Po nowelizacji ustawy wróci wolny obrót ziemią orną, także na obrzeżach miast

Posłuchaj

O cenach ziemi mówił w gość radiowej Jedynki Bartosz Turek, analityk Open Finance/ Justyna Golonko, Naczelna Redakcja Gospodarcza

Dodaj do playlisty

Dodaj do playlisty

Zgodnie z działającą od ponad dwóch lat ustawą, ziemię rolną może kupić tylko rolnik indywidualny. Czyli osoba, która nie tylko posiada kwalifikacje rolnicze, ale oprócz tego jest właścicielem maksymalnie 300 hektarów użytków rolnych i mieszka w gminie, w której chce kupić gospodarstwo. Ale ustawa przewiduje też wyjątki. Prawo do zakupu ziemi, oprócz rolnika indywidualnego, mają też jednostki samorządu terytorialnego, Agencja Nieruchomości Rolnych, Kościół Katolicki i inne związki wyznaniowe.

Wpływ ustawy na rynek obrotu ziemią

Ta ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego weszła w życie w życie w 2016 roku i zmieniła obraz rynku ziemi rolnej w Polsce. Obecnie mniej jest sprzedawanej ziemi, ale też – co powinno cieszyć rolników – wzrost cen ziemi wyhamował.

– W latach 2004–2015 mieliśmy do czynienia z niesamowitym wzrostem cen ziemi rolnej. Jeszcze pod koniec 2004 roku za hektar płacono nieco ponad 6 tys. złotych, a teraz to jest ponad 38 tys. złotych. Czyli wzrost wyniósł ponad 500 proc., a średnio rocznie było to ok. 17 proc. Oczywiście, w dłuższym terminie taka dynamika była nie do utrzymania – wylicza gość radiowej Jedynki Bartosz Turek, analityk Open Finance.

Ograniczenia powierzchniowe i personalne

Nowelizacja ustawy z 2016 roku nie zabraniała sprzedaży ziemi osobom nie będącym rolnikami. Ale były duże ograniczenia.

– Stąd liczba transakcji na rynku znacząco spadła i w 2017 roku była ona o 17,6 proc. niższa niż w 2016 roku. Był więc spadek liczby transakcji, ale też i wolumenu, jeśli chodzi o obszar. Z tego względu, że powierzchnia nabywanej nieruchomości, wraz z powierzchnią gospodarstwa rolnego nie mogła przekraczać 300 hektarów – przypomina gość PR 24 Paweł Wyrzykowski, analityk BGŻ BNP Paribas.

I to było główne ograniczenie powierzchniowe.

– Ponadto co do zasady, ziemię mógł nabywać rolnik indywidualny, ale też były tu różne wyłączenia. Takie jak m.in.: osoby bliskie względem zbywcy, jednostki samorządu terytorialnego, Skarb Państwa czy też KOWR. Były też podmioty, którymi nie byli to rolnicy indywidualni, lub osoby i podmioty wyłączone, ale które uzyskały zgodę prezesa KOWR w formie decyzji administracyjnej – wylicza gość Polskiego Radia 24.

Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie robi znaczących trudności, jeśli chodzi o sprzedaż nieruchomości rolnych. Na prawie 18 tys. wniosków złożonych w 2017 roku około 80 proc. zostało rozpatrzonych pozytywnie.

– Jeżeli chodzi o I kwartał 2018 roku te statystyki również są podobne. Czyli około 80 proc. osób, które nie podlegają bezpośrednio kryteriom mogą zakupić ziemię, ale wymagana była zgoda prezesa KOWR, i osoby te uzyskały pozytywną opinię – dodaje Paweł Wyrzykowski.

Ceny gruntów ornych wyhamowały

Po wprowadzeniu nowej ustawy ceny wyraźnie zwolniły. Nie tyle spadły, co rosły w znacznie wolniejszym tempie, niecałe 4 proc. w ciągu roku. O tyle właśnie zdrożał taki przeciętny hektar ziemi ornej w Polsce.

– W połowie tego roku hektar ziemi ornej kosztował trochę ponad 38 tys. złotych, w skali całego kraju. Mamy tu jednak duże rozróżnienie, jeśli chodzi o konkretne lokalizacje. W okolicach dużych miast zdarzają się ceny w wysokości 100, 200, 300 tys. za hektar. Ale to są ziemie bardzo intensywnie wykorzystywane, i tam często rolnikom opłaca się nawet tak dużo zapłacić, po to aby później zarobić na takim zakupie – wyjaśnia Bartosz Turek.

Również zdaniem Pawła Wyrzykowskiego, analityka BGŻ BNP Paribas, zmiana ustawy wprowadzona w 2016 roku, dotycząca zasad zakupu ziemi rolnej spowodowała, że ceny gruntów rolnych, dynamika wzrostu wyhamowała.

– Jednak już w ostatnich kwartałach obserwujemy wzrost cen. Ostatnie dane są za II kwartał 2018 roku, i średnia cena gruntów ornych w Polsce była o 6,3 proc. wyższa niż w 2017 roku. Od I kwartału 2016 roku, czyli przed wejściem ustawy zmieniającej zasady zakupu, do II kwartału 2018 roku grunty orne w Polsce zdrożały o prawie 14 proc. – zwraca uwagę na antenie PR 24 Paweł Wyrzykowski.

Tradycyjnie najwyższe ceny ziemi były w woj. wielkopolskim i kujawsko-pomorskim, gdzie jest największy popyt na grunty, co wiąże się z rozwojem rolnictwa na tych terenach i gdzie jest najlepsza jakość gleb.

Ceny w Unii Europejskiej bardzo zróżnicowane

Jeżeli spojrzymy na całą Unię Europejską, to nasza wycena ziemi nie jest zaskakująca. Oceniając kraje te najbliższe nam, tzw. postkomunistyczne, to tylko na Słowenii za grunty rolne trzeba płacić więcej niż w Polsce, prawie 2 razy więcej.

- Natomiast najwięcej trzeba płacić w Holandii, bo aż ponad 60 tys. euro za 1 hektar. W Luksemburgu trzeba zapłacić prawie 36 tys. euro za hektar, takie dane podał Eurostat za lata 2016-2017 – zwraca uwagę gość radiowej Jedynki.

Natomiast na drugim biegunie są takie kraje jak Rumunia, Estonia, Łotwa czy Węgry gdzie ziemia potrafi być nawet 2, 3, 4 razy tańsza niż w Polsce.

Liberalizacja przepisów już bardzo blisko

Obecnie w Polsce zanosi się na taką małą rewolucje w obrocie ziemią. Resort rolnictwa chce zezwolić na sprzedaż ziemi do 1 hektara każdemu, nie tylko rolnikowi.

– To rzeczywiście rewolucyjna zmiana. Bo w tym momencie, osoba nie będąca rolnikiem indywidualnym, może kupić co najwyżej 30 arów, albo 50 arów, jeżeli na tej działce będą też zabudowania, czyli dom, obejście, takie małe gospodarstwo. Jeżeli ktoś chciałby więcej, to musi uzyskać specjalne pozwolenie od prezesa Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Ewentualny nabywca musi pokazać, że ma kwalifikacje, a później przez 10 lat nie może sprzedać zakupionej ziemi – tłumaczy Bartosz Turek.

Także te planowane zmiany znacznie ułatwiają to, że właściwie większość osób będzie mogła w wolny sposób kupić ziemię.

Odblokowane działki na obrzeżach miast

Po zmianach przepisów również deweloperzy w obszarze miast w sposób wolny będą mogli kupować ziemię, żeby na niej budować bloki mieszkalne. I deweloperzy czekają na te zmiany. Nowelizacja o obrocie ziemią to nie jest zmiana idealna, ale pozytywna – ocenia Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku firm Deweloperskich.

– W przypadku sektora mieszkaniowego najważniejsze jest to, że grunty w granicach administracyjnych miast zostaną odblokowane z tych ograniczeń. I do tego działki w innych miejscach, do 1 hektara. Wydaje się, że w większości przypadków, powinno być to wystarczające. Oczywiście, zdarzają się projekty wieloetapowe, na działkach wielohektarowych, które są położone poza granicami administracyjnymi miast. Ale takich przypadków jest zdecydowanie mniej. Dlatego ta zmiana będzie w dużym stopniu wystarczająca. Oczywiście jeszcze nieidealna, ale naprawdę dość pozytywna – podkreśla Konrad Płochocki.

Te zmiany mają więc m.in. doprowadzić do wzrostu podaży dostępnych działek, zwłaszcza w dużych miastach.

– Ale to też może doprowadzić do tego, że deweloperzy łatwiej znajdą grunty pod budowę, łatwiej im będzie rozszerzać skalę prowadzonej działalności, i może będą mogli zaoferować tańsze mieszkania dzięki temu. Albo przynajmniej ten wzrost cen mieszkań nie będzie aż tak dynamiczny – dodaje Bartosz Turek.

Łatwiejszy kredyt dla rolnika

Z drugiej strony warto zauważyć, że nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego ma też wprowadzić wolny obrót ziemią, która będzie licytowana przez komorników.

– To z punktu widzenia rolników też jest pozytywne o tyle, że jeżeli więcej osób będzie mogło kupić taką ziemię rolników z problemami, to jest szansa, że osiągnie ona wyższą cenę i dzięki temu łatwiej im będzie wyjść z tych problemów finansowych. Ponadto łatwiej też będzie zaciągnąć rolnikom kredyt, właśnie pod zastaw ziemi rolnej. Banki chętniej będą przyjmowały takie zabezpieczenie, ponieważ będzie ono bardziej płynne – wyjaśnia gość radiowej Jedynki.

Czyli rolnikom łatwiej będzie uzyskać finansowanie ich działalności. 

Prognoza dla rynku ziemi

Zdaniem analityka Bartosza Turka, dzięki proponowanym zmianom w ustawie wzrosty cen ziemi w Polsce mogą przyspieszyć.

– Ponieważ zwiększenie dostępu do tego rynku może spowodować to, że znacznie więcej osób będzie zainteresowanych zakupem. A gdy rośnie popyt, to w oczywisty sposób mogą też przyspieszyć te wzrosty cen, które obserwujemy. Ale raczej nie będzie to aż takie szaleństwo, z jakim mieliśmy do czynienia w latach 2004 – 2015. Trochę szybciej ceny ziemi rolnej mogą w Polsce rosnąć, ale kilkunastoprocentowej dynamiki nie spodziewam się – ocenia gość radiowej Jedynki.

Rolnicy chwalą ten kierunek zmian, bo według nich uwolniona zostanie także sprzedaż tych dużych siedlisk na wsi, których dziś wielu rolników nie może sprzedać.

– To prawda. Szczególnie jeśli można będzie kupić jednohektarowe działki, to też istnieje pokusa do tego, aby większe działki podzielić na takie, które będzie można w wolny sposób sprzedać – potwierdza Bartosz Turek.

Kolejna propozycja zmiany to skrócenie okresu, w którym po pierwsze rolnik powinien prowadzić gospodarstwo rolne, a po drugie może sprzedać daną nieruchomość. Ten okres skróci się z 10 do 5 lat.

Justyna Golonko, Elżbieta Szczerbak, Błażej Prośniewski, Małgorzata Byrska, kw