Najważniejsze informacje w skrócie:

• Unijne przepisy mają na celu przede wszystkim uporządkowanie rynku, zwiększenie jego przejrzystości oraz wprowadzenie obowiązkowych numerów identyfikacyjnych, a nie wprowadzanie całkowitego zakazu czy limitów najmu.
• Rządowy projekt wciąż czeka na uchwalenie, jednak znacznie większe ryzyko dla rynku stanowi restrykcyjny projekt Polski 2050, który zakłada m.in. wymóg uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej na wynajem oraz kary do 50 tys. zł.
• Eksperci uspokajają: ze względu na opóźnienia legislacyjne, w najbliższym czasie nie należy spodziewać się masowego blokowania ogłoszeń na platformach ani natychmiastowych sankcji wobec właścicieli.

Zgodnie z unijnym rozporządzeniem, od 20 maja zaczynają obowiązywać nowe zasady dotyczące gromadzenia i udostępniania danych o najmie krótkoterminowym. Problem polega jednak na tym, że polskie władze nadal nie uchwaliły ustawy wprowadzającej te przepisy do lokalnego porządku prawnego.

Brak odpowiednich regulacji sprawia, że właściciele lokali, samorządy oraz platformy rezerwacyjne wchodzą w specyficzny okres przejściowy, w którym unijne prawo zaczyna obowiązywać szybciej niż krajowe procedury wykonawcze. Skala zjawiska jest znacząca – według szacunków z 2024 roku, w Polsce funkcjonowało około 65 tysięcy mieszkań oferowanych w modelu krótkoterminowym.

Rynek ten opiera się głównie na ofertach w największych miastach (Warszawie, Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu), a na samej platformie Airbnb dostępnych było niemal 60 tysięcy takich lokali. Samo unijne rozporządzenie nie uderza w podstawy wynajmu, nie zakazuje go ani nie wprowadza odgórnych limitów dni wynajmu.

Jego głównym celem jest uporządkowanie tego segmentu gospodarki oraz zyskanie lepszego dostępu do danych dla administracji publicznej i samorządów. W praktyce wymusi to stworzenie ogólnopolskiego systemu numerów identyfikacyjnych oraz nałoży obowiązki raportowe na serwisy pokroju Airbnb czy Booking.com. Rządowy projekt opracowywany przez Ministerstwo Sportu i Turystyki przewiduje, że najem trwający krócej niż 30 dni zostanie włączony do systemu usług hotelarskich, co będzie wiązało się z obowiązkiem wpisu do ewidencji i udostępnianiem numeru identyfikacyjnego w ogłoszeniach.

– Jednak w Polsce sytuacja wokół najmu krótkoterminowego stała się wyjątkowo skomplikowana. Nie dość, że przepisy wykonawcze dotyczące tego rozporządzenia dopiero procedowane są w rządzie, to dodatkowo w Sejmie znajduje się bardzo restrykcyjny projekt Polski 2050. Dlatego na pewno nie można dziś mówić, że polski system rejestracji i ewidencji wchodzi w życie 20 maja. Był taki plan, ale projekt ustawy nie jest jeszcze ustawą i dopóki nie przejdzie pełnej ścieżki legislacyjnej, zakończonej podpisem prezydenta i publikacją w Dzienniku Ustaw, nie można mówić o nowych obowiązkach ani tym bardziej o karach - podsumował sytuację Anton Bubiel, ekspert rynku mieszkaniowego w SonarHome.pl.

Prawdziwym wyzwaniem dla wynajmujących może okazać się projekt Polski 2050

Eksperci podkreślają, że samo wdrożenie rządowych przepisów nie ma charakteru rewolucyjnego, a jego odczuwalne skutki dotkną przede wszystkim osoby działające do tej pory w szarej strefie. Prawdziwe trzęsienie ziemi mogłoby jednak wywołać przyjęcie wspomnianego projektu Polski 2050. Dokument ten przyznaje szerokie kompetencje samorządom, spółdzielniom oraz wspólnotom mieszkaniowym.

Najbardziej uderzającym zapisem jest wymóg bezwzględnego uzyskania zgody wspólnoty lub spółdzielni na prowadzenie działalności z zakresu najmu krótkoterminowego. Dodatkowo projekt zakłada tworzenie lokalnych stref ograniczających tego typu najem oraz niezwykle surowe kary administracyjne w wysokości nawet 50 tysięcy złotych. Wprowadzenie tak restrykcyjnych zapisów w życie mogłoby drastycznie ograniczyć liczbę dostępnych apartamentów, uderzając szczególnie mocno w ścisłe centra największych metropolii.

Wobec powstałej w Polsce luki regulacyjnej, ciężar pierwszych decyzji spadnie najprawdopodobniej na same platformy rezerwacyjne. Z uwagi na nałożone na nie przez Unię bezpośrednie obowiązki raportowe, serwisy te będą zmuszone do dostosowania swoich systemów bez względu na tempo prac polskiego parlamentu. Można więc spodziewać się, że wdrożą one tymczasowe rozwiązania, takie jak formularze czy oświadczenia dla właścicieli, by częściowo spełnić nowe wymogi. Eksperci oceniają jednak, że państwo wciąż nie stworzyło funkcjonującego systemu rejestracji, przez co masowe blokowanie czy usuwanie internetowych ogłoszeń jest obecnie mało realne. Właściciele muszą jednak bacznie obserwować zmieniające się otoczenie prawne.

Źródło: SonarHome.pl/Michał Tomaszkiewicz