Ustawa przekształceniowa: co działa dobrze, a co do poprawki
2019-03-29, 18:20
Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju zapowiedziało nowelizację ustawy o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność. Zmiany uproszczą procedurę przekształcenia i usuną przeszkody, które mogłyby ją opóźniać. Dotąd zaświadczenia o uwłaszczeniu, otrzymało zaledwie kilka procent Polaków.
Posłuchaj
To efekt analizy tego, jak przebiega realizacja uwłaszczenia Polaków w pierwszym kwartale funkcjonowania ustawy. Ministerstwo planuje też doprecyzować sprawę bonifikat za jednorazowe przekształcenie.
Pakiet zmian
Przygotowany pakiet, wprowadzi między innymi uproszczony tryb podziału nieruchomości oraz obejmie przekształceniem grunty zabudowane garażami.
Resort chce też ustawowego zapewnienia najwyższych bonifikat w opłacie przekształceniowej dla osób w trudnej sytuacji życiowej.
Jak ocenił w wywiadzie dla radiowej Jedynki wiceminister inwestycji i rozwoju Artur Soboń – są takie samorządy, które wydają zaświadczenia o uwłaszczeniu "na odpowiednią skalę" i są takie, które się do tego dopiero przymierzają.
– Jest na to 12 miesięcy i jest wystarczający czas, aby takie zaświadczenia wysłać każdemu użytkownikowi – powiedział wiceminister Soboń.
Co zostanie poprawione?
W jego opinii – ustawa jest "całkowicie jasna i precyzyjna (...) natomiast daliśmy w niej dość dużo swobody samorządom w zakresie realizacji".
Jak kontynuował Artur Soboń – poprawione w ustawie mają być "kwestie podziału nieruchomości, kwestia pomocy publicznej, czy kwestia cudzoziemców". Dodał, że druga rzecz to sama opłata i ustawowa bonifikata dla określonych grup, "przede wszystkim dla osób niepełnosprawnych".
Gość radiowej Jedynki był również pytany o wątpliwości dotyczące garaży i zasad ich uwłaszczania. Stwierdził, że uwłaszczane są już dzisiaj, jeśli stanowią część nieruchomości mieszkaniowej. Już doprecyzowano w dotychczasowych zmianach w ustawie, że nie ma żadnych wątpliwości, że są również objęte bonifikatą, jeśli taka bonifikata zostanie przyjęta.
Co jeszcze do uwłaszczenia?
Dodał, że poważnie rozważane jest, czy uwłaszczeniem nie objąć wszystkich części wspólnych służących mieszkaniu, jak place zabaw, tereny zielone, itd.
– Taka zmiana byłaby czymś, co byłoby pożądane ze strony użytkowników wieczystych – powiedział wiceszef resortu inwestycji.
Pytany – co mają zrobić te osoby, które nie otrzymały jeszcze zaświadczenia o przekształceniu – odparł, że nawet jeśli ktoś zapłaci za użytkowanie wieczyste (termin wniesienia tej opłaty upływa z końcem marca) "to ta opłata zostanie zaliczona w poczet opłaty przekształceniowej".
– Nie zapłacimy podwójnie – zaznaczył Artur Soboń.
Bonifikata dopiero po zaświadczeniu o przekształceniu
Jak mówił w Polskim Radiu 24 Maciej Górski z Instytutu Badań nad Prawem Nieruchomości – prawo przekształceniowe oznacza dla gmin wyzbycie się prawa własności gruntu, do którego było ustanowione użytkowanie wieczyste, na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych.
Chodzi – precyzował ekspert – o prawo do gruntu, który jest zabudowany przez budynki służące celom mieszkalnym, zarówno jednorodzinne jak i wielorodzinne.
Przypomniał, że „w zasadzie mieszkańcy takich budynków „nie muszą podejmować żadnych działań” , bowiem to właściwy urząd powinien wydać zaświadczenie i wysłać je do dotychczasowego użytkownika wieczystego. Jeżeli natomiast – kontynuował – dana osoba chce skorzystać z prawa do bonifikaty, może to zrobić dopiero po otrzymaniu zaświadczenia o przekształceniu.
Już dzisiaj jesteśmy właścicielami
Jak przypomniał – samo przekształcenie „nastąpi z mocy samego prawa”. Oznacza to, że każdy z użytkowników wieczystych, który mieści się w zakresie ustawy, już dzisiaj jest właścicielem, a nie użytkownikiem wieczystym. Potwierdzeniem tego faktu jest zaświadczenie wydane przez właściwy urząd miasta lub gminy.
Dopiero to zaświadczenie – mówił Maciej Górski z Instytutu Badań nad Prawem Nieruchomości – stanowi podstawę do ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej oraz podstawą do ubiegania się o bonifikatę, bowiem dopiero po otrzymaniu zaświadczenia możemy zwrócić się do organu administracji z pismem, „w którym wykażemy swoją wolę uiszczenia opłaty uwłaszczeniowej w sposób jednorazowy”.
Po tym zgłoszeniu – wyjaśniał ekspert – organ winien nam udzielić informacji, jak wysoka będzie to opłata jeżeli wniesiemy ją jednorazowo, przy uwzględnieniu ewentualnie przysługującej nam bonifikaty.
Czy można przyspieszyć przekształcenie?
Ekspert zapytany, czy procedurę tę można przyspieszyć – odparł, że jeśli nie chcemy czekać na zaświadczenie "z urzędu", to należy wystąpić o jego szybsze wydanie, bowiem zgodnie z ustawą organ ma na to 12 miesięcy. Natomiast jeśli sami zwrócimy się o wydanie zaświadczenia, to ten czas „skraca się do 4 miesięcy".
Jeżeli umotywujemy skrócenie terminu wydania zaświadczenia sprzedażą lokalu w budynku wielorodzinnym, czy domu jednorodzinnego, to organ na wydanie nam dokumentu ma już tylko 30 dni.
Maciej Górski zauważył jednak, że są to tylko „terminy instrukcyjne”, a ich przekroczenie nie powoduje żadnych negatywnych skutków dla organu „a już wiadomo, że terminy te będą wielokrotnie przekraczane”.
Jeśli nie otrzymamy takiego zaświadczenia w ciągu roku, to nie oznacza, że stracimy bonifikatę – uspokajał ekspert.
Opłatę możemy rozłożyć na 20 lat
Mówiąc o możliwości rozłożenia opłaty przekształceniowej na 20 lat – co jest sytuacją standardową – gość Polskiego Radia 24 stwierdził, że ustawodawca przewidział, że co roku będziemy płacili tyle samo, ile do tej pory płaciliśmy za użytkowanie wieczyste, choć „każdy może, ale nie musi wnieść o uiszczenie opłaty przekształceniowej w sposób jednorazowy”.
Pytany co bardziej opłaca się właścicielowi mieszkania – ekspert odparł, że w przypadku bardzo wysokiej bonifikaty, która obowiązuje np. w Warszawie, najbardziej opłacalne jest skorzystanie z bonifikaty – gdyż wtedy „wysokość opłaty za przekształcenie po skorzystaniu z prawa do bonifikaty wynosi 40 procent opłaty za użytkowanie wieczyste, którą dotąd płaciliśmy. Innymi słowy – zapłacimy 60 procent mniej za całe przekształcenie, niż do tej pory płaciliśmy każdego roku za użytkowanie wieczyste.
Co z firmami w mieszkaniach?
Konrad Płochocki, dyrektor Polskiego Związku Firm Deweloperskich w rozmowie z reporterem Naczelnej Redakcji Gospodarczej przypomniał, że w przypadku przedsiębiorców, nie mogą oni skorzystać z bonifikat, gdyż są one przeznaczone tylko i wyłącznie dla osób fizycznych.
– Jeśli prowadzimy działalność gospodarczą, a lokal jest własnością przedsiębiorcy, to on z takiej bonifikaty nie może skorzystać – zauważył ekspert.
Wprawdzie ustawa przekształceniowa dotyczy działek zabudowanych na cele mieszkaniowe, to przekształcenie obejmie również firmy prowadzone w mieszkaniach. Jak skomentował Konrad Płochocki, dyrektor Polskiego Związku Firm Deweloperskich – jest to jednak pomoc publiczna mimo, że nawet o nią nie prosiliśmy.
Problem pomocy publicznej
Dodał, że każdy przedsiębiorca może legalnie otrzymać maksymalnie do 200 tys. euro pomocy publicznej w trzech następujących po sobie latach.
Ustawa umożliwia jednak złożenie oświadczenia, że przedsiębiorca nie chce zaprzestać płacenia rat przekształceniowych po 20 latach, tylko chce je wnosić dalej przez dłuższy okres, np. 99 lat aby spłacić pełną wartość działki, która stanie się jego własnością, a wcześniej była tylko użytkowana wieczyście.
– Wówczas nie mamy do czynienia z pomocą publiczną – ocenił.
Adam Kaliński, Sylwia Zadrożna, Elżbieta Szczerbak, Marcin Jagiełowicz, jk, NRG
