Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność: rewolucja krok po kroku

Posłuchaj

Co zrobić, aby przekształcić użytkowanie wieczyste we własność - krok po kroku, mówił w radiowej Jedynce mec. Maciej Górski, Instytut Badań nad Prawem Nieruchomości./Błażej Prośniewski, naczelna Redakcja Gospodarcza Polskiego Radia/.

Dodaj do playlisty

Dodaj do playlisty

Jak podkreśla w radiowej Jedynce mec. Maciej Górski z Instytutu Badań nad Prawem Nieruchomości, nasze uwłaszczenie przebiegnie automatycznie, ale nie bezpłatne. W najgorszym przypadku będziemy przez 20 lat wnosić tzw. opłatę przekształceniową, lub możemy wnieść ją jednorazowo z bonifikatą.

Stan obecny: opłaty roczne przez kilkadziesiąt lat

Ekspert przypomina, że obecnie użytkownik wieczysty jest zobowiązany, aby przez kilkadziesiąt lat wnosić opłatę za użytkowanie wieczyste, a po tym czasie ono wygasa, jeśli nie zgłosimy wniosku o jego przedłużenie.

Czeka nas opłata przekształceniowa

Po wejściu w życie ustawy, użytkowanie wieczyste przekształci się z mocy samego prawa 1 stycznia w prawo własności i z tego tytułu będziemy ponosić opłatę przekształceniową.

− Opłata będzie stanowić równowartość 20 opłat za użytkowanie wieczyste, które płaciliśmy do tej pory. Będziemy ją wnosić do 31 marca każdego roku – mówi mec. Górski.

Można wnieść opłatę jednorazowo

Jak dodaje ekspert, można też opłatę wnieść jednorazowo i wtedy możemy liczyć na bonifikatę.

− Jeśli jest to grunt Skarbu Państwa, to bonifikata jest ustawowa i wynosi od 60 do 10 procent, w zależności, kiedy jednorazowa opłatę wniesiemy, mówi Maciej Górski.

Wylicza, że jeśli wniesiemy ja w pierwszym roku, to bonifikata wyniesie 60 procent, w każdym kolejnym roku maleje ona 10 procent.

Bonifikata przy gruntach samorządowych może wynieść nawet 98 procent

− Przy gruntach samorządowych, niezbędne jest, aby gmina lub sejmik województwa podjęły uchwałę o możliwości udzielenia bonifikaty, a następnie my, już jako właściciele, powinniśmy zgłosić się do właściwego organu z wnioskiem o możliwość wniesienia opłaty – wyjaśnia ekspert.

Jak przekształcić użytkowanie we własność

Ekspert wylicza krok po kroku sekwencję zdarzeń i uprawnienia związane z przekształceniem użytkowania wieczystego we własność.

− 1 stycznia stajemy się właścicielami. Następnie właściwy organ ma czas na wydanie zaświadczenia, że przekształcenie nastąpiło i wskaże nam jaką z tego tytułu mamy ponieść opłatę. Na to urząd ma 12 miesięcy, jeśli będzie to robił z urzędu a cztery miesiące, jeśli my poprosimy o wydanie takiego zaświadczenia. Chyba, że takie zaświadczenie jest nam potrzebne do sprzedaży mieszkania, wtedy urząd musi je wydać w ciągu 30 dni – wylicza ekspert.

Po otrzymaniu zaświadczenia możemy złożyć wniosek o uiszczenie opłaty jednorazowej. Urząd w odpowiedzi wskazuje, jaka jest jej wysokość i jaka bonifikata nam przysługuje. W tym momencie możemy wnieść tę opłatę.

Ekspert dopowiada, że w każdym czasie, gdy wnosimy roczna opłatę, możemy złożyć wniosek o opłatę w całości jednorazowo.

O przekształceniu z automatu mówi też Marcin Krasoń, analityk Home Broker. Dodaje, że nie trzeba składać w sprawie przekształcenia żadnego wniosku.

Będziesz chciał w przyszłym roku kupić mieszkanie – sprawdź wpisy w księdze wieczystej

− Nieco inna jest jednak sytuacja osób, które będą chciały kupić w przyszłym roku nowe mieszkanie, zwraca uwagę Marek Wójcik ze Związku Miast Polskich.

Jak podkreśla, osoby te, decydując się na zakup wiedziały, że są to grunty znajdujące się w wieczystym użytkowaniu, a w przyszłym roku, po przekształceniu, obejmie je już pełne prawo własności.

− Dlatego trzeba przyjrzeć się umowom i przypilnować u notariusza, czy nastąpił wpis o zmianie statusu gruntów w księdze wieczystej. Mamy wtedy pewność, czy jesteśmy użytkownikiem wieczystym, czy mamy pełne prawo własności – mówi Wójcik.

Jak przypomina, do tej pory, co wielokrotnie potwierdził Trybunał Konstytucyjny, z punktu widzenia kupującego czy sprzedającego mieszkanie, nie było żadnej różnicy między wieczystym użytkowaniem, a pełnym prawem własności.

Jednorazowa opłata z bonifikatą korzystna dla każdego

Krasoń pytany, który z tych wariantów jest najbardziej korzystny uważa, że każda bonifikata jest korzystna dla mieszkańców.

− Już 60-procentowa bonifikata opłaca się mieszkańcom, a w przypadku 98-procentowego upustu – tym bardziej i nie widzę żadnego powodu aby z tej możliwości nie skorzystać – zauważa.

Podaje też przykład – jeśli ktoś za użytkowanie wieczyste płaci rocznie 1 tys. zł, to w uproszczeniu, przez 20 lat wyciągnąłby z kieszeni 20 tys. zł, a jeśli zdecydujemy się na jednorazową opłatę z największą bonifikatą, to zapłacimy… 400 zł, czyli mniej, niż wynosi jedna roczna rata.

− Nawet jeśli ta bonifikata wynosi „tylko” 60 procent, to też się opłaca – można to porównać z lokatą, która byłaby oprocentowana na kilkanaście procent – mówi ekspert.

W wielu samorządach ustala się jeszcze system bonifikat

− Tymczasem w wielu radach miast trwają jeszcze uzgodnienia co do wysokości ewentualnej ulgi w opłacie przekształceniowej z użytkowania wieczystego na pełne prawo własności, mówi Marek Wójcik ze Związku Miast Polskich.

Jak podkreśla, ustawa zakłada samodzielność w ustalaniu bonifikaty przez samorządy.

W wielu miastach przyjmują one wartości ustawowe – czyli tak jak w przypadku gruntów Skarbu Państwa w wysokości 60 procent. Dzieje się to w takich miastach jak: Lublin, Kielce, Kraków.

− Wydaje się, że to nie jest takie złe – mówi Wójcik.

We Wrocławiu prezydent miasta zapowiedział, że bonifikata wyniesie 90 procent. Do 98-procentowej bonifikaty wrócono w Warszawie.

− W Poznaniu są wstępne uzgodnienia z klubami radnych, mówi Wojciech Słociński z Wydziału Gospodarki Nieruchomościami Urzędu Miasta.

Wyjaśnia, że ustalono, że miasto pozostaje przy 60-procentowej bonifikacie przy jednorazowej spłacie.

− Jeśli ktoś podejmie chęć spłaty w 2021 r. to od pozostałych 18 rat będzie się mógł ubiegać o 60-procentową bonifikatę. To jest na razie projekt, myślę że Rada Miasta w marcu podejmie w tej sprawie uchwałę, mówi Wojciech Słociński.

Dla wielu zmiana z użytkowania we własność może stanowić problem finansowy

− Innym zmartwieniem jest wysokość opłaty za wieczyste użytkowanie, bo w wielu miejscach ona mocno wzrasta, mówi Jolanta Rybarczyk, prezes warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowo-Budowlanej Batory.

Jak wyjaśnia, ostatnie przeszacowania opłat miały miejsce w 2012 r.

− Nie mamy pewności, że teraz, czyli pod koniec grudnia, Rada nie przyśle nam decyzji o przewartościowaniu, i może się to okazać mało przyjemną niespodzianką – mówi Jolanta Rybarczyk.

− W naszej spółdzielni zgodę na wykup daje Walne Zgromadzenie. Tyle że stawiamy warunek – muszą to być ceny realne, gdyż jesteśmy spółdzielnią z mieszkańcami ze starym portfelem i szkoda by było, aby oszczędności życia musieli przeznaczyć na wykup gruntu – uważa Jolanta Rybarczyk.

Przeszacowanie opłaty spowoduje, że opłata za użytkowanie wieczyste się nie zmieni

Jeśli ktoś miał przeszacowaną opłatę za wieczyste użytkowanie, to ona się nie zmieni, wyjaśnia Marek Wójcik.

Jeśli przez ostatnie 3 lata nie było to zmieniane, to przez najbliższe 20 lat będą płacił tę opłatę, która będzie ważna 1 stycznia, albo, jeśli otrzymamy do 31 grudnia zaświadczenie z gminy informującego, że ta jest w trakcie przeszacowania tej opłaty, to trzeba się liczyć z tym, że ona się zmieni – mówi Wójcik.

Na wysokość opłaty można się skarżyć do Samorządowego Kolegium Odwoławczego

W razie, gdy opłata wzrośnie, zdaniem spółdzielni, niesprawiedliwie wysoko, istnieje możliwość zwrócenia się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.

Wniosek należy złożyć w ciągu 30 dni od otrzymania decyzji o podwyżce. Najlepiej przedłożyć w SKO własną wycenę gruntu. Praktyka jest na ogół taka, że dochodzi do kompromisowej opłaty w wysokości średniej z obu wycen.        

Eksperci zwracają uwagę, że ustawa wprowadza też sporo zamieszania. Dotyczy to np. miejsc garażowych do parkowania w budynkach, czy wprowadzanych na szybko, w ostatniej chwili podwyżek za użytkowanie wieczyste.

Miejsca garażowe bez bonifikat

Krasoń zwraca uwagę, że bardzo ciekawa sytuacja jest z miejscami do parkowania w garażach podziemnych.

− Tam też jest użytkowanie wieczyste, często założona jest oddzielna księga wieczysta i w takiej sytuacji ustawa stanowi, że bonifikata w takiej sytuacji nie obowiązuje – mówi Krasoń.

− I może być ciekawa sytuacja, w przypadku gdy ktoś ma mieszkanie i miejsce garażowe, za obie nieruchomości płaci użytkowanie wieczyste i za mieszkanie skorzysta z bonifikaty, a za garaż będzie musiał przez dwadzieścia lat za to użytkowanie płacić, bo ustawa wyklucza z bonifikaty miejsca parkingowe – mówi ekspert.

Kolejną kontrowersję budzi aktualizowanie stawek użytkowania wieczystego obecnie, niejako na ostatnią chwilę. Ruszyła fala podwyżek, np. dzielnica Mokotów podniosła 10 tys. osobom opłatę.

Czy samorządy poradzą sobie ze stratą środków za użytkowanie wieczyste?

Krasoń pytany, jak samorządy uzupełnią braki we wpływach finansowych, wynikające ze zmiany przepisów mówi, że pomysłem na to byłby podatek katastralny, czyli podatek płacony od wartości nieruchomości. Tyle, że jak zauważa, mogłoby się okazać, że w wielu przypadkach, byłby on większy od opłaty za użytkowanie wieczyste.

− Stąd, zadając sobie oczywiście pytanie, czy taki podatek ze względów politycznych jest możliwy do wprowadzenia, myślę, że z czasem podatek katastralny może zostać wprowadzony – mówi.

Ekspert dodaje, że samorządy nadal będą czerpać dochody z użytkowania wieczystego w przypadku obiektów handlowych – takie jak sklepy czy galerie handlowe.

Jarosław Krawędkowski, Błażej Prośniewski, Aleksandra Tycner, Elżbieta Szczerbak, ak, NRG