Najważniejsze informacje w skrócie:

• Średni czas poszukiwania nabywcy w największych polskich miastach przekracza już cztery miesiące, a w skrajnych przypadkach – zwłaszcza w mniejszych miejscowościach – niezbędne formalności przeciągają się nawet do 145 dni.
• Klienci, widząc systematycznie rosnącą podaż ofert oraz wyraźną stabilizację cenników, zyskali ogromny komfort psychiczny, który pozwala im na chłodną analizę rynku i dyktowanie twardych warunków.
• Osoby planujące zamianę mniejszego lokum na większe, które do tej pory liczyły na błyskawiczne zbycie nieruchomości, muszą całkowicie zrewidować swoje strategie finansowe, aby nie utracić wpłaconych zadatków u deweloperów.

Ponad cztery miesiące oczekiwania na kupca

Koniec 2025 roku przyniósł wyraźne spowolnienie na rynku wtórnym, definitywnie zamykając erę sprzedawania mieszkań "od ręki", do której przyzwyczaił program Bezpieczny Kredyt 2%. Jak wynika z najnowszego Barometru przygotowanego przez Metrohouse i Credipass, czas ekspozycji ogłoszeń drastycznie się wydłużył.

W Warszawie jeszcze w drugim kwartale 2025 roku sfinalizowanie transakcji zajmowało właścicielom średnio 92 dni, jednak w czwartym kwartale czas ten skoczył aż do 132 dni. Oznacza to, że stołeczni sprzedający czekają na podpisanie umowy końcowej o 40 dni dłużej. Sytuacja wygląda równie wymagająco poza stolicą. W grupie pięciu największych rynków regionalnych (Kraków, Wrocław, Łódź, Poznań, Gdańsk) znalezienie kupca trwało w ubiegłym roku średnio 122 dni.

Najmniej optymistycznie prezentują się statystyki dla mniejszych miejscowości, gdzie średni czas sprzedaży wyniósł 133 dni, a w okresach rynkowego przestoju dobijał do granicy 145 dni. Obecnie, bez względu na lokalizację, właściciele muszą zarezerwować w kalendarzu absolutne minimum czterech miesięcy na pomyślne zamknięcie transakcji.

Zmiana układu sił. Kupujący przejmują stery

Wydłużony czas sprzedaży zbiegł się z cyklem obniżek stóp procentowych, które sprawiły, że kredyty hipoteczne stały się tańsze i łatwiej dostępne. Ta zmiana uwarunkowań makroekonomicznych obnażyła nową kondycję rynku – przekształcił się on w rynek kupującego. Na placu boju pozostali głównie klienci poszukujący mieszkań docelowych, dla których zakup nieruchomości jest kluczową, życiową decyzją, wymagającą precyzyjnego namysłu.

Eksperci przewidują, że w najbliższej przyszłości właściciele, którzy nie uelastycznią swojej polityki cenowej, będą skazani na wielomiesięczne, bezskuteczne poszukiwanie chętnych. Niższe stopy procentowe wsparły portfele nabywców, ale nie zagwarantowały szybkiego sukcesu sprzedającym.

🧠 Psychologia Rynku 2026

Największy paradoks roku: dlaczego niższe stopy procentowe nie przyspieszyły sprzedaży mieszkań?

Logika vs Rzeczywistość

📉
Tańszy kredyt

≠

⚡
Szybsza sprzedaż

Zamiast pośpiechu, rynek wszedł w fazę chłodnej analizy.

🧘 1. Koniec "Kupuj teraz!"

Rządowe programy wsparcia (jak Bezpieczny Kredyt) wygasły, a wraz z nimi zniknęła presja sztucznych terminów.

Kupujący nie czują już noża na gardle – nie boją się, że oferta zniknie "zaraz", bo fundusze się wyczerpią. Spokój wyparł panikę.

🃏 2. Kupujący trzymają karty

Na portalach ogłoszeniowych widnieje rekordowa liczba ofert. Podaż przewyższa tempo zakupów.

Świadomość ogromnego wyboru sprawia, że nabywcy stali się wybredni. Wiedzą, że to oni dyktują warunki i mogą pozwolić sobie na długie poszukiwania.

📈 3. Koniec skokowych wzrostów

Nabywcy widzą, że ceny przestały rosnąć pionowo. Zamiast brać "cokolwiek", oglądają po 10–15 mieszkań przed złożeniem oferty.

Proces decyzyjny wydłużył się o wiele tygodni. Każdy metr kwadratowy jest teraz poddawany surowej ocenie pod kątem realnej wartości, a nie emocji.

- W praktyce jednak mechanizm ten zadziałał w sposób nieliniowy. Spadek stóp procentowych owszem, zwiększył zdolność kredytową Polaków, ale jednocześnie zdjął z nich presję czasu. Kupujący w 2025 roku to niezwykle świadoma grupa. Widząc stabilizację cen i rosnącą ofertę mieszkań, przestali oni podejmować decyzje pod wpływem impulsu. Skoro kredyt staje się tańszy, a mieszkań w ofertach przybywa, nabywcy dają sobie więcej czasu na oględziny i porównywanie jakości produktów - wyjaśnił Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse.

Transakcje wiązane obarczone rosnącym ryzykiem

Dla tysięcy rodzin wydłużony proces poszukiwania nabywcy stanowi potężne wyzwanie logistyczne. Największy problem dotyczy osób, które chcą zamienić dotychczasowe mieszkanie na większe lub na dom kupowany od dewelopera. Środki ze sprzedaży starego lokum są najczęściej niezbędne do sfinansowania wkładu własnego. Biorąc pod uwagę fakt, że deweloperzy niezwykle rzadko zgadzają się na blokowanie i rezerwację nowego lokalu przez pół roku, cała operacja staje się bardzo ryzykowna.

- To już nie jest prosta operacja sprzedaj i kup, ale proces wymagający precyzyjnego planu. Dlaczego? W praktyce wielu kupujących finansuje nowe mieszkanie środkami ze sprzedaży dotychczasowej nieruchomości. Środki ze sprzedaży starego mieszkania to często wkład własny przy kredycie na nowe mieszkanie. W obecnych warunkach należy dobrze zaplanować całe przedsięwzięcie. Dużym błędem jest podpisywanie umowy przedwstępnej na zakup nowego mieszkania z krótkim terminem zapłaty, licząc na szybką sprzedaż obecnego lokum – ostrzegł analityk Credipass Paweł Rudzik.

• Singiel na cenowej huśtawce. Po tanim styczniu rekord drożyzny w lutym
• +100 zł w miesiąc. Tak zdrożało utrzymanie rodziny 2+2
• Luty najdłuższym miesiącem w roku dla emeryta. Cenowa burza przed waloryzacją

Źródło: Metrohouse/Credipass/Michał Tomaszkiewicz