Kawalerka za "dożywocie". Jakie błędy popełnił pan Jerzy?

• Sprawa kawalerki nabytej przez Karola Nawrockiego od pana Jerzego na mocy umowy dożywocia budzi pytania o transparentność i zgodność z prawem
• Umowa dożywocia to formalna transakcja, gdzie w zamian za mieszkanie nabywca zobowiązuje się dożywotnio utrzymywać i opiekować się zbywcą, jednak często brak precyzyjnych zapisów naraża seniora na ryzyko utraty kontroli nad nieruchomością i braku faktycznej opieki
• Aby zabezpieczyć swoje prawa, senior powinien zadbać o szczegółowe zapisy w umowie, precyzujące zakres opieki oraz ustanowienie służebności osobistej mieszkania i ujawnienie jej w księdze wieczystej

Karol Nawrocki przejął kawalerkę w Gdańsku od pana Jerzego, deklarując w zamian na piśmie sprawowanie dożywotniej opieki nad seniorem. Ostatecznie jednak senior trafił do Domu Opieki Społecznej, gdzie za jego opiekę płaci miasto. Kandydat PiS na prezydenta zaś przejęte od pana Jerzego lokum przekazał organizacji charytatywnej, tłumacząc wcześniej, że przez wiele lat pomagał poprzedniemu właścicielowi i suma zakupów i opłat pokryła cenę kawalerki, która w 2011 roku warta była 120 000 zł.

Przejęcie kawalerki przez Nawrockiego. Takie zapisy w umowie mogły uchronić pana Jerzego

Przypadek kawalerki Karola Nawrockiego, nabytej na mocy umowy dożywocia, zmusza do refleksji nad transparentnością takich transakcji i ich zgodnością z prawem, a także nad zabezpieczeniem interesów seniorów. Mecenas Karolina Pilawska z kancelarii Zorski Adwokaci wyjaśniła w rozmowie z RadioZET.pl zawiłości prawne związane z tą formą umowy, podkreślając, że "seniorzy często nie wiedzą, że mieszkanie już nie jest ich".

Umowa dożywocia to uregulowany w polskim Kodeksie cywilnym kontrakt, w którym jedna strona przenosi własność nieruchomości na drugą, a ta z kolei zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie i opiekę. Jest to rozwiązanie, z którego korzystają często seniorzy, zwłaszcza ci bez rodziny, których świadczenia finansowe nie wystarczają na pokrycie kosztów życia. Ekspertka ostrzegła, że "konsekwencje nierzetelnie sporządzonej umowy mogą być dotkliwe dla seniora, który może pozbyć się całego swojego majątku".

"Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym" – mówi art. 908 Kodeksu cywilnego.

REKLAMA

Umowa dożywocia musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Obecność notariusza, choć nadaje umowie urzędowy charakter i potwierdza jej zgodność z przepisami prawa, nie gwarantuje jednak, że senior będzie w wystarczający sposób chroniony.

Mieszkanie za dożywotnią opiekę. Sama obecność notariusza nie wystarczy

- Ale choć obecność notariusza nadaje umowie urzędowego charakteru, nie oznacza to jeszcze, że każda taka umowa chroni dożywotnika w sposób wystarczający. Wręcz przeciwnie – wiele z nich zawiera ogólne, nieprecyzyjne zapisy, które później trudno wyegzekwować. Nierzadko pojawiają się zdania typu „nabywca zapewnia dożywotnikowi opiekę i pomoc”, bez żadnego doprecyzowania, co dokładnie to oznacza: ile posiłków dziennie, kto robi zakupy, kto płaci za leki, czy dożywotnik może korzystać z konkretnego pokoju czy całego mieszkania? – wyjaśniła mecenas.

- Wiele osób, które nie zadbały o taki zapis, z czasem traciło nie tylko kontrolę nad własnym mieszkaniem, ale też możliwość pozostania w nim, gdy relacje z nabywcą się pogorszyły. Taka sytuacja nie jest wyjątkowa – wręcz przeciwnie, sądy rodzinne i cywilne coraz częściej rozpoznają sprawy, w których osoby starsze zostały wypchnięte z mieszkań, które niegdyś należały do nich samych - dodała Karolina Pilawska.

Mecenas zaznaczyła, że regulacje z art. 908 to jedynie "ogólny katalog zobowiązań". W praktyce kluczowe jest to, co zostało szczegółowo zapisane w umowie. - Im bardziej szczegółowy akt i wykaz obowiązków, tym łatwiej dochodzić swoich praw – stwierdziła mecenas. Według ekspertki, "to, co nie zostało uregulowane wprost, bywa przedmiotem konfliktów – i bardzo trudnych procesów sądowych".

REKLAMA

Seniorzy często popełniają błąd, nie dbając o zapis o ustanowieniu służebności osobistej mieszkania. Jest to prawo do korzystania z lokalu przez seniora do końca życia, które powinno być wpisane w umowie i ujawnione w księdze wieczystej. Wiele osób, które o to nie zadbały, z czasem straciło nie tylko kontrolę nad własnym mieszkaniem, ale też możliwość pozostania w nim, zwłaszcza gdy relacje z nabywcą pogorszyły się.

W przypadku pana Jerzego, mimo przekazania mieszkania organizacji charytatywnej, w akcie notarialnym z 14 maja 2025 zapisano jego prawo do dożywotniego korzystania z mieszkania, co wydaje się być formą zabezpieczenia jego prawa do lokalu, chociaż nie jest to bezpośrednio opisane jako służebność osobista.

Mieszkanie za opiekę. Co zrobić, gdy umowa nie jest dotrzymywana?

Co zrobić, gdy jedna ze stron nie dotrzymuje warunków umowy i nie zapewnia seniorowi opieki? Umowę można rozwiązać w przypadku "rażącego naruszenia obowiązków" przez nabywcę, co może stanowić podstawę dla sądu do cofnięcia skutków umowy. Wówczas mieszkanie wraca do seniora. Ekspertka ostrzegła jednak, że "to rozwiązanie bywa jednak karkołomne", ponieważ wymaga zgromadzenia dowodów, świadków i dokumentów, a sprawy sądowe mogą ciągnąć się latami.

Mecenas Pilawska dodała, że "zdarza się, że sąd zamienia obowiązek opieki na rentę – nabywca musi wypłacać byłemu właścicielowi comiesięczne świadczenie pieniężne". Choć może to pomóc w sytuacji jawnej niechęci do opieki, nie zawsze rozwiązuje problem samotności czy braku dostępu do własnego mieszkania.

REKLAMA

- Nie mają świadomości, że po podpisaniu umowy dożywocia ich nieruchomość nie należy już do nich – ani oni, ani ich spadkobiercy nie mają już żadnych roszczeń właścicielskich, o ile sąd nie rozwiąże umowy – przekazała ekspertka. Jeśli umowa została zawarta prawidłowo i nie doszło do rażących naruszeń obowiązków, nawet jeśli opieka nie spełnia oczekiwań seniora, prawo własności nie wraca automatycznie do zbywcy. Unieważnienie umowy jest możliwe w przypadkach, gdy została zawarta pod wpływem błędu, przymusu, choroby psychicznej lub silnej presji emocjonalnej, ale procedura dowodowa jest wtedy jeszcze bardziej skomplikowana.

• Nowe fakty ws. kawalerki Nawrockiego. Notariusz w areszcie, ujawniono dokument
• Podliczyli obietnicę Nawrockiego. "67 proc. korzyści dla 10 proc. najbogatszych"
• Co czwarty Polak może zmienić zdanie przed wyborami. Ekspert ujawnia zaskakujący powód

Źródło: RadioZET.pl/MT