Budowlany boom, a ceny działek? Rynek nie do końca zbadany

Z danych GUS-u wynika, że prywatni inwestorzy oddali do użytku w pierwszej połowie tego roku o 6,6 proc. więcej mieszkań niż przed rokiem (39439), kiedy to odnotowano 4 procentowy spadek. Natomiast deweloperzy wybudowali o 7,6 proc. więcej mieszkań aniżeli w 2016 r.

Rynek słabo zbadany

Rosnąca liczba inwestycji mieszkaniowych powinna przekładać się na ceny działek. Problem w tym, że brakuje miarodajnych danych w przypadku indywidualnego zakupu działek pod budowę. Zwrócił na to uwagę w rozmowie z Naczelną Redakcją Gospodarczą Polskiego Radia Bartosz Turek – analityk Open Finance.

Ekspert potwierdza, że jeśli chodzi o działki pod inwestycje deweloperskie to wzrost cen jest zauważalny. W przypadku natomiast działek pod budowę domów przez osoby fizyczne danych brakuje, bo rynek ten jest „za mało zbadany”, by można było mówić o konkretach.

– Trudno jednoznacznie wyrokować, czy jest boom, czy go jeszcze nie ma – powiedział Turek. Dodał, że wzrost liczby indywidualnych budów w tym roku powinien przekładać się na ceny działek pod budowę.

REKLAMA

– Trzeba jednak mieć dostęp do danych transakcyjnych, a tego nie mamy i to jest w Polsce problem. Nie istnieje żaden niezależny podmiot publiczny, który na bieżąco podawałby konkretne dane na ten temat – skomentował Bartosz Turek.

Część ekspertów rynku nieruchomości zwraca uwagę, że przed wejściem w życie ustawy ograniczającej obrót gruntami rolnymi wiele osób kupowało ziemię rolną z nadzieją na jej szybkie odrolnienie i zamianę na działki budowlane. Obecnie sprzedaż ziemi rolnej jest utrudniona, więc zainteresowanie działkami budowlanymi wyraźnie wzrosło, co przekłada się na ceny.

Na jakie działki jest największy popyt

Największe zainteresowanie inwestorów indywidualnych budzą podmiejskie działki do 1 tys. mkw. – uzbrojone, objęte planem miejscowym i z dobrą infrastrukturą. To właśnie one osiągają najwyższe ceny. Wiele osób, zwłaszcza młode rodziny, decyduje się na budowę domu lub gotowy segment pod miastem (od dewelopera) bowiem za zbliżoną do ceny 50-60 metrowego mieszkania w mieście, mogą zamieszkać w ponad dwukrotnie większym metrażowo domu, do tego z ogródkiem i garażem. Minusem jest utrudniony dostęp do infrastruktury (sklepy, przedszkole czy szkoła dla dziecka, itp.) oraz konieczność – bywa – często uciążliwych, długich dojazdów do pracy. Reguła jest taka: im bliżej miasta, tym cena działki wyższa, a im dalej (powyżej 30 km), tym bardziej możemy liczyć na zakupową okazję.

Działka daleko od szosy też może okazać się perspektywiczną inwestycją

Sytuacja jednak zmienia się wraz z rozbudową w Polsce sieci dróg i połączeń, a tym samym skróceniem czasu dojazdu. Dlatego nawet tereny pod budowę położone daleko (50-60 km od miasta) w ciągu kilku lat mogą znacznie zdrożeć. Na cenę, oprócz odległości, wpływa też renoma danej miejscowości, czyli tzw. dobry adres. W okolicach każdego większego miasta są tereny, gdzie grunty budowlane „od zawsze” trzymały cenę. Za działkę zapłacimy tam nawet kilka razy więcej niż w przypadku działki usytuowanej w mniej prestiżowej okolicy. Wpływ na popyt ma również fakt, że wiele wysoko wycenianych jeszcze 7-8 lat temu podmiejskich działek, po zastoju na rynku, a nawet sporym spadku ich wartości, znów stało się atrakcyjnych cenowo dla kupujących, którzy uznali, że taniej już nie będzie.

REKLAMA

Lokalizacja nadal ma znaczenie, ale to się zmienia

Ceny i popyt na działki budowlane pod miastem są bardzo zróżnicowane w zależności od regionu i nie tylko, bo także w danym województwie różnice bywają spore. Najdrożej od lat jest w Warszawie, gdzie średnia cena ze sprzedażowych ogłoszeń wynosi obecnie około 670 zł za mkw., podczas gdy średnia dla całego województwa – to mniej więcej 170 zł za mkw. (dane z serwisu Otodom.pl). Najbardziej jednak atrakcyjne lokalizacje potrafią osiągać 3 tys. zł za mkw. i wiecej.

Słowem – lokalizacja, jak ma to miejsce w przypadku miejskich nieruchomości, to nadal podstawowy wyznacznik ceny, co ma też znaczenie w przypadku późniejszej odsprzedaży zbudowanego na działce domu. Z drugiej strony, trzeba coraz częściej brać pod uwagę, że tzw. dobry adres może po jakimś czasie stać się adresem gorszym – lub odwrotnie, ponieważ rynek mieszkaniowy w Polsce bardzo szybko się zmienia.

Przykładem np. mieszkania i tereny budowlane w Warszawie. Część miasta położona po prawej stronie Wisły uznawana była (poza wyjatkami) przez długie lata za „gorszą”. Wraz z budową drugiej linii metra oraz nowymi inwestycjami w infrastrukturę widać w prawobrzeżnej części stolicy systematyczny wzrost cen na rynku nieruchomości, które w wielu wypadkach dogoniły, a nawet przegoniły ceny na lewym brzegu.

Podobne przeobrażenia przechodzą też inne polskie miasta. Dlatego planując np. kupno działki budowlanej czy domu w mieści lub na jego obrzeżach, warto wziąć to pod uwagę i nie kierować się stereotypami.

REKLAMA

Adam Kaliński, NRG