Renta dożywotnia, a może odwrócona hipoteka? Sprawdź czym się różnią

Posłuchaj

Przyjęty już przez rząd projekt ustawy o odwróconej hipotece jest bardziej korzystny dla przyszłych emerytów niż tworzona właśnie propozycja ustawy o rencie dożywotniej – wyjaśnia na antenie Radiowej Jedynki Jerzy Bańka, wiceprezes Związku Banków Polskich. (Robert Lidke, Naczelna Redakcja Gospodarcza Polskiego Radia)

Dodaj do playlisty

Dodaj do playlisty

Seniorzy, którzy oddadzą mieszkanie w zamian za comiesięczne świadczenie będą lepiej chronieni. Oba te rozwiązania mogą być atrakcyjne finansowo dla przyszłych emerytów. Ale warto wiedzieć, czym się różnią.

– Kiedy mówimy o odwróconej hipotece, własność mieszkania, domu przechodzi w ręce instytucji finansowej dopiero po śmierci kredytobiorcy. I to też warunkowo, bo może być tak, że spadkobiercy spłacą ten kredyt, który zaciągnęła osoba będąca  pierwotnie właścicielem mieszkania, i np. rodzina zatrzyma nieruchomość. Natomiast w modelu sprzedażowym (renta dożywotnia) oferowanym obecnie na rynku przez tzw. fundusze hipoteczne, już w momencie zawarcia takiej umowy dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości na fundusz hipoteczny, bez możliwości jakiejkolwiek partycypacji i rozliczenia następczego w przypadku śmierci beneficjenta – wyjaśnia na antenie Radiowej Jedynki Jerzy Bańka, wiceprezes Związku Banków Polskich.

Uporządkowane regulacje

Nowe przepisy mają zapewnić lepszą niż dziś regulację, ponieważ dotychczasowe były oparte na przepisach Kodeksu cywilnego, czyli ogólnych, mających zastosowanie przede wszystkim między członkami rodzin.

– Obecnie proponowane rozwiązania, kiedy już zostaną uchwalone przez Parlament i  podpisane przez prezydenta, przede wszystkim wprowadzą pewien standard, którego nie było – mówił na antenie Polskiego Radia 24 Bartosz Turek, analityk Lion’s Banku. W ustawach wszystko będzie opisane od A do Z, jak powinno być, będą zawarte wszystkie procedury, aby był to produkt bezpieczny.

Różnice między produktami

Po pierwsze – prawo własności. Przy odwróconym kredycie hipotecznym, osoba zostaje właścicielem mieszkania do końca, do ostatnich dni. W przypadku świadczenia dożywotniego – nie, i musi zbyć mieszkanie na rzecz firmy (funduszu hipotecznego), a później może w nim mieszkać.

– Po drugie – to okres wypłaty świadczenia. Przy odwróconym kredycie hipotecznym on jest raczej programowany na kilka, kilkanaście lat. Natomiast w przypadku świadczenia dożywotniego  – do końca życia, czyli dożywotnio – podkreśla Bartosz Turek.

Niesymetryczne gwarancje

Są to więc zupełnie inne produkty. I jest jeszcze trzecia rzecz – to spadkobranie. W przypadku produktów oferowanych przez banki, własność nieruchomości przenoszona jest na bank dopiero po śmierci, najwcześniej w rok po śmierci osoby korzystającej z takich comiesięcznych rent, ale wcześniej rodzina może spłacić kredyt (jest na to 12 miesięcy po śmieci świadczeniobiorcy) i zachować nieruchomość.

Jeżeli dług, który narośnie na tej nieruchomości, będzie mniejszy niż wartość tej nieruchomości w momencie, kiedy bank przejmie ją na własność, to będzie pewna nadwyżka, która będzie mogła być przekazana spadkobiercom. W przypadku renty dożywotniej – spadkobrania nie ma, ponieważ prawa do nieruchomości oddaje się od razu, w momencie podpisania umowy.

– Natomiast bank będzie miał obowiązek rozliczenia się z ewentualnymi spadkobiercami z nadwyżki uzyskanej ze sprzedaży takiej nieruchomości, po rozliczeniu kosztów udzielonego kredytu, czyli tych rat, w których kredyt jest wypłacany. Natomiast w przypadku wariantu sprzedażowego, czyli renty dożywotniej takiej możliwości nie ma – dodaje wiceprezes Bańka.  Zdaniem ZBP należy zagwarantować np. co najmniej 5-letni okres w sytuacji, gdy osoba która taką umowę zawarła zmarła, zanim umowa została w pełni zrealizowana. Wówczas byłby obowiązek przynajmniej częściowego rekompensowania spadkobiercom utraconego majątku.

Brak ustawy hamuje banki

Obecnie odwrócona hipoteka, czyli odwrócony kredyt hipoteczny, nie funkcjonuje na rynku, choć prace ustawodawcze trwają już od 5 lat. I banki nie mogą ze względu na ograniczenia prawne udzielać tego typu kredytów.

Natomiast ten drugi instrument, czyli renta dożywotnia jest dostępna, choć wydaje się mniej korzystny dla seniorów. Dlaczego tak się dzieje?

– Trochę z powodu bierności instytucji państwowych, które przyzwoliły na to, aby wykorzystywać instytucje prawa cywilnego, umowę dożywocia, która ze swojej natury ma charakter alimentacyjny. Funkcjonowała ona najczęściej w środowiskach wiejskich, aby udzielać wsparcia osobom starszym, w zamian za przeniesienie własności mieszkania. I tutaj wykorzystano ten instrument prawny, dla celów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej (fundusze hipoteczne – przyp. red.), co nie było dobre, ale co niestety trwa, nikt tego nie odwróci – ocenia gość Radiowej Jedynki.

Kluczowa rola Komisji Nadzoru Finansowego

Dlatego ważne jest, aby ta nowa ustawa zawierała gwarancje dla konsumentów, szczególnie seniorów. W obu tych sytuacjach nadzór nad instytucjami, które będą udzielały kredytów, bądź renty, będzie sprawowała Komisja Nadzoru Finansowego, by zapewnić bezpieczeństwo całego przedsięwzięcia.

– Co do kredytu hipotecznego, to jest to zupełnie naturalne, ponieważ jest to produkt stricte bankowy, a nadzór KNF to jest nadzór ostrożnościowy, chodzi o bezpieczeństwo depozytów – podkreśla wiceprezes Bańka.

Inaczej jest w przypadku modelu sprzedażowego, czyli renty dożywotniej, oferowanej przez fundusze hipoteczne. Wydaje się, że nie do końca trafne jest, aby to KNF sprawował nadzór nad tymi instytucjami, aczkolwiek przewiduje się, że ten nadzór będzie bardzo ograniczony, i będzie dotyczył spełnienia pewnych wymogów kwalifikacyjnych, co do kadry zarządzającej, jak i kapitału, który jest wymagany od tych instytucji. Ale nie jest to na pewno dozór ostrożnościowy.

Nowe instrumenty na rynku nieruchomości

Pojawienie się przepisów o odwróconej hipotece – szczególnie początkowo, nie będzie miało wpływu na rynek mieszkaniowy – uważa Damian Milcarz z Expandera, gość Radiowej Jedynki. – Nie jesteśmy w stanie oszacować, jak duże będzie zainteresowanie rentą dożywotnią czy odwróconą hipoteką, i dlatego nie wiadomo, jaki będzie miało to wpływ na rynek nieruchomości. Biorąc pod uwagę, że poza zmianami w księgach wieczystych, te nieruchomości będą zamieszkiwane, więc ten wpływ będzie raczej niewielki – dodaje ekspert.

Odwrócona hipoteka a rynek finansowy

Inaczej ten wpływ będzie wyglądał w stosunku do instytucji finansowych. Jest to na pewno nowa przestrzeń dla ich funkcjonowania. Szczególnie dla banków jest to zupełnie nowa sfera, ogromne wyzwanie, ale także duże ryzyko.

– Ponieważ dochodzą tutaj kwestie związane z zarządzaniem nieruchomością. Także niezbędne prognozowanie i kwestie efektywności, związane z tymi produktami. Na banki zostaną nałożone ustawowo daleko idące obowiązki, np. w zakresie wypłaty owych świadczeń, a bank może z kolei ponosić ryzyko, że dojdzie do jakiegoś uszczerbku w substancji mieszkaniowej, może dojść do obniżenia cen – wylicza wiceprezes ZBP.  Także ryzyko rynkowe związane ze spadkiem cen nieruchomości – bank musi wziąć na siebie. I to wszystko będzie miało przełożenie na wysokość owych wypłat, czy to miesięcznych, czy jednorazowych.

Jaka może być popularność tych instrumentów

Produkty takie jak odwrócony kredyt hipoteczny, czy też dożywotnie świadczenie pieniężne to oferta skierowana głównie do samotnych osób, w wieku emerytalnym lub przedemerytalnym. –  Ten model, w którym mieszkania są dziedziczone przez spadkobierców, często za dożywotnią opiekę, będzie zapewne kontynuowany w najbliższym czasie. Jednak zmiany społeczne i większy udział gospodarstw jednoosobowych pozwalają prognozować, że w przyszłości oferta funduszy może stać się coraz bardziej popularna – uważa Marcin Jańczuk z Metrohouse, gość Radiowej Jedynki.

Obecnie mamy najczęściej do czynienia z sytuacją, że mieszkania dziedziczą dzieci albo wnuki, a rodzina zapewnia odpowiednie świadczenia na rzecz starszej osoby. Natomiast w sytuacji samotnych osób, gdy pojawia się problem zapewnienia odpowiedniego poziomu życia na emeryturze, mogą one właśnie skorzystać z tych produktów.

– Taka jest przede wszystkim funkcja tej oferty. Ale trzeba też widzieć tę sprawę w szerszym kontekście społecznym. Mogą wystąpić bardzo pozytywne skutki wejścia w życie tych regulacji, ponieważ paradoksalnie – może to wpłynąć na zacieśnienie więzi rodzinnych, gdyż będzie to też dotyczyć osób, które posiadają rodzinę. Ale jeśli bliscy nie wywiązują się należycie ze swoich obowiązków, szczególnie w zakresie opieki nad osobami starszymi, to teraz seniorzy będą mogli skutecznie wywierać presję na nich – wyjaśnia wiceprezes Jerzy Bańka.

Jest to taka nie do końca przewidziana, ale bardzo pozytywna konsekwencja tego projektu.

Ile pieniędzy można uzyskać z nieruchomości

Są szacunki jednego z funduszy hipotecznych, że jeśli kobieta 65-letnia miałaby mieszkanie 50-metrowe, w Warszawie, wartości 400 tys. zł, to comiesięczna renta wyniesie 520 zł. Gdyby w takiej sytuacji był mężczyzna, też w wieku 65 lat, to dostałby 670 zł.

– Jest to niewiele. Gdyby to zsumować, biorąc pod uwagę dalsze trwanie życia, które szacuje GUS, to za przeniesienie prawa własności do mieszkania czy domu dostaje się 30–50 proc. wartości takiej nieruchomości, ale dzięki temu, że skorzystamy z takiego produktu, można pozostać w mieszkaniu i dostać dodatkowe pieniądze – zachęca ekspert z Lion’s Banku.

Oczywiście, jeżeli ktoś chce się przeprowadzić, to może to zrobić, czyli sprzedać mieszkanie, kupić mniejsze w jakimś spokojnym miejscu, np. w uzdrowisku i drugie na wynajem. Wówczas tych dodatkowych pieniędzy, po odliczeniu kosztów, byłoby nawet ok. 1000–1100 zł. Przy takim rozwiązaniu można pozostawić rodzinie dwa mieszkania w spadku.

Dodatkowy bonus

Okazuje się, że mieszkanie objęte odwróconą hipoteką, bądź rentą dożywotnią, można także jeszcze dodatkowo wynająć. Czyli mieć drugi dochód z tego samego mieszkania.

– W przypadku kredytu hipotecznego jest to możliwe – potwierdza Jerzy Bańka. Także rządowy projekt ustawy o rencie dożywotniej przewiduje taką możliwość. Ale tylko pod warunkiem uzyskania zgody drugiej strony, gdyż w tym przypadku prawo do dysponowania mieszkaniem jest ograniczone.

Więcej kapitału na rynku

Ustawa o odwróconej hipotece uwalnia także kapitał zamrożony w mieszkaniach. – Na tym polega istota tego instrumentu. Zgromadzony kapitał, zamrożony w danym mieszkaniu,  możemy stopniowo uwalniać, nie tracąc przy tym korzyści związanych z jego użytkowaniem – podkreśla gość Radiowej Jedynki.

W Polsce starsze pokolenie, w większości posiada mieszkania, co jest konsekwencją różnych uwłaszczeń – mieszkania spółdzielcze czy komunalne, które były sprzedawane, i dlatego potencjalnie do uwolnienia jest ogromny kapitał.

– Tak jest, ale nie będzie chyba ogromnej skali zainteresowania tego typu rozwiązaniami po stronie seniorów. Ponieważ mieszkanie to jest wielkie dobro dla całej rodziny, dorobek całego życia i np. dzieci częstokroć oczekują, liczą na to, że albo uzyskają to mieszkanie, albo wskutek jego sprzedaży uzyskają środki na poprawę własnej egzystencji – ocenia wiceprezes Bańka.

Rozwiązanie użyteczne, ale mało popularne

Tego rodzaju możliwość podwyższenia emerytury  jest np. w krajach anglosaskich relatywnie bardziej popularna niż w Europie, ale też nie jest to jakiś duży udział w rynku, szacuje się, że  dotyczy to ok. 2 proc. transakcji na rynku mieszkaniowym.

Czyli będzie to użyteczne rozwiązanie dla rynku, ale niezbyt popularne. – Ale jego popularność będzie rosła – uważa wiceprezes Jerzy Bańka.

Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym prawdopodobnie będzie uchwalona przez Sejm na jesieni tego roku. Ustawę o rencie dożywotniej musi jeszcze zaakceptować rząd.

Robert Lidke, Krzysztof Rzyman, Elżbieta Szczerbak, Małgorzata Byrska