"Mieszkanie na start". Ekspert: jego opłacalność będzie zależała m.in od sytuacji rodzinnej i kwoty kredytu

Ministerstwo Rozwoju i Technologii przedstawiło w czwartek założenia nowego rządowego programu, który ma wspomóc Polaków w nabyciu mieszkania. "Mieszkanie na start" zakłada m.in., że osoby i rodziny, których miesięczne dochody mieszczą się w określonych przez resort limitach, mogą otrzymać kredyt z preferencyjnym oprocentowaniem.

W przypadku gospodarstwa jedno- i dwuosobowego oprocentowanie ma wynieść 1,5 proc., w przypadku trzyosobowego - 1 proc., czteroosobowego - 0,5 proc., a pięcioosobowego - 0 proc. Projekt przewiduje też dopłaty do spłat kredytów, których wysokość uzależniona ma być od liczby osób w gospodarstwie domowym (od 200 tys. zł dla singli, do 600 tys. zł dla gospodarstwa pięcioosobowego). Program dopłat ma być rozłożony na 10 lat. Na jego realizację - jak wskazał minister rozwoju i technologii Krzysztof Hetman - przewidziano w budżecie na 2024 roku 500 mln zł. "Mieszkanie na start" ma ruszyć od połowy 2024 r.

Program może wpłynąć na wzrost cen mieszkań

Zdaniem dyrektora ds. finansowych Otodom Pawła Onycha w przedstawionych założeniach brakuje kilku elementów, które pozwoliłyby ocenić, jak "Mieszkanie na start" wypada w porównaniu z programem "Bezpieczny kredyt 2 proc.". Wyraził zarazem obawę, że określenie terminu jego startu na ten rok może przyczynić się do wzrostu cen.

- Znowu, podobnie jak przy "Bezpiecznym kredycie 2 proc.", dostaniemy sygnał, że trzeba działać szybko, żeby "się załapać" - powiedział. Ponadto - jak zauważył - np. deweloperzy mogą wstrzymywać się z wprowadzaniem mieszkań na rynek do momentu startu programu, co też przyczyni się do wzrostu stawek. - Jeżeli rząd nie uwzględni w projekcie limitów ceny za m kw., to po raz kolejny będziemy podlewać ognisko benzyną - dodał.

• Jest projekt programu "Mieszkanie na start". Poznaliśmy szczegóły

Zauważył też, że ustanowienie limitu dopłaty, a nie ceny całkowitej zakupu, oznacza, że wartość mieszkania - a tym samym całkowita kwota kredytu - będzie mogła być wyższa niż w przypadku poprzedniego programu. - To oznacza, że będziemy mieli do czynienia z sytuacją, jakbyśmy jednocześnie zaciągali dwa kredyty - wskazał. Podał przykład singla, który będzie chciał zaciągnąć 400 tys. zł kredytu w banku, gdzie standardowy kredyt oprocentowany jest na 7 proc., ale zgodnie z przedstawionymi założeniami, będzie on mógł przez 10 lat skorzystać z preferencyjnego kredytu z oprocentowaniem 1,5 proc., dzięki czemu jego średnie oprocentowanie będzie mniejsze.

Osoby na działalności gospodarczej a kryteria

Ekspert zwrócił uwagę, że w założeniach nie określono m.in., jak będzie liczona zdolność kredytowa w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą, które rozliczają się w formie ryczałtu. Przypomniał, że w takim przypadku nie ma czegoś takiego jak dochód netto, ponieważ nie dokumentuje się kosztów. Zauważył też, że niektóre osoby na działalności gospodarczej mogą "mieć skłonność do generowania kosztów w celu załapania się na limit dochodów, który ma być liczony z sześciu ostatnich miesięcy". Dodał, że nie doprecyzowano również, jak ma działać zasada "złotówka za złotówkę".

- Czy ta złotówka, a właściwie zadeklarowane 50 groszy będzie pomniejszać limit dopłat, czy wartość miesięcznej dopłaty? - zastanawiał się. Ponadto - jak wskazał - brakuje informacji, czy przez pierwsze 10 lat spłaty będą obowiązywały raty malejące, które wymagają większej zdolności kredytowej niż równe.

W opinii Onycha grono potencjalnych kredytobiorców "Mieszkania na start" będzie większe, natomiast program będzie bardziej skierowany do nabywców większych mieszkań i rodzin z dziećmi niż singli. Ocenił przy tym, że w przypadku większych rodzin koszt zaciągnięcia takiego zobowiązania będzie prawdopodobnie niższy niż przy "Bezpiecznym kredycie", choć - jak zastrzegł - wszystko będzie uzależnione od całkowitej kwoty kredytu.

- W przeciwieństwie do "Bezpiecznego kredytu 2 proc.", gdzie bez względu na kwotę (w ramach dopuszczalnej wysokości) koszt kredytu w okresie dopłat był względnie stały i oscylował wokół 2 proc. lub go nieznacznie przewyższał, w nowej propozycji koszt, a co za tym idzie opłacalność rozwiązania, będzie bardzo zmienna w sytuacji, kiedy będziemy chcieli zaciągnąć więcej kredytu niż wysokość dopłaty. I będzie zależała zarówno od sytuacji rodzinnej, całkowitej kwoty kredytu i jego relacji do wysokości dopłaty oraz dochodów kredytobiorcy - podsumował. 

• Eksperci: "Mieszkanie na start" to lepszy program od "Bezpiecznego Kredytu 2 procent", ale też zwiększa ceny mieszkań
• Program "Mieszkanie na start". Bartosz Turek: słuszna idea, ale trzeba zmienić kryteria dochodowe
• Eksperci: dawanie pieniędzy na zakup mieszkań od państwa, nie rozwiążą problemu ich braku, ani rosnących cen

PAP/IAR/PR24.pl/mk