Najważniejsze informacje w skrócie: 

• Z raportów finansowych notowanych na GPW spółek deweloperskich wynika, że średnia marża netto w tej branży wyniosła w 2025 r. 17,1% i wzrosła w stosunku do 2024 roku o 1 punkt procentowy
• Polski Związek Firm Deweloperskich podał, że poziom rentowności deweloperów jest zgodny z oczekiwaniami banków finansujących inwestycje
• W legalnej gospodarce wyższą rentowność mają tylko banki i instytucje finansowe

Dobre marże deweloperów

Większość spółek deweloperskich notowanych na GPW opublikowała już wyniki finansowe za 2025 rok. Dane finansowe pokazują, że rentowność branży mieszkaniowej pozostaje stabilna. Średnia marża netto za 2025 rok wyniosła 17,1%, wobec 16,1% rok wcześniej. Średnia z ostatnich 10 lat kształtuje się na poziomie około 16,2%.

Polski Związek Firm Deweloperskich zwrócił uwagę, że właśnie marża netto jest właściwym wskaźnikiem do oceny faktycznej rentowności przedsiębiorstw. Uwzględnia ona bowiem nie tylko wynik na sprzedaży, ale także koszty finansowania, podatki, koszty sprzedaży, administracji, obsługi działalności oraz ryzyka związane z kilkuletnim procesem inwestycyjnym.

- W debacie publicznej często pojawiają się wysokie wartości marż brutto, które bywają błędnie utożsamiane z końcowym zyskiem dewelopera. Tymczasem marża brutto i marża netto to dwa różne wskaźniki. Marża brutto pokazuje wynik na sprzedaży, ale nie uwzględnia pełnych kosztów prowadzenia działalności. Dopiero marża netto pokazuje realną rentowność przedsiębiorstwa. Dane za 2025 rok potwierdzają, że średnia rentowność największych deweloperów mieszkaniowych utrzymuje się na poziomie kilkunastu procent, zbliżonym do średniej z ostatniej dekady - powiedział Patryk Kozierkiewicz, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Banki oczekują takich wyników od deweloperów 

Poziom marży netto odnotowany w 2025 roku jest również spójny z praktyką instytucji finansujących projekty mieszkaniowe. Banki oceniają inwestycje nie tylko przez pryzmat potencjalnego zysku, ale także ryzyka realizacyjnego, poziomu wkładu własnego, lokalizacji, harmonogramu sprzedaży, przedsprzedaży oraz odporności projektu na wzrost kosztów.

- Z perspektywy banków finansujących inwestycje mieszkaniowe minimalna oczekiwana marża na projekcie wynosi obecnie najczęściej około 15%. Preferowany poziom to około 18%. Wyjątkowo, przy bardzo wysokim wkładzie własnym inwestora, atrakcyjnej lokalizacji projektu oraz wysokim poziomie przedsprzedaży, bank może zaakceptować rentowność na poziomie około 10%, ale są to sytuacje rzadkie i dotyczą zazwyczaj największych, najbardziej doświadczonych podmiotów. Warto natomiast podkreślić, że dzięki długotrwałej stabilizacji otoczenia rynkowego banki coraz częściej finansują zakupy gruntów, co jeszcze niedawno było dla inwestorów praktycznie niedostępne - zauważyła Iwona Załuska, partner w Upper Finance Group.

Działalność deweloperska jest procesem kapitałochłonnym i rozłożonym w czasie. Od zakupu gruntu, przez projektowanie, procedury administracyjne, finansowanie, budowę, sprzedaż lokali i rozliczenie inwestycji, mija często od kilku do kilkunastu kwartałów. W tym okresie firmy ponoszą ryzyka związane ze zmianą kosztów wykonawstwa, cen materiałów, dostępnością finansowania, tempem sprzedaży, zmianami regulacyjnymi oraz przewlekłością procedur administracyjnych.

- Rentowność netto na poziomie około 16-17% należy oceniać w kontekście całego cyklu inwestycyjnego, a nie jako prosty udział zysku w cenie mieszkania. Jest to poziom pozwalający utrzymać zdolność do realizacji kolejnych projektów, pozyskiwania finansowania i zapewniania stabilnej podaży nowych mieszkań - tłumaczy Bartosz Guss, dyrektor generalny PZFD.

Marże deweloperów jednymi z najwyższych

W legalnej gospodarce wyższy poziom marż netto ma, w zasadzie, tylko wspomniany wyżej sektor finansowo-ubezpieczeniowy. Przeciętna dla całej gospodarki jest znacznie niższa i wynosi około 3,4% (dane za 2024). Wysoką rentowność mają takie branże, jak zakwaterowanie i gastronomia (blisko 10% w 2024) czy sektor IT (ok. 8%). Zaskakująco rentowne są również usługi dostarczania wody i gospodarowania ściekami, w których marża netto wynosi średnio ponad 6%. 

Od sektora finansowego i deweloperów wyższe marże netto mają tylko branże działające poza legalną gospodarką. Choć niektórzy wyspecjalizowani deweloperzy osiągają zbliżony poziom zyskowności. 

Czytaj także: 

• Dopłacisz albo nie dostaniesz kluczy? Deweloperzy z zarzutami UOKIK
• Kupujący zyskali komfort psychiczny. Rynek nieruchomości ma problem?
• Co się dzieje z cenami mieszkań w wielkiej płycie? "Przyspieszyła dyskusja o przyszłości bloków"

Źródło: PZFD/Andrzej Mandel