Zmiany na rynku nieruchomosci. Spada popyt na mieszkania, spadają też ceny

Z analizy przeprowadzonej przez Expandera i Rentier.io wynika jednak, że ceny mieszkań są wyższe niż przed rokiem.

Największe spadki miały miejsce w Częstochowie (-10 proc. mdm) i Sosnowcu (-7 proc. mdm). Niższe ceny niż w maju odnotowano również na największych rynkach – w Warszawie (-2 proc. mdm), Krakowie (-1 proc. mdm), Gdańsku (-4 proc. mdm) czy Wrocławiu (-1 proc. mdm). Nadal znacząco rosły ceny w Lublinie (+4 proc. mdm).

Jak podkreślono w raporcie, pomimo tych spadków ceny we wszystkich badanych miastach są nadal wyższe niż przed rokiem. Liderem jest Szczecin (wzrost o 21 proc. rdr). Dużo drożej niż w czerwcu 2021 r. jest też w Poznaniu (18 proc. rdr), Rzeszowie (16 proc. rdr) i Wrocławiu (16 proc. rdr). W Warszawie wzrost cen wyniósł 12 proc. rdr., a w Krakowie 11 proc. rdr. Najmniejszy roczny wzrost zaobserwowano w Sosnowcu i Katowicach. Ceny są tam o 6 proc. wyższe niż przed rokiem.

Wzorst stóp procentowych

Jako główną przyczynę spadku cen autorzy raportu wskazali wzrost stóp procentowych.

"Oddziałuje to na rynek nieruchomości na wiele sposobów. Z jednej strony powoduje, że znacznie droższe i trudniej dostępne stały się kredyty hipoteczne. To mocno ogranicza popyt ze strony osób, które chciałyby kupić mieszkanie dla siebie. Zmusza też część kredytobiorców, którzy nie mogą sobie poradzić ze spłatą rat, do sprzedaży mieszkania. Szczególnie dotyczy to tych, którzy nie mogą skorzystać z ustawowych wakacji kredytowych" - zauważono.

Wskazano, że wyższe stopy procentowe ograniczają też popyt na mieszkania ze strony inwestorów. "Na lokatach bankowych czy obligacjach mnożna bowiem uzyskać obecnie podobne lub nawet wyższe zyski niż te, jakie przynosi inwestycja w mieszkanie na wynajem. To może się jednak zmienić, ponieważ stawki najmu znacząco rosną. Jeśli dodatkowo w najbliższych miesiącach będzie kontynuowany trend spadku cen mieszkań, to opłacalność takich inwestycji zdecydowanie wzrośnie" - oceniono.

Rynek pierwotny

W II kw. tego roku ceny mieszkań na rynku pierwotnym wzrosły od 0,8 do 4 proc. w porównaniu z I kw.; na rynku wtórnym w części miast ceny ustabilizowały się, w pozostałych wzrosły - wynika z raportu Metrohouse i Credipass. Silnie spadła liczba osób zainteresowanych zakupem.

Według raportu w II kw. br. na rynku pierwotnym odnotowano wzrosty cen ofertowych we wszystkich największych miastach. Najbardziej zdrożały mieszkania we Wrocławiu (o 3,9 proc. kw./kw., do 10 847 zł/mkw). W Warszawie wzrost wyniósł 3 proc. (do 13 412 zł/mkw), a w Krakowie 2,2 proc. (do 11 831 zł/mkw.). Najmniejszy wzrost odnotowano w Poznaniu - o 0,8 proc. kw/kw (do 9 765 zł/mkw).

Jak podkreślono, na warszawskim rynku już co czwarte nowe mieszkanie kosztuje więcej niż 15 000 zł/mkw. Spośród sześciu miast analizowanych w raporcie, w czterech średnia cena nowych mieszkań przekracza już 10 000 zł/mkw. Jedynie w Poznaniu i Łodzi stawki są niższe.

Na rynku wtórnym ceny wzrosły w trzech analizowanych miastach. W Krakowie, Warszawie i Gdańsku transakcje przeprowadzane w II kwartale były wyższe od 7 do 10 proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem. Średnie ceny na rynku wtórnym w Gdańsku przekroczyły 11 tys. zł i są już wyższe od cen w stolicy Małopolski. Natomiast w Warszawie powoli zbliżają się do poziomu 13 tys. zł za m kw.

W kolejnych trzech miastach - Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi ceny mieszkań z rynku wtórnego kształtowały się na porównywalnych poziomach do tych sprzed kwartału.

Porównując rok do roku najbardziej zdrożały mieszkania w Gdańsku - o 30 proc. Powyżej 10 proc. ceny wzrosły w Krakowie (16,3 proc.) i Warszawie (14 proc.).

Z raportu wynika, że silnie spadła liczba osób zainteresowanych zakupem. Prezentowany w raporcie Indeks Popytu wyniósł 45 pkt - jak zaznaczono odczyt jest dwukrotnie niższy niż w czerwcu 2021 r. i jest to jeden z najniższych w ostatnich latach poziomów tego wskaźnika.

"Deficyt klientów może mieć swoje konsekwencje w kształtowaniu się sytuacji w mieszkaniówce. Rynek kupującego powraca wielkimi krokami. Zarówno deweloperzy, ale i indywidualni sprzedający muszą liczyć się z tym, że coraz trudniej będzie znaleźć oferenta, który zaakceptuje warunki sprzedażowe i nie tak łatwo jak wcześniej będzie sprzedać nieruchomość, której cena bywa oderwana od rzeczywistości" - stwierdzono. Nadal na wysokim poziomie (41 proc.) utrzymuje się odsetek zakupów inwestycyjnych.

Zmieniły się warunki rynkowe

W raporcie zaznaczono, że II kw. 2022 r. był jednym z najsłabszych w ostatnich latach, jeśli chodzi o wartość nowo podpisanych umów o kredyt hipoteczny. Autorzy raportu ocenili, że wolumen kredytów hipotecznych w II kw. przekroczy nieznacznie 14 mld zł.

Eksperci zwrócili uwagę, że obecnie rodzina zarabiająca łącznie 8 tys. zł. netto może liczyć na zdolność kredytową w średniej wysokości 246 tys. zł, choć przed rokiem było to 629 tys. zł.

"Wszystkiemu winne są wprowadzone w kwietniu rekomendacje KNF, a przede wszystkim rosnące stopy procentowe. Nie wiemy, czy czekają nas jeszcze kolejne ich podwyżki i na ten moment trudno jest prognozować, do jakiego poziomu możemy dojść" - stwierdzili autorzy raportu.

Zauważyli też, że od kilku dni stawki WIBOR zaczynają spadać. "Może być to chwilowe wahnięcie lub sygnał, że dotknęliśmy już dna i sytuacja zaczyna się stabilizować. Do tego dochodzi fakt, że w ostatnich tygodniach już cztery banki obniżyły oprocentowanie stałe swoich kredytów hipotecznych" - wskazali.

• Czytaj także:

Na świecie lawinowo rosną koszty klimatyzacji. Naukowcy i architekci opracowują alternatywy

PolskieRadio24.pl/ PAP/ mib