Zaskakujące dane z rynku mieszkań. Deweloperzy trzymają ceny, ale...

Spadek cen na rynku wtórnym

Z danych, które gromadzi i prezentuje Narodowy Bank Polski, wynika, że ostatni kwartał 2024 roku przyniósł spadek cen transakcyjnych na rynku wtórnym. W 10 największych miastach Polski staniały one średnio o 1 proc. Poprzednio taka sytuacja miała miejsce na przełomie 2022 i 2023 roku, gdy w rynek nieruchomości równocześnie uderzyły wysoka inflacja i rosnące gwałtownie stopy procentowe. 

Ceny najmocniej malały w Szczecinie, gdzie ceny transakcyjne spadły o 7,2 proc., ale spory zjazd cen odnotowano też w Warszawie (o 6 proc.) i Łodzi (5,4 proc.). W efekcie np. na największym w Polsce warszawskim rynku mieszkania były droższe niż rok wcześniej już "tylko" o 11 proc., a nie o ponad 20 proc. jak w III kwartale 2024. 

Dane NBP potwierdzają oceny ekspertów z ostatnich miesięcy, którzy w swoich analizach twierdzili, że na rynku wtórnym można ugrać spore obniżki w stosunku do cen ofertowych. W analizie banku centralnego brane są bowiem pod uwagę faktyczne ceny transakcji z aktów notarialnych. 

• Kupno mieszkania. Sytuacja się zmieniła, teraz można wywalczyć dużą obniżkę

Deweloperzy grają na czas i trzymają ceny

Ceny transakcyjne nie spadły za to na rynku pierwotnym. W IV kwartale deweloperzy sprzedawali mieszkania średnio o 2,7 proc. drożej. Czyli wzrost cen był większy niż w III kwartale, gdy wzrosły one o 0,6 proc. 

REKLAMA

Przy tym były miasta, w których deweloperzy sprzedawali mieszkania taniej - to Wrocław (spadek o 4 proc. kwartał do kwartału), Kraków (o 3,4 proc.), Opole (o 2,2 proc.) i Białystok (o 2 proc.). 

Na największym, stołecznym rynku mieszkania zdrożały o 1,7 proc. w IV kwartale, co w skali roku dało wzrost cen o 11 proc. Był to jednak najwolniejszy wzrost cen w ostatnich dwóch latach. 

Średni wzrost cen transakcyjnych u deweloperów dowodzi, że analizy wskazujące na większą skłonność deweloperów do dawania rabatów w ostatnich miesiącach 2024 roku były mylne lub w dużej mierze mylne. 

W danych NBP mogą być jednak niewidoczne oferty promocyjne typu miejsce postojowe w garażu w cenie mieszkania czy wykończenie "pod klucz". 

REKLAMA

Rekordowa różnica cen między rynkiem wtórym a pierwotnym

Jak zauważył serwis Money.pl, zniżki cen transakcyjnych na rynku wtórnym doprowadziły do rekordowej różnicy między rynkiem pierwotnym a wtórnym. Mieszkania z drugiej ręki były w Polsce średnio o 13 proc. tańsze niż te nowe. Tymczasem od 2006 roku średnia różnica wynosiła ok. 11 proc. 

Uśrednione dane jednak nie oddają specyfiki lokalnych rynków. Są bowiem miasta, gdzie mieszkania z drugiej ręki są znacząco tańsze od tych nowych - jak Katowice (33 proc. dyskonta), Szczecin (27 proc.), Bydgoszcz (25 proc.) czy Łódź (24 proc.), jak i miasta, gdzie w IV kwartale mieszkania z rynku wtórnego były droższe niż te z rynku pierwotnego, jak Gdańsk (2 proc. premii) czy Rzeszów (3 proc.).  

• Najdroższe kredyty w Europie. "Polskie banki jadą po bandzie"

W IV kwartale 2024 doszło też do nietypowej sytuacji w stolicy, w której mieszkania z drugiej ręki tradycyjnie w ostatnich latach były przeważnie droższe niż te od deweloperów. W Warszawie wynika to z faktu, że mieszkania z rynku wtórnego przeważnie położone są lepiej niż te nowe. Jednak w końcu 2024 roku mieszkania z drugiej ręki były tańsze od tych nowych o 5,1 proc. 

Spadek cen na rynku wtórnym był napędzany z jednej strony przez rekordową liczbę ofert sprzedaży, a z drugiej przez małą liczbę kupujących. Wysokie ceny mieszkań i drogie kredyty hipoteczne skutecznie zmniejszyły popyt. 

REKLAMA

Czytaj także: 

• "Klucz do mieszkania". Oto założenia rządowej propozycji
• Bańka na rynku nieruchomości? Eksperci uspokajają, ceny zaczynają spadać
• Tąpnięcie na rynku kredytów mieszkaniowych. Niemal o połowę mniej zapytań

Źródła: NBP/Money.pl/AM/kor