Koniec z wycenami z sufitu? Jawność cen transakcyjnych w akcji

Jawność cen mieszkań działa. Mieszkania potaniały

Decyzja o ujawnieniu cen, za jakie faktycznie sprzedają się mieszkania w Polsce, wywołała spore poruszenie. Portal Nieruchomosci-online.pl zapytał ponad 1500 agentów z całego kraju o to, jak nowe narzędzie wpłynęło na zachowania klientów. Wnioski są w dużej mierze pozytywne. Dostęp do Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) zaczyna powoli uzdrawiać rynek i urealnia negocjacje finansowe, ograniczając zjawisko skrajnie zawyżonych ogłoszeń.

Z analizy uzyskanych odpowiedzi wynika, że uwolnienie cen transakcyjnych było na wielu lokalnych rynkach niczym włączenie światła w rozmowach o cenie. Najczęściej powtarza się jeden wątek: dane z realnych transakcji zaczęły części sprowadzać dyskusję z poziomu „wydaje mi się” na poziom „sprawdźmy”. Kupujący zyskują poczucie, że łatwiej im ocenić, czy nie przepłacają, przez co wchodzą do negocjacji pewniej, z konkretnym argumentem.

Dzięki nowym narzędziom negocjacje stają się znacznie bardziej merytoryczne i opierają się na argumentach, a nie na samych opiniach. Jak zauważają pośrednicy, właściciele mieszkań zostają zmuszeni do większego pragmatyzmu. Mając przed oczami twarde dane z własnego sąsiedztwa, chętniej schodzą z tak zwanych cen życzeniowych, rozumiejąc, że zbytnie zawyżanie stawek zaledwie odstrasza chętnych i "mrozi" sprzedaż.

Jawność cen zmusza także deweloperów do urealnienia cenników na rynku pierwotnym, co z kolei szybko weryfikuje oczekiwania na rynku wtórnym.

Samo narzędzie nie jest jednak pozbawione haczyków, a część ekspertów wyraźnie studzi początkowy entuzjazm. Okazuje się, że surowe dane wyciągnięte z rejestru mogą wyrządzić nieco szkody, jeśli wpadną w ręce osób bez odpowiedniej wiedzy. Głównym problemem jest bowiem ogromne zróżnicowanie standardów wykończenia mieszkań.

W jednym bloku różnica cen mieszkań może wynosić do 40% wartości, a sprzedający nie rozumieją mechanizmów wpływających na wartości. Będą podpierali się informacją, za ile sprzedał sąsiad, a nie ile ich mieszkanie realnie jest warte.

Wtórują jej inni specjaliści, przypominając, że na ostateczną wartość nieruchomości wpływa szereg detali: piętro, układ pomieszczeń, ekspozycja okien czy niedawno przeprowadzony remont – a tych szczegółów rejestr nam niestety nie zdradzi. Co więcej, kupujący bardzo często zapominają o takich niuansach jak zmieniająca się wartość pieniądza w czasie, koszty pracy czy ceny materiałów budowlanych.

W efekcie, niektórzy właściciele nadal uparcie ignorują rynkowe realia, a proces powszechnej edukacji w tym zakresie może potrwać bardzo długo. Analitycy zaznaczają również, by do danych podchodzić z chłodną głową – w obliczu dynamicznie zmieniającej się gospodarki sensownym punktem odniesienia są jedynie transakcje z ostatnich dwóch lub trzech lat