REIT-y ożywią rynek mieszkaniowy, a nawet rynek pracy. Ale inwestorzy muszą pamiętać o ryzyku

REIT-y będą czerpały dochody z wynajmu nieruchomości, a większość zysków przekażą akcjonariuszom w postaci dywidend. Wprowadzenie REIT-ów do polskiego systemu prawnego i zapewnienie "powszechnego dostępu do inwestycji na rynku nieruchomości" zostało zapisane w rządowym Programie Budowy Kapitału, będącym częścią Strategii Odpowiedzialnego Rozwoju.

W ub. tygodniu wicepremier Mateusz Morawiecki zapowiedział w Gdyni, przy okazji symbolicznego wbicia pierwszej łopaty pod budowę 172 dostępnych cenowo mieszkań, że w przyszłości dzięki programowi Mieszkanie Plus może być budowanych nawet 100 tys. mieszkań więcej niż oferuje obecny rynek.

Jak wyjaśnia wiceprezes BGK Nieruchomości Włodzimierz Stasiak, nie jest tak, że jeden państwowy podmiot będzie samodzielnie realizował budowę takiej liczby mieszkań rocznie. -  Chodzi raczej o stworzenie przedsiębiorcom takich warunków do dalszego rozwoju rynku, aby mogli istotnie zwiększyć podaż mieszkań - mówił.

Jak zaznaczył Stasiak, aby sfinansować budowę dodatkowych 100 tys. mieszkań rocznie niezbędne jest pozyskanie co najmniej 20 mld zł. - To przekracza możliwości obecnego rynku. Aby to zmienić niezbędne jest wprowadzenie ustawy o REIT-ach, czyli podmiotach zarabiających na wynajmie nieruchomości, w tym mieszkań – wskazał.

Korzyści dla milionów drobnych polskich inwestorów

Zdaniem wiceprezesa BGK Nieruchomości, na rekordowo nisko oprocentowanych rachunkach i lokatach bankowych znajduje się około 1 bln zł, z czego około 700 mld zł to depozyty gospodarstw domowych. - Wystarczy, że nawet niewielka część środków zdeponowanych dziś na lokatach bankowych zostanie przesunięta do REIT-ów, by zapewnić dynamiczny rozwój rynku mieszkaniowego, a jednocześnie dać korzyści milionom drobnych polskich inwestorów – przekonuje Włodzimierz Stasiak.

Raport "Co REIT-y zmienią na polskim rynku nieruchomości komercyjnych" opracowany przez EY wskazuje, że "wprowadzenie REIT-ów ma zwykle pozytywny wpływ na rozwój gospodarki, szczególnie jeśli chodzi o zwiększenie zaangażowania krajowego kapitału w rynek nieruchomości" – powiedział Tomasz Ożdziński, dyrektor w Grupie Rynku Nieruchomości EY. Jego zdaniem, "wprowadzenie REIT-ów w Polsce powinno przyczynić się do powstania nowych miejsc pracy, a także wzrostu dochodów w wielu powiązanych gałęziach gospodarki".

Także deweloperzy z optymizmem patrzą na możliwość wprowadzenia spółek typu REIT. - Naszym zdaniem, wpłyną one pozytywnie na rozwój polskiego rynku mieszkań na wynajem – powiedział prezes Grupy Inwest Piotr Hofman. Przypomniał, że "w porównaniu do krajów Unii Europejskiej instytucjonalny najem mieszkań nadal jest w Polsce w powijakach". Jednocześnie zdaniem Hofmana, "inwestycje na rynku mieszkaniowym są stabilniejsze niż na rynku nieruchomości komercyjnych, który jest bardziej narażony na zmiany ekonomiczne, a często także na działania spekulacyjne".

Zgodnie z zapowiedziami Ministerstwa Finansów, ustawa o REIT-ach ma być uchwalona do końca bieżącego roku. Jak mówił w kwietniu Grzegorz Mickiewicz, doradca wicepremiera Mateusza Morawieckiego, REIT-y mają m.in. wzmocnić krajowy rynek nieruchomości komercyjnych, w którym "jest marginalne zaangażowanie inwestorów krajowych. Ponad 90 proc. inwestorów pochodzi z zagranicy".

NBP ostrzega przed ryzykiem

W ub. tygodniu prezes Narodowego Banku Polskiego przesłał listę zastrzeżeń do projektu o REIT-ach, wskazując m.in. na potrzebę nadzoru i przejrzystego udostępniania informacji. Biuro komunikacji i promocji Ministerstwa Finansów, które odpowiada za wprowadzenie ustawy o REIT-ach, poinformowało, że "Ministerstwo Finansów przyjrzy się uwagom NBP, które w zakresie wpływu wprowadzenia spółek rynku wynajmu nieruchomości do polskiego porządku prawnego na stabilność systemu finansowego wydają się szczególnie istotne".

Zastrzeżenia NBP są uzasadnione - mówił w Polskim Radiu 24 Michał Duniec, prezes Analiz Online - choć zaznaczył, że nie jest przeciwnikiem REIT-ów.

- Zysk REIT-u to nie jest tylko poziom dywidendy, to jest również zmiana ceny akcji tego REIT-u. I tutaj rok 2008 pięknie pokazał, jak ogromne ryzyko wpisane jest w inwestowanie w REIT-y. W Wielkiej Brytanii, w USA przecena na rynku, jeśli chodzi o ten segment wyniosła nawet 50 – 60 proc. Niedawno na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie zadebiutowała spółka Griffin. Historia notowań to ok. dwa miesiące, a mamy w tej chwili w stosunku do pierwszych wycen tego instrumentu spadek o ok. 15 proc. To pokazuje, że REIT to jest instrument w krótkiej perspektywie bardzo ryzykowny i myślę, że tego obawia się prezes Glapiński – wyjaśniał rozmówca Polskiego Radia 24.

Nie da się zupełnie wyeliminować ryzyka

Prezes NBP podkreślał ostatnio, że potrzebny jest "bezpiecznik" chroniący przed inwestowaniem w REIT-y. Zdaniem Michała Duńca, nie da się do końca wyeliminować ryzyka związanego z taką inwestycją.

REKLAMA

- Nie da się wyeliminować tego ryzyka. Można je tylko do pewnego stopnia ograniczyć. W tą klasę aktywów wpisane jest po prostu duże ryzyko zmienności, jeżeli chodzi o wycenę akcji – ostrzegał ekspert.

Przedstawiciele branży także zgadzają się, że istnieje potrzeba wprowadzenia ustawowych "bezpieczników", które pozwolą ograniczyć ryzyka po stronie inwestorów. - Musimy mieć świadomość, że REIT-y – choć uważane za produkty stosunkowo bezpieczne – są instrumentami rynku kapitałowego i wiążą się z naturalnymi na rynku nieruchomości ryzykami - przypomina Włodzimierz Stasiak z BGK Nieruchomości.

Również Piotr Hofman przyznaje, że "ustawa o REIT-ach powinna zawierać elementy oceniające ryzyko inwestycji oraz jej rentowność". W jego opinii "dobrym rozwiązaniem byłoby sporządzanie długoterminowych wycen i ocen ryzyka przed każdorazowym zakupem przez spółkę REIT-ową danej nieruchomości inwestycyjnej". Taka wycena "musiałaby np. podlegać zatwierdzeniu przez Komisję Nadzoru Finansowego" – zauważył Hofman.

PAP, awi