Najważniejsze informacje w skrócie:

• Dalsze luzowanie polityki pieniężnej, które może sprowadzić stopy procentowe do poziomu 3–3,5 proc., stanie się głównym motorem napędowym zdolności kredytowej Polaków, umożliwiając zakup znacznie większych metraży przy tych samych dochodach.
• Nowe obciążenia legislacyjne, w tym przepisy dotyczące budowy schronów oraz ograniczenia w podaży działek wynikające z reformy planowania przestrzennego, nieuchronnie podniosą koszty realizacji inwestycji, co deweloperzy prawdopodobnie przerzucą na klientów końcowych.
• Skumulowany popyt z lat 2022–2024, napędzany powrotem inwestorów uciekających przed nisko oprocentowanymi lokatami, doprowadzi do wchłonięcia nadpodaży i może skutkować wzrostem cen mieszkań o 5–10 proc. w skali roku.

Taniejący kredyt fundamentem drożejących mieszkań

Kluczowym czynnikiem kształtującym krajobraz nieruchomości w 2026 roku będzie powrót stóp procentowych do akceptowalnych dla społeczeństwa poziomów. Prognozy wskazują, że stopa referencyjna może zostać obniżona o kolejne 50–100 punktów bazowych, osiągając pułap ok. 3–3,5%. Taki scenariusz oznacza gwałtowny wzrost zdolności kredytowej; przykładowa para z dwiema średnimi krajowymi, która jeszcze niedawno mogła sfinansować zaledwie 38 m kw., w 2026 roku będzie mogła pozwolić sobie na lokal o powierzchni ok. 64 m kw. Dostępność kredytowa poprawi się o około 15%, co przyciągnie na rynek osoby, które przez ostatnie trzy lata wstrzymywały się z decyzją o zakupie z powodu zbyt drogiego finansowania

- Nie powinno ulegać wątpliwości, że oczekiwane w kolejnych miesiącach niskie bezrobocie, realny wzrost wynagrodzeń i dalsze cięcia stóp procentowych w 2026 roku to dla rynku mieszkaniowego bardzo pozytywna perspektywa. Zmiany te powinny przełożyć się na wzrost popytu – również ze strony tych grup nabywców, które do tej pory pozostawały mniej aktywne, czyli dotychczasowych najemców czy inwestorów – podsumował sytuację Bartosz Turek, niezależny analityk rynku nieruchomości.

🏠 Prognoza 2026

10 kluczowych zjawisk, które ukształtują polski rynek nieruchomości w nadchodzącym roku.

01

Polityka monetarna

Przewidywane są dalsze obniżki stóp procentowych o 50-100 pb. Docelowa stopa referencyjna może spaść do poziomu 3–3,5%.

02

Dostępność kredytowa

Wzrost zdolności nabywczej. Para z dwiema średnimi krajowymi będzie mogła kupić ok. 64 m² (wzrost z 38 m² w 2022 r.).

03

Więcej transakcji

Uwolnienie "popytu odroczonego" z lat 2022–2024. Klienci, którzy wcześniej nie mieli zdolności, wracają na rynek.

04

Wzrost cen mieszkań

Prognozuje się dalszy wzrost cen o 5–10% w skali roku do końca 2026 r.

05

Rosnące koszty budowy

Wyższe stawki za robociznę (przez inwestycje KPO) oraz nowe wymogi (np. "ustawa schronowa") podbijają koszty inwestycji.

06

Droższe działki

Ograniczenie wydawania "WZ-tek" i zmiany w planowaniu przestrzennym windują ceny gruntów pod zabudowę.

07

Ożywienie budowlane

Znika problem nadpodaży na głównych rynkach. Deweloperzy, widząc popyt, zwiększają aktywność i rozpoczynają nowe projekty.

08

Najem vs zakup

Przy kredytach ~5% rata (kapitał + odsetki) staje się niższa niż czynsz najmu za podobny lokal.

09

Popyt inwestycyjny

Kapitał ucieka z nisko oprocentowanych lokat (bariera 3%) i wraca na rynek nieruchomości w poszukiwaniu ochrony wartości.

10

Rynek najmu

Większa konkurencja o najemcę. Powrót inwestorów z nową ofertą przy jednoczesnym odpływie części lokatorów "na swoje".

Podaż nie nadąży za „pospolitym ruszeniem” kupców

Mimo rekordowej liczby mieszkań w ofercie deweloperów na początku 2026 roku, problem nadpodaży zaczyna błyskawicznie znikać. Zjawisko to potęguje tzw. popyt odroczony z lat 2022–2024, kiedy to bariery finansowe uniemożliwiały transakcje. W efekcie na najpopularniejszych rynkach liczba dostępnych lokali kurczy się, co stanowi naturalny impuls do podwyżek cen, które pod koniec 2026 roku mogą być o 5–10% wyższe niż rok wcześniej.

Sytuację pogarszają rosnące koszty po stronie podaży. Deweloperzy muszą mierzyć się ze wzrostem płac w budownictwie wynikającym z ożywienia inwestycji publicznych finansowanych z KPO, nową „ustawą schronową”, która może podnieść koszty budowy o kilka procent oraz reformą planowania przestrzennego, która poprzez ograniczenie wydawania decyzji o warunkach zabudowy (tzw. WZ-tek) drastycznie zmniejsza podaż działek pod bloki, windując ich ceny.

Inwestorzy i najemcy zmieniają strony

Rok 2026 przyniesie również przełom w opłacalności posiadania własnego lokum względem najmu. Przy oprocentowaniu kredytów spadającym w okolice 5%, rata kredytu wraz ze spłatą kapitału staje się niższa niż czynsz najmu za analogiczne mieszkanie. To skłoni tysiące osób do opuszczenia rynku najmu na rzecz własności.

Jednocześnie rynek nieruchomości stanie się ponownie „bezpieczną przystanią” dla kapitału. Polacy trzymają na lokatach rekordowe 1,4 biliona złotych, jednak spadek oprocentowania depozytów poniżej 3% sprawi, że inwestowanie w mieszkania na wynajem (oferujące ok. 5% zwrotu) stanie się znacznie bardziej atrakcyjne. Powrót inwestorów indywidualnych dodatkowo zwiększy presję na wzrost cen metra kwadratowego, choć jednocześnie może przynieść ulgę pozostałym najemcom dzięki większej ofercie lokali do wynajęcia i rosnącej konkurencji o ich względy.

Czytaj także: 

• Kawa podniosła singlom ciśnienie w portfelach. W listopadzie powrót do podwyżek
• Utrzymanie rodziny coraz droższe. Mięso, kawa i herbata uderzyły efektem skali
• Emeryci uratowani przez ziemniaki. Listopad dał chwilę finansowego oddechu

Źródło: bartoszturek.pl/Michał Tomaszkiewicz