"Klienci już rezerwują mieszkania". Zobacz analizę projektu Bezpieczny kredyt

Według analityczki rzeczywiste okresowo stałe oprocentowanie kredytu w przygotowywanym przez rząd programie może być zróżnicowane pomiędzy poszczególnymi bankami i - jak napisała - "raczej wyższe niż 2 proc". Zwróciła zarazem uwagę, że kwota dopłaty będzie wyliczana na podstawie podawanego przez BGK raz na kwartał wskaźnika średniej kwartalnej stopy procentowej.

Banki będą mogły konkurować o klienta

"Dla kredytobiorcy ważne będzie to, że zaciągając kredyt w danym kwartale, otrzyma taką samą kwotę dopłaty niezależnie od tego, w którym banku podpisze umowę i z jakim wyjściowym oprocentowaniem. Tym samym banki, które zdecydują się wziąć udział w programie, teoretycznie będą mogły konkurować oferowanymi warunkami" - wskazała.

Mikulska przyznała, że bardzo ważny dla kredytobiorców jest brak limitów ceny za metr kwadratowy i powierzchnię mieszkania. Jednak - jak wskazała - z powodu ograniczenia wysokości wkładu własnego (do 200 tys. zł) i kwoty kredytu (500 tys. zł dla singla, 600 tys. zł dla małżeństwa lub osób z dzieckiem) w rzeczywistości projekt ustawy wprowadza limit ceny całkowitej.

REKLAMA

Zdolność kredytowa potencjalnych nabywców

W ocenie ekspertki CBRE będą to przede wszystkim mieszkania poza centrami największych miast i w mniejszych miejscowościach. "Jeśli przyjąć jako punkt odniesienia ceny transakcyjne z końca 2022 roku (dane NBP), wówczas gospodarstwo domowe, które mogłoby wykorzystać maksymalny kredyt i dysponowało maksymalnym wkładem własnym, mogłoby w Warszawie kupić mieszkanie o powierzchni zaledwie 62 m kw. na rynku pierwotnym i 66 m kw. na rynku wtórnym, podczas gdy w Zielonej Górze byłoby to 107 m kw. na rynku pierwotnym i 123 m kw. na rynku wtórnym" - wyliczyła analityczka.

Zupełnie inną kwestią - jej zdaniem - pozostaje zdolność kredytowa potencjalnych nabywców i możliwość dysponowania przez nich wkładem własnym. Zauważyła też, że sposób liczenia zdolności kredytowej nie jest zapisany w projekcie ustawy. "Można zakładać, że banki będą brać pod uwagę rzeczywistą wysokość raty po uwzględnieniu dopłat, a więc korzystną dla kredytobiorców" - oceniła.

Sposób liczenia dopłat

Zastrzegła, że ze względu na sposób liczenia dopłat, istnienie bufora zalecanego przez KNF (obecnie 2,5 punktu proc. dla kredytów o tymczasowo stałej stopie procentowej) oraz inne warunki w otoczeniu kredytowym (np. rosnące koszty utrzymania), zdolność kredytowa w programie Bezpieczny kredyt nie będzie równie duża, jak w okresie rekordowo niskiego oprocentowania kredytów - pod koniec 2020 i w pierwszych kwartałach 2021 roku.

Ekspertka zauważyła, że Bezpieczny kredyt już teraz mocno oddziałuje na rynek mieszkaniowy.

REKLAMA

Presja na podniesienie cen

"Zaktywizowały się osoby, które nie będą kwalifikowały się do programu, ale spodziewają się, że w drugiej połowie roku program spowoduje wzrost popytu i konkurencji między nabywcami o malejącą podaż. Przede wszystkim uaktywniły się jednak osoby, które z programu chciałyby skorzystać i analizują procedowany projekt lub nawet rezerwują mieszkania na rynku pierwotnym" - wskazała.

• Jaki będzie efekt programu tanich kredytów mieszkaniowych? Ekspert odpowiada
• Pierwsze czytanie projektu ws. "Bezpiecznego kredytu" na najbliższym posiedzeniu Sejmu

Oceniła, że projekt ze względu na dostęp do relatywnie taniego pieniądza ma szansę zachęcić do zakupów m.in. tak zwanych gniazdowników (dorosłych mieszkających z rodzicami) oraz osoby wynajmujące mieszkanie, dla których Bezpieczny kredyt będzie tańszy niż najem wolnorynkowy. Dodała, że w dużych miastach projekt skierowany będzie przede wszystkim do zamożniejszych osób dysponujących odpowiednią zdolnością kredytową.

• Program Pierwsze Mieszkanie. Minister Buda: trzeba będzie spełnić kilka warunków

Według Mikulskiej brak limitów cenowych może skutkować presją na podniesienie cen w przypadku nieruchomości spełniających założenia programu, o ile zainteresowanie nimi okaże się wystarczająco duże. Z kolei jeżeli ożywienie popytu spowodowane popytem okaże się trwałe, wówczas na większą skalę pojawią się nowe inwestycje dopasowane do programu, zwłaszcza w mniejszych miejscowościach i na obrzeżach dużych miast - podsumowała.

PAP/IAR/PR24/akg