Ile skorzysta gospodarka dzięki kasom oszczędnościowo-budowlanym?

Posłuchaj

Kasy oszczędnościowo-budowlane to nie jest żadna nowość. Na rynku niemieckim te kasy mają już prawie stuletnią tradycję. Ale także w Czechach, na Słowacji są one bardzo popularne – wyjaśnia gość Jedynki Marcin Jańczuk z Metrohouse. (Mariusz Gzyl, Polskie Radio SA)

Dodaj do playlisty

Dodaj do playlisty

W Polsce brakuje od miliona do półtora miliona mieszkań, tak szacują deweloperzy. Prawie połowa Polaków mieszka w lokalach przeludnionych, to z kolei dane Eurostatu, więc mieszkań faktycznie potrzebnych jest znacznie więcej. Z drugiej strony ci, co mieli wziąć kredyty, już to zrobili: 2 miliony rodaków jeszcze przez kilkadziesiąt lat spłacać będą własne lokum.

Może będą kasy oszczędnościowo-budowlane

Jedną z propozycji rządu w tej sytuacji są kasy mieszkaniowe. To jedyne sensowne i systemowe rozwiązanie, uważa Jacek Furga ze Związku Banków Polskich.
– Dotychczasowe programy, takie jak Rodzina na Swoim, czy Mieszkanie dla Młodych, to są programy o charakterze akcyjnym, z góry uruchamiane na określony czas, np. pięcioletnie, limitowane, dla wybranych, dla tych którzy są szybsi lub silniejsi finansowo. Natomiast kasy oszczędnościowo-budowlane są rozwiązaniem masowym, dają szansę każdemu na zrealizowanie swojego celu – podkreśla ekspert z ZBP.

Cele mogą być różne, na przykład remont już posiadanego mieszkania.  

– Zaoszczędzona kwota może być wkładem własnym, który potrzebny jest w danej chwili do uruchomienia kredytu hipotecznego. A od 1 stycznia 2017 roku ten wymóg posiadania kapitału własnego będzie wynosił 20 proc. wartości kupowanego mieszkania. Czyli średnio jest to ok. 40 tys. złotych. Dzięki kasom osoby, które stać na większe wysiłki miesięczne, byłyby w stanie po kilku latach zaoszczędzić kwotę, która pozwalałaby im na zakup mieszkania – dodaje Furga.

 Jak działa kasa?

Kasy oszczędnościowo-budowlane powinny działać w Polsce tak, jak w wielu innych krajach europejskich. Funkcjonujące wzory są gotowe, tylko korzystać z wieloletniego doświadczenia.

– Po pierwsze wpłaty do kas budowlanych są określone w umowie, którą zawiera oszczędzający z kasą budowlaną. Wkłady te są oprocentowane, a procent który funkcjonuje w kasach jest z góry określony na cały czas funkcjonowania obywatela w kasie. Na podstawie tych oszczędności, w pewnym momencie udziela się oszczędzającemu kredytu, który jest równy zaoszczędzonym środkom. Ten kredyt jest oprocentowany bardzo nisko w stosunku do kredytów komercyjnych, i jest on gwarantowany przez cały czas korzystania z tego kredytu, jest z takim samym oprocentowaniem – wyjaśnia Roman Nowicki, przewodniczący Kongresu Budownictwa.

Wtedy zawirowania na rynkach inwestycyjnych czy kłopoty gospodarcze nie mają żadnego wpływu na bezpieczeństwo pieniędzy w kasach.

W Europie kasy działają od 100 lat

Kasy mieszkaniowe działają z powodzeniem nie tylko w Niemczech, na Słowacji czy w Czechach, ale także na Węgrzech. W tych krajach, poza Niemcami, przyjęto odpowiednie przepisy regulujące działalność kas już kilka czy kilkanaście lat temu. Są też już pierwsi beneficjenci...

– Kasy oszczędnościowo-budowlane to nie jest żadna nowość. Na rynku niemieckim te kasy mają już prawie stuletnią tradycję. Ale także w Czechach, na Słowacji są one bardzo popularne. Na Słowacji jest ok. miliona osób, które korzystają z tych kas, wpłacają regularnie środki, bądź korzystają z kredytów wypłacanych przez kasy. Na Węgrzech, gdzie kasy oszczędnościowo-budowlane stają się coraz bardziej popularne – korzysta z nich ok. 700 tys. uczestników rynku nieruchomości. To jest dość dużo, biorąc pod uwagę, że jest to rynek, który liczy 10 mln mieszkańców – wyjaśnia gość Jedynki Marcin Jańczuk z Metrohouse.

I jeśli teraz pomnożymy to przez 2+1, bo takie są najczęściej rodziny, to robi się spory rynek.

– Rynek węgierski jest specyficzny, ponieważ dopłaty do środków zgromadzonych na rachunkach, czyli tzw. premie, wynoszą aż 30 proc. Czyli jeśli zgromadzimy jakąś kwotę, to w kolejnym roku otrzymamy 30 proc. pewnej sumy do określonego limitu, to jest ok. 1000 zł na jedną umowę. Ale nie jest powiedziane, że tych rachunków w kasie nie można mieć więcej w rodzinie niż jeden. W porównaniu do innych krajów, chociażby do Europy Zachodniej, gdzie te premie wynoszą od 4 do 14 proc. – Węgry wyróżniają się dosyć pozytywnie. I to zachęca do oszczędzania, bo stopa zwrotu takich oszczędności jest o wiele wyższa niż ze zwykłej lokaty – podkreśla Marcin Jańczuk.

Rodzina 500+ i Mieszkanie +

W Polsce ruszył program Rodzina 500+, i być może dla niektórych to będzie znakomita okazja, żeby takie długoterminowe oszczędzanie wdrożyć w życie. Bo przecież są dziesiątki tysięcy rodzin, które otrzymywane 500 zł traktują nie jako podstawowy pieniądz, lecz jako uzupełnienie rodzinnego budżetu. I właśnie tę kwotę, wraz z narodzeniem dziecka można by odkładać na książeczkę mieszkaniową. W skali tych 18 czy 20 lat życia, zanim taka osoba osiągnie pełnoletność, to jest ok. 120 tys. złotych. Dodając do tego premię w wysokości 15–20 proc, jak przewiduje rządowy projekt, to w ten sposób można zaoszczędzić ok. 140–150 tys. złotych.

I jeżeli do tego dodamy drugą osobę, w podobnej sytuacji, to np. młode małżeństwo może mieć na własne mieszkanie nawet 300 tys. zł. Może się także okazać, że poza Warszawą mogą kupić mieszkanie bez kredytu na 30 lat.

– Taka sytuacja byłaby wzorcowa. Co warto jeszcze zauważyć, otóż kasy umożliwiają wzięcie kredytu w wysokości równej zaoszczędzonej kwocie. Czyli jeśli np. osiemnastolatek ma uzbierane 140 tys. zł, to dodatkowo może 140 tys. zł uzyskać z kredytu, oprocentowanego na dosyć preferencyjnych warunkach. Te warunki mają być ustawowo niższe od warunków komercyjnych, które są w banku. A ten uczestnik kasy mógłby sam sfinansować co najmniej połowę mieszkania, które chciałby kupić – zwraca uwagę gość Jedynki.

I tak to już działa wielu państwach, i od wielu lat.

Będą też tanie mieszkania do wynajęcia

Część programu rządowego dotyczącego mieszkalnictwa to również mieszkania na wynajem. Minister budownictwa stwierdził ostatnio, że da się w Polsce wybudować metr kwadratowy takiego mieszkania, pod warunkiem ze Skarb Państwa wniesie grunt aportem do gminy, a gmina podpisze umowę ze spółdzielnią – w granicach 3 tys. zł. Czy to jest możliwe?

– Udział gruntu w cenie 1 mkw. jest szacowany od 10 do 20 proc., a zależy to od lokalizacji. Ponadto cena 1 mkw. zawiera też marżę dewelopera, co powoduje że np. w Warszawie nie kupimy mieszkania poniżej 5,5 tys. zł/mkw. I jeżeli te dwie składowe odejmiemy od ceny 1 mkw., to być może zbliżymy się do granicy 3 tys. złotych. Ale łatwiej to będzie uzyskać w mniejszych miastach, powiatowych. I to byłby odpowiedni kierunek budowania tego typu mieszkań, bo jeżeli chcemy znaleźć dużą liczbę gruntów, które mogą być przekazane aportem, to one będą się znajdowały poza największymi ośrodkami – komentuje Marcin Jańczuk.

Polepsza się ciągle infrastruktura drogowa, łatwiej jest dojechać do dużych miast, a taniej jest budować poza największymi ośrodkami. Więc być może udałoby się w tych granicach cenowych wybudować takie mieszkania. Czyli jeśli chodzi np. o Warszawę, to powiatowy Nowy Dwór Mazowiecki, mógłby być miejscem inwestycji.

Na pewno warto jeszcze zastanowić się nad standardem tych budynków. Czy to będzie standard odpowiadający obecnym realiom rynkowym, czy to będą budynki, w których w przyszłości ktoś chciał będzie mieszkać?

Prezes spółdzielni jako deweloper

A co ze spółdzielniami mieszkaniowymi, które właściwie niemal przestały ostatnio cokolwiek budować? I od kilkunastu lat tylko zarządzają posiadanymi zasobami.

– Spółdzielnie mieszkaniowe mają obecnie status administratorów. Choć w ubiegłym roku wybudowały jednak ok. 2 tys. mieszkań, to tylko pokazuje, na jak małą skalę wykorzystują one swój potencjał. I być może to dobry pomysł rządu, aby zaktywizować działalność spółdzielni mieszkaniowych, które mają odpowiednie zasoby, wiedzę merytoryczną, przygotowanie, doświadczenie żeby inwestować na rynku nieruchomości. Warto to wykorzystać i zachęcić spółdzielnie do odgrywania roli dewelopera – uważa gość Jedynki Marcin Jańczuk z Metrohouse.

Bilans kas mieszkaniowych

Jednak zasadniczą częścią rządowych planów pozostają kasy oszczędnościowo-budowlane. Nawet jeśli do kas będzie przystępować, jak się szacuje – do 400 tysięcy osób rocznie, koszty ich obsługi nie będą duże.

– Liczyliśmy, że ten rząd obciążenia budżetu co roku będzie sięgał maksymalnie jednego miliona złotych – ocenia Jacek Furga ze Związku Banków Polskich.

I to nie od razu, a po kilku latach. Trzeba bowiem raz na zawsze wyjaśnić, że to nie są straty, a zysk dla budżetu.

– Dlatego, że w trakcie budowy, wykonawcy płacą różne podatki i suma tych  podatków PIT, CIT, VAT jest większa niż dopłaty do kas budowlanych. To jest również czynnik wspierający rozwój gospodarczy kraju i zwiększający zatrudnienie – podkreśla Roman Nowicki, przewodniczący Kongresu Budownictwa.

Kasy mieszkaniowe funkcjonują z powodzeniem w jedenastu krajach Europy,  w Kazachstanie, a ostatnio także w Chinach. Nie zdarzyło się, żeby któraś upadła. Do uczestnictwa w programie kas mieszkaniowych trzeba będzie jednak bardzo umiejętnie zachęcać i przekonywać Polaków. Bo dotychczasowe doświadczenia z długoterminowym oszczędzaniem nie są najlepsze. Kasa Grobelnego, stare książeczki mieszkaniowe czy zawirowanie z OFE dość skutecznie zniechęciły wiele tysięcy osób.

Mariusz Gzyl, Aleksandra Tycner, mb