8 centrum handlowych Auchan przejmą Węgrzy? Sieć szykuje ciekawą transakcję

Najważniejsze informacje w skrócie:

• Sprzedają, żeby wynająć: Auchan wykorzystuje popularny na świecie mechanizm "sale-and-leaseback", polegający na jednoczesnej sprzedaży nieruchomości oraz podpisaniu długoterminowej, piętnastoletniej umowy najmu z opcją przedłużenia
• Wysoka wartość transakcji: Spekuluje się, że wartość transakcji sięgnie około 195 milionów euro (czyli ponad 800 milionów złotych), co umożliwi francuskiej sieci uwolnienie zamrożonego kapitału z nieruchomości na rzecz inwestycji w podstawową działalność handlową, w tym modernizację placówek
• Nabywca i lokalizacje: Kupującym jest fundusz Adventum Penta Fund SCA SICAV-RAIF z Luksemburga, a portfel obejmuje osiem centrów handlowych, których listę, według doniesień, tworzą obiekty m.in. w Białymstoku, Częstochowie, Gliwicach i Szczecinie

Francuska sieć handlowa Auchan, wraz ze spółką Ceetrus Polska, zarządzającą jej nieruchomościami handlowymi, finalizuje jedną z największych w tym roku transakcji na polskim rynku nieruchomości komercyjnych. Chociaż mowa jest o zmianie właściciela, co do zasady, przedmiotem transakcji jest wyłącznie infrastruktura, a nie sam biznes detaliczny.

Choć ani Auchan, ani węgierski fundusz nie upubliczniły oficjalnej listy obiektów, doniesienia dziennika "Puls Biznesu" wskazują na osiem konkretnych lokalizacji.

Do portfela nieruchomości, który według doniesień ma zmienić właściciela, zaliczają się centra handlowe z miast:

• Białystok
• Częstochowa
• Gliwice
• Legnica
• Łomianki (znajdujące się pod Warszawą)
• Sosnowiec
• Szczecin
• Wałbrzych

Co najważniejsze z punktu widzenia konsumentów oraz najemców prowadzących w tych obiektach działalność, transakcja nie przyniesie żadnych zmian w codziennym funkcjonowaniu. Sklepy Auchan pozostaną w tych samych miejscach, będą działać na normalnych zasadach, a zakupy będą przebiegać tak, jak dotychczas. Jedyną różnicą będzie to, że właścicielem "murów" hipermarketu stanie się fundusz inwestycyjny, a nie sama sieć handlowa.

Aktywa, na mocy złożonej koncentracji, trafią do zarządzanego przez węgierską grupę kapitałową funduszu inwestycyjnego Adventum. Nabywcą, który przejmie nieruchomości i prawa związane z ośmioma centrami handlowymi wraz z całą infrastrukturą komercyjną oraz obowiązującymi umowami najmu, jest Adventum Penta Fund SCA SICAV-RAIF, mający siedzibę w Luksemburgu. Transakcja ma ogromny wymiar finansowy; wedle doniesień medialnych, jej wartość jest szacowana na blisko 195 milionów euro, czyli ponad 800 milionów złotych.

Kluczem do zrozumienia celu i mechaniki tej operacji jest zastosowanie modelu sale-and-leaseback, czyli sprzedaży i najmu zwrotnego. To strategiczne rozwiązanie polega na wykonaniu dwóch operacji jednocześnie: sprzedający zbywa fizyczną nieruchomość (mury), a natychmiast po tym podpisuje z nowym właścicielem długoterminową umowę najmu na tę samą powierzchnię.

W przypadku Auchan, sieć ma wynająć przejęte obiekty na okres 15 lat, zachowując przy tym opcję przedłużenia tego najmu. Model ten, popularny w skali globalnej, pozwala firmie detalicznej kontynuować działalność operacyjną w dotychczasowych lokalizacjach bez jakiejkolwiek przerwy.

Dlaczego przedsiębiorstwa wybierają najem zwrotny?

Decyzja o sprzedaży aktywów jest strategicznym posunięciem, które odzwierciedla globalny trend zmierzający do odciążania bilansów poprzez pozbycie się kapitału zamrożonego w nieruchomościach.

Dla Auchan, korzyści są wielowymiarowe:

• Uwolnienie kapitału na inwestycje: Sieć uzyskuje dostęp do dużej ilości gotówki, która może zostać przeznaczona na rozwój kluczowej działalności, czyli handlu. Mówi się o wykorzystaniu tych środków m.in. na modernizację istniejących sklepów, inwestycje w nowe formaty czy rozwój segmentu e-commerce, jak choćby niedawno uruchomione centrum logistyczne Ocado
• Porządkowanie bilansu: Rozwiązanie to pozwala na efektywne zarządzanie majątkiem, dając jednocześnie stabilność operacyjną dzięki długoterminowym umowom najmu
• Przeniesienie ryzyka: Odpowiedzialność za utrzymanie wartości budynków, ich remonty i zarządzanie przechodzi na wyspecjalizowanego właściciela nieruchomości (fundusz Adventum)

Z kolei fundusz inwestycyjny Adventum, zarządzany przez węgierską grupę, zyskuje dzięki tej transakcji stabilne i przewidywalne źródło przychodu. Zakup centrów handlowych, w których głównym najemcą jest silna marka z umową na 15 lat, idealnie wpisuje się w strategię poszukiwania dochodowych aktywów w dojrzałych lokalizacjach Europy Środkowo-Wschodniej. Fundusz ten buduje już portfel obejmujący ponad 700 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni komercyjnej i biurowej w regionie, w tym w Polsce, Czechach, Rumunii, na Słowacji i Węgrzech.

Źródło: Pulbs Biznesu/dlahandlu.pl/Michał Tomaszkiewicz