Zmiany ws. użytkowania wieczystego. Wiceminister Artur Soboń odpowiada na najważniejsze pytania

Co formalnie zmieniło się 1 stycznia dla lokatorów? Jaki jest ogólny zamysł reformy?

Wiceminister Artur Soboń: To przełomowe rozwiązanie dla 2,5 miliona użytkowników wieczystych, czyli tych Polaków, którzy są właścicielami swoich mieszkań i domów, ale nie byli właścicielami gruntów, tylko ich użytkownikami wieczystymi. Można powiedzieć, że wróciliśmy do klasycznych zasad prawa rzymskiego i zachodniej cywilizacji, które mówią, że ten kto jest właścicielem gruntu, jest też właścicielem tego, co na tym gruncie się znajduje. 1 stycznia Polacy otrzymali własność. To najmocniejsze prawo rzeczowe, jakie istnieje. Polacy zostali uwłaszczeni w gigantycznej skali - reforma dotyczy 2,5 milionów użytkowników wieczystych, a de facto w sumie 8 milionów Polaków.

W przypadku Pracowniczych Planów Kapitałowych do nowego programu jesteśmy zapisywani automatycznie, ale możemy się z niego wypisać. Jak jest z tą reformą?

W przypadku tego rozwiązania, które zaproponowaliśmy, nie musimy składać żadnych wniosków - nie ma żadnego naszego udziału w tym przekształceniu. Ono się odbyło automatycznie z datą 1 stycznia 2019 roku.

Podkreślam przełomowe znaczenie tej reformy, bo próby likwidacji użytkowania wieczystego mieliśmy już kilkukrotnie. My zaproponowaliśmy formę powszechnego i systemowego rozwiązania dla gruntów mieszkaniowych. Oddajemy właścicielom mieszkań również własność gruntu, który jest z tym mieszkaniem związany.

Jakie korzyści niesie ze sobą przekształcenie użytkowania wieczystego we własność? Pytam o to, jak to wygląda z perspektywy lokatorów. Czy nasza kieszeń na tym zyska?

REKLAMA

"Święte" prawo własności jest oczywiście gwarancją tego, że możemy dysponować nieruchomością w taki sposób, jaki chcemy. Najbardziej dla nas widocznym skutkiem reformy będzie likwidacja opłaty za użytkowanie wieczyste. W pierwszej kolejności odczujemy to, że tych opłat nie będzie. Jeśli nawet nie będziemy chcieli wybrać formuły przekształcenia, korzystając z bonifikaty przy uregulowywaniu całości opłaty przekształceniowej, to mamy gwarancję, że przez ten okres, gdy będziemy "spłacać" własność (20 lat - red.), te opłaty nam nie wzrosną.

Nie będzie więc już takich sytuacji, do jakich dochodziło jeszcze w końcówce zeszłego roku, gdy samorząd dokonywał tak zwanej aktualizacji wartości nieruchomości i nagle to, co płaciliśmy, wzrastało sześcio- czy siedmiokrotnie. To było całkowicie społecznie nieakceptowalne. Teraz będzie inaczej i to jest, wydaje się, taka najbardziej konkretna, namacalna zmiana.

Użytkowanie wieczyste jest konstrukcją prawną, nieadekwatną do sytuacji rynkowej i tego, że jesteśmy właścicielami mieszkań. Mamy lokal, ale nie mamy gruntu. Można sobie wyobrazić to, że kiedyś to użytkowanie wieczyste, choć zazwyczaj obejmuje długi okres, się skończy. I co wtedy? W doktrynie prawnej  są różne hipotetyczne rozwiązania, ale nie chciałbym, by ktokolwiek zastanawiał się co zrobić, gdy skończyło mu się użytkowanie wieczyste na grunt, na którym ma swoje mieszkanie. To jest, powiedziałbym, ponura perspektywa. Teraz, od 1 stycznia, w tej sprawie mamy jasność.

Dlaczego reforma dotyczy tylko gruntów mieszkaniowych?

Są dwa powody, dla których zaczęliśmy od "mieszkaniówki". Jeden jest taki, że reforma uwłaszczeniowa na gruntach mieszkaniowych ma gigantyczne znaczenie społeczne - chodzi o rozszerzanie własności Polaków.

REKLAMA

Podchodząc pragmatycznie, musieliśmy likwidację użytkowania wieczystego podzielić na etapy. Jest 2,5 miliona użytkowników wieczystych, trzeba teraz zmienić wpisy w księgach wieczystych, a urzędy muszą wydać oświadczenia potwierdzające własność. To, samo w sobie, duże przedsięwzięcie.

Z drugiej strony mamy przedsiębiorców i ich grunty. Zdaniem Komisji Europejskiej użytkowanie wieczyste ma formę bardziej zbliżoną do dzierżawy niż własności. Krótko mówiąc: obrót wtórny jest neutralny z punktu widzenia właściciela publicznego, co oznaczałoby konieczność dopłaty to udzielonej pomocy publicznej. Dlatego zanim zaproponujemy likwidację użytkowania wieczystego w ogóle, musimy w tym zakresie notyfikować sposób odpłatności, bo rzecz dotyczy przedsiębiorców.

No dobrze, mamy 2019 rok, przekształcenie formalnie za nami. Co teraz musi zrobić lokator - jak wygląda cała procedura?

Informacja o tym, że dotychczasowy użytkownik wieczysty stał się właścicielem, zostanie mu przekazana w formie zaświadczenia, które otrzyma z urzędu miasta/gminy. Gmina ma na to 12 miesięcy. Możemy więc spokojnie czekać na takie zaświadczenie.

Jeżeli chcemy skorzystać z bonifikaty (w przypadku zapłaty całej kwoty za przekształcenie w pierwszym roku - red.), musimy złożyć wniosek w tej sprawie. Wtedy urząd wylicza nam wysokość opłaty, którą następnie regulujemy i załatwiamy w ten sposób sprawę.

REKLAMA

Możemy też nie robić nic. Wtedy musimy zapłacić 20 opłat rocznych, tak jak płaciliśmy za użytkowanie wieczyste.

Każdy, kto sprzedawał i kupował mieszkanie wie, jak z dużą liczbą formalności się to wiąże. Jedna z nich to wpis do księgi wieczystej. Przy takiej skali uwłaszczenia zmian w księgach będzie wyjątkowo dużo. Czy władze są na to przygotowane?

Zaplanowaliśmy, przy okazji reformy, duże wsparcie dla wydziałów ksiąg wieczystych. To jest 360 milionów złotych, które w najbliższych trzech latach chcemy dodatkowo przekazać na to, by te prace przebiegały sprawnie. Mam nadzieję, że tak będzie i że będzie można to sprawnie załatwić i w samorządzie, i w wydziale ksiąg wieczystych, tak żeby potwierdzenie tej własności było jasne - żeby nikt nie miał wątpliwości, że jesteśmy właścicielami.

Dotychczas, żeby wszcząć procedurę przekształceniową, potrzebna była zgoda połowy mieszkańców wspólnoty, a żeby faktycznie się uwłaszczyć – wymagana była jednomyślność wszystkich osób. Jak to będzie wyglądało teraz – czy również potrzebne są zgody innych osób?

Nie. Teraz każdy użytkownik wieczysty w bloku, ilu by ich nie było, jeśli ma wyodrębniony lokal, to stał się właścicielem tego ułamka gruntu danej nieruchomości. Może on spokojnie czekać na zaświadczenie z urzędu. Naprawdę - nie ma na razie powodu, by jakkolwiek się tym interesować.

REKLAMA

Mogą być dwie sytuacje, gdy powinniśmy odwiedzić urząd. Pierwsza - gdy chcemy sprzedać mieszkanie i zależy nam, by zaświadczenie otrzymać szybciej. Wtedy składamy wniosek do urzędu. Druga sytuacja, kiedy powinniśmy zająć się tym tematem to taka, gdy mamy wątpliwości co do procesu przekształcenia naszej nieruchomości - jeśli mamy tam na przykład zabudowę mieszaną. Wtedy najlepiej wykonać telefon albo osobiście dopytać się w urzędzie gminy, czy nasza nieruchomość się przekształciła. A jeśli nie, to wtedy do końca marca musimy uregulować opłatę za użytkowanie wieczyste.

Co ważne - jeśli reforma objęła nieruchomość, to nawet jeśli ktoś "z rozpędu" zapłaci za użytkowanie wieczyste, tak jak to robił co roku, to oczywiście zostanie mu to zaliczone na poczet opłaty przekształceniowej.

Jeśli mamy wątpliwości, nie bójmy się dopytać.

Co stanie się z dotychczasowymi sprawami o przekształcenie w obecnej sytuacji?

Ustawa ich w żaden sposób nie "hamuje", jest neutralna. Jeśli ktoś rozpoczął procedurę w oparciu o starą ustawę z 2005 roku, to powinien teraz sprawdzić, czy ten tryb mu się opłaca, czy może lepszym rozwiązaniem jest skorzystanie z uwłaszczenia systemowego. Trzeba to przeliczyć, ale mamy tutaj wybór.

REKLAMA

Jak mawiał Milton Friedman, "nie istnieje coś takiego jak darmowe obiady". Wspomniał Pan, że uwłaszczenie się trzeba będzie zapłacić. Ile wyniesie ta opłata i od czego będzie zależna?

Żeby przekształcenie użytkowania wieczystego było czymś, co już nigdy nie zostanie już w żaden sposób podważone, to te wszystkie rozwiązania prawne, które proponujemy, muszą być zgodne z konstytucją, z orzecznictwem Trybunału Konstytucyjnego i całym systemem prawnym. Dla nas najistotniejsze było to, by ta ustawa była nie do podważenia, jeśli chodzi o jej skutki prawne. Stąd też konieczność - bo są to dochody samorządów - utrzymania proporcjonalnej wysokości opłaty przekształceniowej w stosunku do tych dochodów. Tę proporcjonalność ustaliliśmy na 20 opłat rocznych, dając samorządom swobodę w kształtowaniu bonifikat.

Odpowiadając wprost na pytanie: ile za to zapłacimy - to na pewno nie będzie to więcej, niż płaciliśmy za użytkowanie wieczyste. Jeśli samorząd przygotuje bonifikaty, to opłata będzie pomniejszona o wysokość tej bonifikaty, oczywiście po spełnieniu warunków, zawartych w uchwale - czyli na przykład konieczności zapłacenia całej kwoty jednorazowo. Trzeba to przemyśleć, ale zawsze jest to korzystniejsze niż opłaty za użytkowanie wieczyste.

Czyli całość opłaty za przekształcenie będzie dwudziestokrotnością ostatniej opłaty za użytkowanie wieczyste. Tu jednak jest pewien problem - pojawiło się sporo doniesień, że przed nowym rokiem samorządy "na ostatnią chwilę" aktualizowały wycenę nieruchomości. To przełoży się zatem na wysokość opłat za uwłaszczenie. Co możemy zrobić w takiej sytuacji?

Wówczas powinniśmy się odwoływać, bo ta operacja, szczególnie w Warszawie, została przeprowadzona niezwykle szybko i nie mam żadnych wątpliwości, że znajdą się podstawy, aby skutecznie odwoływać się od takich podwyżek. Zachęcam, by to robić, bo były to prawdziwe podwyżki "za pięć dwunasta".

Kiedy należy uregulować pierwszą ratę/całość opłaty?

Wszystkie szczegóły znajdziemy w zaświadczeniu i piśmie od urzędu.

REKLAMA

Czy opłaty przekształceniowej można uniknąć?

Dajemy swobodę samorządom - mogą one np. wprowadzić bonifikaty dla osób najsłabiej sytuowanych. Jeśli chodzi chodzi o grunty państwowe, to decydować o tym będą wojewodowie. Istnieją mechanizmy, by pomagać osobom uboższym, tak jak istniały w przypadku użytkowania wieczystego. Tu nic się nie zmienia, ale co do zasady - własność to własność, przekształcenie trzeba spłacić.

Czy wysokość rocznej opłaty będzie się zmieniała?

Nie. Może się ona zmienić jedynie o wysokość inflacji.

Jak faktycznie będą wyglądały bonifikaty?

Bonifikaty mają zachęcać do jak najszybszej likwidacji użytkowania wieczystego. Zależy, by spełniały one swoją rolę też w kolejnych latach, choć z każdym kolejnym rokiem będą one niższe. Zależy nam, by jak najszybciej "zamknąć" sprawę "mieszkaniówki".

Od autora: Jeśli chodzi o grunty Skarbu Państwa, w ustawie przyjęto 60-procentową bonifikatę w momencie, gdy zapłacimy całą kwotę za przekształcenie w pierwszym roku. Później bonifikaty będą się zmniejszały co roku - wyniosą 50 procent, 40 procent itd, aż do zera, czyli braku bonifikaty.

REKLAMA

Samorządy natomiast same ustalać wysokość bonifikat, a nawet w ogóle ich nie wprowadzać.

Wszyscy porównują wysokość bonifikat na gruntach państwowych i samorządowych, ale trzeba pamiętać, że bonifikata jest zawsze upustem od jakiejś postawy. Nawet jeżeli stawki bonifikat będą jednakowe w danych gminach, na różnych gruntach, to opłaty roczne mogą być różne - bo ktoś się odwoływał, bo gdzieś szacowano teraz, a gdzieś indziej - 10 lat temu.

A czy bonifikaty na gruntach państwowych mogą być wyższe niż ustawowe 60 procent? Ustawa, która to umożliwi, ma trafić do Sejmu jeszcze w styczniu.

Droga legislacyjna została otwarta po tych, naszym zdaniem, skandalicznych wydarzeniach w Warszawie, gdy doszło do próby oszukania warszawiaków. Chodzi o wysokość bonifikat, ale przede wszystkim o to, że w październiku, w czasie kampanii wyborczej, nie mówił, że trwa operacja gigantycznych podwyżek, o których dowiedzą się w listopadzie i grudniu.

Senat próbuje na to reagować i zaproponował rozwiązania, które trafią do Sejmu. Będziemy, jako rząd, zachęcać posłów, by się temu projektowi przyjrzeli i aby dać wojewodom możliwość dostosowania wysokości bonifikat na gruntach państwowych w sytuacji, gdy samorząd w danej gminie przyjął bonifikaty wyższe niż 60 procent. W związku z tym, że bonifikaty są bardzo różne - od zera do 99 procent - to chcielibyśmy, by posłowie dali wojewodom możliwość reagowania. Chodzi o to, by nie było wątpliwości odnośnie tego, kto jest w lepszej sytuacji - czy osoby z mieszkaniami na gruntach państwowych, czy samorządowych.

REKLAMA

Zachęcamy samorządy do przyjmowania bonifikat. Jest pole, by zachować rozsądek przy planowaniu dochodów budżetowych, a jednocześnie ulżyć mieszkańcom.

Od dłuższego czasu mamy boom na rynku mieszkaniowym. Co z przekształceniem gruntów pod mieszkaniami, które dopiero powstają?

W przypadku nieruchomości, na których nie ma budynków mieszkalnych, czyli na przykład zupełnie pustych działek, będziemy mieli tu mechanizm tzw. opóźnionej likwidacji użytkowania wieczystego. Właściciele wybudowanych na takiej działce mieszkań będą dokładnie takim samym beneficjentem reformy, jak inne osoby. Przekształcenie dokona się wtedy, gdy blok dostanie pozwolenie na użytkowanie.

A co w przypadku gruntów z nieuregulowaną własnością?

Ustawa nie ingeruje w toczące się postępowania i jest wobec tej kwestii neutralna.

REKLAMA

W obecnej sytuacji - lekkiego zawieszenia - nie będzie problemów na przykład ze sprzedaniem mieszkania?

Jak już mówiłem, możemy złożyć wniosek o zaświadczenie o przekształceniu, jeśli nie chcemy czekać.

W tym tygodniu rozmawiamy z Krajową Radą Notarialną. Część notariuszy jest zdania, że można to zrobić (sprzedać mieszkanie - red.) bez tego zaświadczenia. Na pewno notariusz nam podpowie, w jaki sposób to szybko i sprawnie przeprowadzić. Przekształcenie użytkowania wieczystego na własność nie będzie blokować obrotu mieszkaniami.

Jak będzie z kwestią użytkowania wieczystego garaży?

Jeśli garaże są częścią budownictwa mieszkaniowego, niezależnie, czy są podziemne, czy wolno stojące, to o tym, czy się przekształciły decyduje samorząd. Ale jeśli tak się stało, to przekształcił się i garaż, i mieszkanie.

Jeśli natomiast mówimy o wolno stojących garażach, które nie są związane z naszymi mieszkaniami, to w takiej sytuacji te garaże nie podlegają reformie i nadal musimy wnosić opłatę z tytułu użytkowania wieczystego.

REKLAMA

Likwidacja użytkowania wieczystego na gruntach zabudowanych garażami zostanie przeprowadzona przy okazji drugiego etapu reformy, czyli likwidacji użytkowania wieczystego w ogóle.

Naczelna Redakcja Gospodarcza, PolskieRadio24.pl, Michał Dydliński