Raport NBP o rynku nieruchomości: stabilne ceny i większa akcja kredytowa banków

Spośród analizowanych miast najwięcej za m kw. trzeba było zapłacić w Warszawie: średnio 7 tys. 462 zł na rynku pierwotnym i 7 tys. 109 zł na wtórnym.

Stabilizacja cen mieszkań

"Ceny ofertowe i transakcyjne mkw. mieszkań na rynkach pierwotnych analizowanych miast wykazywały stabilizację. Jedynie w Gdańsku na rynku wtórnym zanotowano wzrost cen związany ze sprzedażą większej liczby mieszkań o lepszej jakości lub lokalizacji" - czytamy w opublikowanej w środę przez NBP cokwartalnej informacji o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce.

Mieszkania na rynku pierwotnym droższe, niż na rynku wtórnym

"We wszystkich analizowanych grupach miast ceny na rynku pierwotnym były wyższe niż na rynku wtórnym" - dodano.

Średnia cena transakcyjna w Warszawie: 7,462 zł za m kwadratowy

I tak, w Warszawie na rynku pierwotnym średnia cena ofertowa metra kwadratowego mieszkania wyniosła w IV kwartale 2015 r. 7 tys. 789 zł, a średnia cena transakcyjna 7 tys. 462 zł. Był to minimalny spadek cen względem poprzedniego kwartału. Na rynku wtórnym cena ofertowa wynosiła 8 tys. 655 zł, a transakcyjna 7 tys. 109 zł. Średnie ceny transakcyjne na rynku wtórnym spadły o 4,5 pkt proc. względem poprzedniego kwartału.

W Gdański średnia cena ok. 6,5 tys. zł

W Gdańsku sprzedający oferowali mieszkania średnio za 6 tys. 488 zł na rynku pierwotnym, a sprzedawali za 6 tys. 31 zł. Na rynku wtórnym sprzedający oferowali średnią cenę za metr kwadratowy na poziomie 6 tys. 133 zł, a sprzedawali za 5 tys. 441 zł. Były to podobne poziomy względem poprzedniego kwartału; poza ceną transakcyjną na rynku wtórnym, która wzrosła o 6,4 pkt proc. względem poprzedniego kwartału.

W Krakowie z kolei średnie ceny ofertowe wynosiły 6 tys. 525 zł na rynku pierwotnym i 6 tys. 795 zł na rynku wtórnym. Średnie ceny transakcyjne wynosiły odpowiednio 6 tys. 357 zł na rynku pierwotnym i 5 tys. 939 zł na rynku wtórnym. Odnotowano niewielkie spadki względem poprzedniego kwartału poza średnią ceną transakcyjną na rynku pierwotnym, która lekko wzrosła (mniej niż 1 pkt proc.).

Poznań: średnia – 6,5 tys. zł

Sprzedający w Poznaniu chcieli za metr kwadratowy mieszkania w ostatnim kwartale ub.r. średnio 6 tys. 512 zł na rynku pierwotnym oraz 5 tys. 812 zł na rynku wtórnym. Uzyskiwali zaś odpowiednio 6 tys. 256 zł i 4 tys. 956 zł. Były to ceny zbliżone do poprzedniego kwartału.

We Wrocławiu: ok. 6,1 tys. zł

Aby kupić mieszkanie we Wrocławiu trzeba było średnio wydać 6 tys. 120 zł. za metr kwadratowy na rynku pierwotnym i 5 tys. 177 zł. na rynku wtórnym. Oferty wynosiły średnio odpowiednio 6 tys. 245 zł. i 5 tys. 914 zł.

Najmniej pośród analizowanych miast metr kwadratowy mieszkania kosztował w IV kw. ub.r. w Łodzi. Na rynku pierwotnym oferowano mieszkania średnio za 4 tys. 831 zł, a sprzedawano za 4 tys. 697 zł. Na rynku wtórnym sprzedający żądali średnio 3 tys. 850 zł za metr kwadratowy, ale transakcje zamykały się na poziomie 3 tys. 341 zł. Były to ceny zbliżone do poprzedniego kwartału.

Stabilna akcja kredytowa, zadłużenie kredytowe powiększa się

Ponadto NBP ocenił, że akcja kredytowa banków w badanym okresie była stabilna, a stan zadłużenia gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych zwiększył się. Było to konsekwencją wypłat kredytów złotowych, stopniowych spłat walutowych kredytów mieszkaniowych oraz nieco wyższego kursu franka szwajcarskiego niż w poprzednim kwartale.

Wskaźniki szacowanej dostępności kredytów oraz mieszkań w dużych miastach nieco się zwiększyły. Wpłynęły na to stabilne ceny mieszkań oraz stabilne stopy procentowe złotowych kredytów mieszkaniowych, a także rosnące dochody gospodarstw domowych.

Oddziaływanie na rynek programu MdM

Nie bez znaczenia na ceny mieszkań okazał się rządowy program Mieszkanie dla Młodych. W IV kwartale limity maksymalnych cen mkw. mieszkań MdM uległy zmniejszeniu. Na rynku pierwotnym limity te zmniejszyły się względem poprzedniego kwartału w 3 miastach, wzrosły na 10 rynkach oraz były stabilne w pozostałych 3 miastach, natomiast na rynku wtórnym zmniejszyły się w 2 miastach, wzrosły na 8 rynkach oraz były stabilne w pozostałych 6 największych miastach. Kwota dopłat dla MdM wykorzystanych w 2015 r. wyniosła 520,8 mln zł (84,7 proc. planowanego limitu). Zgodnie z danymi w 6 największych miastach do programu MdM na rynku pierwotnym kwalifikowało się od 14 proc. (Warszawa) do 48 proc. (Poznań) ofert mieszkań, natomiast na rynku wtórnym od 6 proc. (Warszawa) do 59 proc. (Łódź).

Należy także zwrócić uwagę, że zaczyna wygasać dofinansowanie oprocentowanie pierwszych kredytów udzielonych w ramach niefunkcjonującego już programu "Rodzina na swoim". Dzięki historycznie niskim stopom procentowym nie odnotowano jednak wzrostu wysokości rat dla kredytobiorców RnS.

Rośnie wartość transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych

Na rynku nieruchomości komercyjnych odnotowana wartość transakcji inwestycyjnych w IV kw. 2015 r. wyniosła 1,45 mld euro, a łączna wartość transakcji w całym 2015 r. wyniosła 4 mld euro. Znaczna część transakcji inwestycyjnych polegała jednak na zamianie właścicieli działających i wynajętych nieruchomości. Na warszawskim rynku wynajmu powierzchni biurowych stopa pustostanów spadła do ok. 12 proc. (14 proc. w poprzednim kwartale). Było to skutkiem wzrostu popytu na powierzchnię, oraz przyspieszenia zakończenia niektórych inwestycji na początek 2016 r.

Od początku 2015 r. z inicjatywy BGK działa Fundusz Mieszkań na Wynajem, w ramach którego wynajęto już w kilku miastach około 380 mieszkań. Jednocześnie w listopadzie 2015 r. pojawił się nowy program wspierający budowę mieszkań czynszowych. Nie można jednak jeszcze ocenić skali wpływu tego programu na rynek.

PAP, jk