Kredyt na mieszkanie: frank niedobry, złoty też bardzo niebezpieczny

Od kilku tygodni nie słabnie poruszenie związane z możliwością wzrostu kursu franka szwajcarskiego i konsekwencji takiego zjawiska dla posiadaczy kredytów w tej walucie.

Rynki czekają na decyzję Szwajcarów

Powodem skoku notowań, a tym samym poważnego wzrostu obciążeń naszych kredytobiorców, miałoby być opowiedzenie się Szwajcarów w zaplanowanym na koniec listopada referendum, za znaczącym zwiększeniem udziału złota w rezerwach walutowych.

Piotr Dziura, Członek Zarządu GERDA BROKER.

Taki krok mógłby spowodować wzrost zainteresowania frankiem ze strony globalnego kapitału oraz zmniejszenie możliwości wpływania szwajcarskiego banku centralnego na utrzymywania wartości tej waluty na niskim poziomie.

Kredyt w złotych? Przy tak niskich stopach to bardzo zły moment

Nie wdając się w ocenę, czy taki scenariusz jest realny i w spekulacje dotyczące skali ewentualnego umocnienia się franka wobec złotego, warto zwrócić uwagę na ryzyko związane z zaciąganiem kredytu w naszej walucie, w warunkach, gdy stopy procentowe pozostają w Polsce od dłuższego czasu na rekordowo niskim poziomie. Taka sytuacja powoduje, że kredyt wydaje się bardzo tani i atrakcyjny, co zwiększa chęć do korzystania z niego.

Sytuacja „frankowiczów” o „złotowiczów” może być podobna

Choć sytuacja „frankowiczów” i zadłużających się w rodzimej walucie z pozoru wydaje się zupełnie odmienna, można dostrzec istotne cechy wspólne.

Zasadnicza różnica tkwi w charakterze czynników ryzyka, związanych z tymi dwoma rodzajami kredytów.

Przy franku dwa rodzaje ryzyk

W przypadku franka, jak również innych walut, mamy do czynienia z występowaniem dwóch rodzajów ryzyka. Pierwszy dotyczy ryzyka zmian stóp procentowych, drugi zaś to ryzyko niekorzystnych dla kredytobiorcy zmian kursu waluty.

Swoją popularność kredyty we frankach zawdzięczały zarówno bardzo atrakcyjnemu, w porównaniu z kredytami w złotych, oprocentowaniu, wynikającemu z niskich stóp procentowych w Szwajcarii, jak i tradycyjnej stabilności tej waluty. To dawało przez długi czas ewidentną korzyść zadłużającym się we frankach.

Ryzyko ujawniło się właśnie w związku z tą drugą cechą franka i związanym z nią zaufaniem do niej inwestorów. W czasie silnych zawirowań na rynkach finansowych, stał się on dla nich na tyle atrakcyjny, że ogromny popyt wywindował jego notowania na światowym rynku z 0,8 dolara jesienią 2008 r. do 1,3-1,4 dolara w sierpniu 2011 r.

W naszych warunkach kurs wzrósł z niespełna 2 zł do 3,6-3,77 zł, a przez moment sięgał nawet 4 zł. To oznaczało, że wyrażona w złotych wartość kredytu wynoszącego 100 tys. franków zwiększyła się w ciągu trzech lat z 200 tys. zł do 400 tys. zł w najgorszym momencie. Biorąc jednak pod uwagę nie wartości ekstremalne, ale średnie w poszczególnych latach, zwyżka ta była znacznie mniej dramatyczna.

Dotychczas kredyt we frankach  był korzystniejszy, od 2014 r zrównał się z kredytem w złotych

Dodatkowo wzrost wysokości raty kredytu z tytułu niekorzystnych różnic kursu waluty, kompensowany był spadkiem oprocentowania. Szwajcarski bank centralny obniżył bowiem stopę procentową z 2,5 proc. w październiku 2008 r. do zera w sierpniu 2011 r. W tym czasie podstawowa stopa procentowa NBP spadła z 6 do 4,5 proc. Dziś wynosi ona 2 proc. Szacunkowe wyliczenia wskazują, że wysokość rat porównywalnych kredytów we franku i w złotym, wziętych w 2008 r. na 30 lat wyrównała się dopiero w 2014 r. Do tego czasu, czyli przez sześć lat w przypadku kredytu we frankach były one niższe.

W punkcie startu, w połowie 2008 r., różnica ta wynosiła około jednej trzeciej na korzyść przeciętnego „frankowicza”. Jego problemem jest rosnąca z powodu niekorzystnych różnic kursu franka rosnąca wartość niespłaconej części kredytu, w przeliczeniu na złote.

Skalę tego problemu trudno jednak oszacować, biorąc pod uwagę, że do spłaty pozostały jeszcze 24 lata. W tym czasie kurs franka może zmienić się jeszcze wielokrotnie, raz na korzyść zadłużonego, innym razem zwiększając jego obciążenie.

Jakie ryzyka przy kredytach w złotym

W przypadku kredytów w złotych ryzyko kursu walutowego nie występuje, jednak mamy do czynienia z ryzykiem niekorzystnych zmian stopy procentowej.

W ciągu ostatnich dziesięciu lat podstawowa stopa procentowa w Polsce wahała się od 6 do 2 proc. Ostatnio tę górną wartość osiągnęła w połowie 2008 r.

Wzrost stóp procentowych do 4 proc. oznacza 50-proc. wzrost raty kredytu w złotych

Trudno przewidzieć, czy w dającej się przewidzieć przyszłości może ona wrócić do tego poziomu. Jednak bardzo prawdopodobne jest, że w warunkach przyspieszenia tempa wzrostu gospodarczego i wraz z pojawieniem się wyższej inflacji, sięgnie ona 4-4,75 proc., czyli wartości notowanych w ciągu poprzednich dwóch lat.

W porównaniu z obecnym poziomem 2 proc., oznaczałoby to poważny wzrost obciążenia kredytobiorców. Choć oczywiście rata nie zwiększyłaby się dwukrotnie, w porównaniu z obecną jej wysokością, to jednak ryzyko jest niebagatelne. Zakładając, że bierzemy kredyt na 30 lat w wysokości 300 tys. zł., przy marży wynoszącej 2 proc. i dzisiejszej stawce WIBOR sięgającej 2 proc., obecnie miesięczna rata wyniosłaby, licząc w uproszczeniu, tysiąc złotych. Przy stawce 4 proc., sięgałaby 1500 zł, czyli o połowę więcej.

Taką realną ewentualność musi brać pod uwagę każdy kredytobiorca i odpowiednio skalkulować ryzyko oraz swoje możliwości jego poniesienia, by nie wpaść w pułapkę, wynikającą ze złudzenia obecnego niskiego kosztu kredytu.

Piotr Dziura, Członek Zarządu GERDA BROKER, jk