Najważniejsze informacje w skrócie:

• Stabilny Indeks Nastrojów: W III kwartale 2025 r. indeks nastrojów utrzymał się na zbliżonym poziomie (53,8 pkt) już trzeci kwartał z rzędu, co wskazuje na większą przewidywalność transakcji.
• Wzrost zdolności kredytowej bez boomu: Kolejne obniżki stóp procentowych zwiększyły zdolność kredytową Polaków, ale wbrew wcześniejszym oczekiwaniom, nie wywołały masowego zrywu zakupowego.
• Rynek wtórny dyktuje warunki: Najwięcej optymizmu odnotowano w mieszkaniach z rynku wtórnego (58,3 pkt dla kawalerek), gdzie kupujący zyskali przewagę negocjacyjną, a sprzedający dostosowują się do stabilniejszych realiów cenowych.

Rynek nieruchomości w III kwartale 2025 roku działał bez gorączki i euforii, co potwierdzają wyniki badania "Nastroje Rynku Nieruchomości", opracowywanego cyklicznie przez portal Nieruchomosci-online.pl i Uniwersytet Ekonomiczny we Wrocławiu. Indeks nastrojów rynkowych, który odzwierciedla odczucia pośredników, symbolicznie spadł o 0,5 pkt, osiągając pułap 53,8 pkt.

- Jest mniej emocji, a więcej przewidywalności. Klienci zyskali czas na decyzje, liczą, porównują i negocjują. Dziś coraz częściej to kupujący dyktują warunki, a sprzedający na rynku wtórnym powoli, ale jednak dostosowują się do nowych realiów. Zwłaszcza przy ofertach długo wystawionych. Ale dobrze przygotowana oferta z realistyczną ceną nadal sprzedaje się relatywnie szybko – wyjaśnił wyniki indeksu Rafał Bieńkowski z Nieruchomosci-online.pl.

🤔 Co to jest "Indeks Nastrojów Rynku Nieruchomości"?

To wskaźnik podobny do "barometru" pogody dla rynku nieruchomości, który pokazuje nastroje tysięcy pośredników.

Jak powstaje Indeks (INPON)?

👥

Jest tworzony przez Nieruchomosci-online.pl i Uniwersytet Ekonomiczny we Wrocławiu.

📝

Powstaje na podstawie ankiet wśród tysięcy pośredników w obrocie nieruchomościami w całej Polsce.

📈

Pośrednicy pytani są o swoje odczucia co do obecnej i przyszłej sytuacji (popytu, podaży, cen).

Jak czytać wyniki?

📈

Wynik > 50 pkt (np. 53,8)

Oznacza OPTYMIZM. Większość pośredników spodziewa się poprawy sytuacji rynkowej (wzrostu popytu, cen) niż jej pogorszenia.

📉

Wynik < 50 pkt

Oznacza PESYMIZM. Większość pośredników spodziewa się pogorszenia sytuacji na rynku nieruchomości.

⚖️

Stabilny Indeks

Wynik utrzymujący się na podobnym poziomie przez kilka kwartałów z rzędu oznacza, że rynek stał się przewidywalny i stabilny.

Klienci, którzy jeszcze niedawno zmuszeni byli do szybkiego działania pod presją szalejącej inflacji, skoków stóp procentowych oraz rządowych programów wsparcia, dziś mogą podejmować decyzje w bardziej komfortowych warunkach.

- Do niedawna rynek był mocno rozhuśtany przez inflację, skoki stóp procentowych, rządowe programy wsparcia, a także inwestorów kupujących mieszkania za gotówkę jako ochronę przed utratą wartości pieniądza. Obecnie te czynniki zeszły na drugi plan i dlatego mówi się o powrocie do równowagi. Kupujący podejmują decyzje spokojniej, bez obawy, że „za miesiąc będzie 10% drożej” albo że „za chwilę zniknie dopłata” - dodała Anastasiia Stefanivska z biura White Wood Nieruchomości, która wzięła udział w badaniu nastrojów.

Brak nowych, masowych programów dopłat (takich jak Bezpieczny Kredyt 2%), które mogłyby sztucznie podbić popyt i wywołać panikę zakupową, spowodował, że klienci mają pewność, iż nie muszą się śpieszyć. Nie ma obawy, że rynek zostanie nagle "przebrany", a oferty znikną z powodu wyczerpania podaży.

Badanie, przeprowadzone wśród 1541 pośredników po kolejnych obniżkach stóp procentowych, wyraźnie pokazuje, że to właśnie rynek wtórny, w szczególności mieszkaniowy, napawa agentów największym optymizmem. Kawalerki (58,3 pkt) i większe lokale (56,9 pkt) z rynku wtórnego były jedynymi segmentami, które zanotowały poprawę nastrojów pośredników w III kwartale 2025 roku.

- Kolejne cięcia stóp procentowych zwiększyły zdolność kredytową i zachęciły przynajmniej część klientów do powrotu na rynek mieszkaniowy. Obniżki oprocentowania przywróciły przewidywalność finansowania i poprawiły nastroje klientom, ale nie wywołały boomu. To raczej powrót do spokojniejszego, bardziej zrównoważonego rytmu rynku – dodał Rafał Bieńkowski .

Mimo braku rynkowej euforii, eksperci wskazują, że fundamenty pod wzrost popytu są silne. Profesor Bogusław Półtorak z Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu potwierdził realną poprawę dostępności kredytowej.

- Indeks dostępności kredytowej powrócił do poziomów sprzed trzech lat i nadal powoli rośnie. Efektem tego jest rosnąca liczba osób składających zapytania kredytowe, która według danych BIK we wrześniu 2025 r. była o 40% wyższa od tej w analogicznym okresie 2024 r. Dane o liczbie udzielonych kredytów potwierdzają wzrost popytu. Oczekiwana stabilizacja warunków makroekonomicznych, w tym spadek inflacji i wzrost wynagrodzeń realnych, może dalej poprawiać zdolność kredytową – wyjaśnił ekonomista.

📈 BIK: +40% zapytań kredytowych. Dlaczego to (jeszcze) nie boom?

Artykuł podaje dane BIK o 40% wzroście zapytań o kredyt. To dużo! Dlaczego więc eksperci mówią o spokoju?

📉 Efekt niskiej bazy

Porównujemy wrzesień 2025 do września 2024, który mógł być okresem rynkowego "dołka" po gwałtownych podwyżkach stóp.

Wzrost od bardzo niskiego poziomu zawsze wygląda imponująco.

🤔 Zdolność to nie wszystko

Ludzie mogą mieć zdolność kredytową, ale wciąż uważać, że ceny mieszkań są zbyt wysokie i nieakceptowalne.

👀 Czekanie na spadki cen

Wzrost zapytań może oznaczać, że ludzie "badają rynek", sprawdzają swoją zdolność i czekają na lepsze okazje cenowe.

To nie są zakupy "na ślepo", jak w czasach programu BK2%.

Profesor Półtorak opisał także, co konkretnie zachęca kupujących do rynku wtórnego, którego optymizm jest kluczowy dla ogólnego indeksu.

- Na rynku wtórnym zachętami dla kupujących są: stabilizacja cen nieruchomości, a nawet ich lokalne umiarkowane obniżki, cięcia stóp procentowych i zwiększenie zdolności kredytowej, a także zwiększona podaż, która przekłada się na możliwość szerszego wyboru mieszkania czy domu – sprecyzował ekonomista.

- Pozytywnie na rynek działa spadek cen, co odczuwamy po cenach transakcyjnych. W wielu dziedzinach, także w nieruchomościach, ważna jest stabilność. Nie można bawić się cenami, tak jak to zrobiono za pomocą programu Bezpieczny Kredyt 2%. Wszyscy odczuliśmy tego skutki – stwierdziła z kolei Katarzyna Stępień z agencji Metrohouse.

Jeśli chodzi o rynek pierwotny, pomimo braku wyraźnego liderowania w indeksie nastrojów, eksperci są podzieleni, choć przeważa opinia, że deweloperskie oferty zyskują na atrakcyjności dzięki wprowadzaniu rabatów, nowym inwestycjom oraz zmianom w ustawie o jawności cen.

💪 Koniec paniki. Dlaczego kupujący odzyskali siłę?

Po latach "rynku sprzedającego" sytuacja się odwróciła. Jak wskazują eksperci, kupujący zyskali przewagę, ponieważ:

💸 Zniknęła presja programów

Brak nowego, masowego programu dopłat (jak "Bezpieczny Kredyt 2%") usunął z rynku "sztuczny" popyt i panikę zakupową.

⏳ Mają czas na analizę

Klienci nie boją się już, że oferty znikną z dnia na dzień. Mogą spokojnie porównywać i liczyć.

🏘️ Wzrosła podaż

Stabilizacja cen zachęciła więcej osób do wystawienia ofert (zwłaszcza na rynku wtórnym), co daje kupującym większy wybór.

🗣️ Sprzedający muszą negocjować

Widząc mniejszy ruch, sprzedający (szczególnie ci, których oferty "wiszą" długo) są bardziej skłonni do obniżek i dostosowania cen do realiów.

Pomimo pozytywnej dynamiki dostępności kredytowej, agenci zgodnie twierdzą, że na drodze do pełnego ożywienia rynku stoją wciąż znaczące przeszkody. Przede wszystkim są to wysokie ceny nieruchomości, które nadal pozostają poza zasięgiem części potencjalnych kupujących.

- Nastroje w dużej mierze kształtują dziś decyzje Rady Polityki Pieniężnej dotyczące stóp procentowych oraz sytuacja makroekonomiczna. Niestety, chociaż spadki stóp poprawiają zdolność kredytową, to jednak wysokie ceny nieruchomości pozostają głównym czynnikiem powstrzymującym część klientów przed decyzją o zakupie - podkreśliła Sylwia Gronek, agentka biura Express House.

– Na rynek nieruchomości w dalszym ciągu negatywnie oddziałują jednak takie czynniki jak: wzmacniające się niepokoje związane z wojną, wysokie ceny, utrzymująca się inflacja, nadal wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych i niska zdolność części osób reprezentujących potencjalny popyt (mimo obniżek stóp procentowych), niełatwa sytuacja na rynku pracy – dodał Bogusław Półtorak.

💡 Ciekawostka: Dlaczego rynek wtórny zyskuje najbardziej?

Badanie pokazuje, że optymizm dotyczy głównie rynku wtórnego (mieszkań z "drugiej ręki"). Dlaczego?

🔑 Dostępność "od zaraz"

Nie trzeba czekać 2 lat na wybudowanie, co jest kluczowe w niepewnych czasach.

💸 Elastyczność cenowa

Sprzedający na rynku wtórnym (prywatna osoba) jest często bardziej skłonny do negocjacji niż duży deweloper.

Deweloper ma sztywne cenniki i musi utrzymać rentowność projektu.

📍 Lepsza lokalizacja

Mieszkania z rynku wtórnego często znajdują się w lepiej rozwiniętych, starszych częściach miast, co dla wielu jest atutem.

Brak szybkiego ożywienia popytu sprawia, że pośrednicy są ostrożni w prognozach. Choć cięcia stóp procentowych miały miejsce we wrześniu i lipcu, większość agentów spodziewa się, że dynamika rynku nie zmieni się znacząco w tym roku.

– Klienci wciąż są jeszcze mało decyzyjni i nieufni co do przyszłości. Spadek stóp procentowych pewnie niewiele zmieni w tym roku. Liczę na to, że jeżeli nic się nie zmieni geopolitycznie, to rynek powinien wrócić na swoje tory dopiero w połowie przyszłego roku – podsumował Arkadiusz Zemła z agencji Bracia Sadurscy.

• Prawdziwe ceny mieszkań w dół o nawet 9,7%. Obniżenie stóp nie przyniosło efektu
• "Bezpieczny Kredyt 2%" pod lupą NIK. Garstka skorzystała, miliony straciły?
• Cała Polska zazdrości Sosnowcowi. Tu można się najszybciej dorobić mieszkania

Źródło: Nieruchomosci-online.pl/Michał Tomaszkiewicz