Najważniejsze informacje w skrócie:

• Mimo że nastroje w branży poprawiały się z każdym kwartałem, a kredyt taniał, rynek nie doświadczył spodziewanego boomu, lecz jedynie powolnego, ostrożnego powrotu kupujących.
• Obecnie to nabywcy dyktują warunki, mając do dyspozycji szeroką ofertę i czas na podjęcie decyzji, co w połączeniu z przewagą podaży nad popytem wydłuża czas sprzedaży lokali.
• Głównymi hamulcami transakcyjnymi pozostają niepewność co do sytuacji za wschodnią granicą oraz dysproporcja między rosnącymi kosztami życia a cenami mieszkań.

Rynek nieruchomości w 2025 roku. U pośredników nastroje lepsze, ale entuzjazmu brak

Analiza minionych dwunastu miesięcy przez pryzmat odczuć pośredników nieruchomości rysuje obraz rynku, który mozolnie podnosił się z kolan, ale nie zdołał w pełni rozwinąć skrzydeł. Zgodnie z danymi zebranymi w "Nastrojometrze rynku nieruchomości", optymizm wśród agentów wracał stopniowo.

Jeszcze pod koniec 2024 roku ocena kondycji segmentu większych mieszkań wynosiła zaledwie 47 punktów, co oznaczało nastroje negatywne. Dopiero w trakcie 2025 roku wskaźnik ten zaczął piąć się w górę, osiągając w czwartym kwartale poziom 58 punktów. Podobny trend, choć startujący z nieco wyższego pułapu, odnotowano w przypadku kawalerek, gdzie ocena wzrosła z 50 do 58 punktów.

Mimo tych wzrostów, branża daleka jest od euforii. Rafał Bieńkowski z portalu Nieruchomosci-online.pl podkreśla, że ożywienie następowało w tempie spacerowym, bez gwałtownych skoków popytu, na które liczyli sprzedający. Choć stopy procentowe były obniżane, nie przełożyło się to na nagły zryw zakupowy, szczególnie w sektorze najmniejszych lokali, gdzie w końcówce roku nie odnotowano już wzrostu optymizmu względem poprzedniego kwartału. Oznacza to, że rynek potrzebuje znacznie silniejszych bodźców, by pośrednicy mogli mówić o prawdziwym sukcesie.

Rynek klienta. Podaż dusi popyt

Z perspektywy pośredników rok 2025 upłynął pod znakiem wyraźnej nierównowagi rynkowej. Agenci wskazują, że liczba dostępnych ofert znacząco przewyższała liczbę chętnych na zakup, co diametralnie zmieniło dynamikę negocjacji. Klienci zyskali komfort, którego brakowało im w latach poprzednich – mogą teraz przebierać w ogłoszeniach, szukając lokali idealnie dopasowanych do ich potrzeb, a nie tylko możliwości finansowych.

Ta sytuacja ma jednak swoje negatywne konsekwencje dla sprzedających i obsługujących ich agentów. Czas ekspozycji oferty, czyli okres od wystawienia ogłoszenia do finalizacji transakcji, uległ znacznemu wydłużeniu. Kupujący nie czują już presji czasu, a ich decyzje są poprzedzone chłodną kalkulacją. Co więcej, coraz częściej oczekują oni znaczących obniżek cen ofertowych.

Ewa Tonia z agencji Muvon zauważa, że klienci obawiają się spadku wartości nieruchomości już po jej nabyciu, a także skrupulatnie analizują koszty utrzymania oraz standard energetyczny budynków, co wcześniej było kwestią drugoplanową.

🤝 Rynek klienta 2026

Poradnik negocjacyjny: Jak wykorzystać przewagę podaży, by zbić cenę mieszkania?

⏳ Wykorzystaj czas

Sprawdź, jak długo oferta "wisi" na portalach.

Jeśli ogłoszenie jest aktywne dłużej niż 3 miesiące, masz silną pozycję negocjacyjną.

Proponuj 10-15% mniej

Masz pełne prawo do agresywnej oferty cenowej na "zastanym" rynku.

🧾 "Stress test" opłat

Nie wierz zapewnieniom o "niskim czynszu". Sprawdzaj fakty.

Poproś o wgląd w realne rachunki za ogrzewanie z ostatniego roku.

Żądaj twardych danych

Na rynku z przewagą podaży sprzedający nie może ukrywać kosztów eksploatacyjnych, jeśli chce sprzedać lokal.

🗺️ Sprawdź konkurencję

Zrób research w najbliższej okolicy.

Pokaż sprzedającemu, że w promieniu 1 km masz 3 inne, podobne lokale do wyboru.

Masz luksus wyboru

W 2026 roku to Ty decydujesz, komu zapłacisz. Uświadomienie tego sprzedającemu to klucz do rabatu.

Kto kupował mieszkania? Zmiana profilu klienta

W 2025 roku zmieniła się również struktura samych transakcji. Prof. Bogusław Półtorak z Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu zwraca uwagę, że na margines zeszli indywidualni inwestorzy, którzy w poprzednich latach napędzali popyt, kupując lokale pod wynajem. Ich miejsce zajęły fundusze inwestycyjne (najem instytucjonalny), choć ich udział w rynku wciąż jest relatywnie niewielki, oraz osoby prywatne dążące do poprawy własnych warunków bytowych.

To właśnie ta ostatnia grupa, zachęcona tańszym kredytem i większą dostępnością ofert, stanowiła trzon popytu. Potwierdzają to badania społeczne: na początku roku tylko 23 proc. Polaków uważało, że to dobry moment na zakup, ale pod koniec roku odsetek ten wzrósł do 34%. Brak nowych rządowych programów wsparcia oraz stabilizacja cen sprawiły, że decyzje zakupowe były podejmowane w sposób bardziej przemyślany i racjonalny.

Hamulce gospodarcze i geopolityczne

Mimo pewnego ożywienia, rynek wciąż zmagał się z poważnymi barierami. Pośrednicy wskazują na "hamulce", które skutecznie chłodziły zapał potencjalnych nabywców. Kluczowym problemem pozostawały wysokie ceny nieruchomości, które w zestawieniu z wciąż drogimi kredytami i wyhamowującym wzrostem płac, skutecznie ograniczały zdolność kredytową wielu Polaków.

Nie bez znaczenia pozostawała sytuacja międzynarodowa. Aż 41% ankietowanych przyznało, że obawia się rozszerzenia konfliktu zbrojnego w Ukrainie na inne kraje regionu. Taka niepewność geopolityczna skłaniała część osób dysponujących gotówką do wstrzymania się z inwestycjami w trwałe aktywa w Polsce.

Prognozy na rok 2026, formułowane m.in. przez Franciszka Kaszowskiego z Freedom Nieruchomości, zakładają kontynuację stabilizacji. O ile nie pojawią się nowe interwencje państwowe, rynek czeka kolejny rok spokojnego handlu bez gwałtownych wzrostów cen, co dla pośredników oznacza konieczność dostosowania się do nowych, bardziej wymagających realiów pracy z klientem.

Czytaj także: 

• Życie singla znów podrożało. Winne kosmetyki i espresso
• Honor dzieci warty połowę miesięcznych wydatków. Grudzień ciężkim miesiącem dla rodzin
• Seniorzy słono płacą za wigilijny obiad. Dzień z rodziną wart tyle, co 3 tygodnie samemu

Źródło: Nieruchomosci-online.pl/Michał Tomaszkiewicz