofertowych na rynku wtórnym widać też sprawdzając losowe adresy w polskich miastach w serwisie Rentier.io. I są to spadki wyraźne, choć wciąż jeszcze nieduże.

Historyczne ceny mieszkań w okolicach Nowego Centrum Łodzi

W spadkach cen ofertowych widać tutaj (na przykładzie Łodzi) wyraźnie moment, w którym koalicja rządowa zaczęła poważniejszy spór o program dopłat do kredytów hipotecznych - to spadek między wrześniem a sierpniem. Późniejszy nieznaczny wzrost koreluje (co nie oznacza, że jest tym spowodowany!) z mocnym głosem polityków PSL (i części polityków KO) za programem dopłat. To może oznaczać, że sprzedający mieszkania czekają na dopłaty do kredytów i powrót do wzrostów cen.

Ich brak może, ale nie musi oznaczać większą przecenę na rynku.

REKLAMA