Tanie kredyty i drożejące mieszkania. Czy warto inwestować w nieruchomości?

Posłuchaj

Na temat tanich kredytów, niskich stóp procentowych oraz cen mieszkań - mówił w Polskim Radiu 24 Marcin Krasoń, analityk Home Broker w rozmowie z Elżbietą Szczerbak (Naczelna Redakcja Gospodarcza)

Dodaj do playlisty

Dodaj do playlisty

Minęło już 6 lat od kiedy Rada Polityki Pieniężnej zaczęła obniżać stopy procentowe w Polsce. Dzięki temu złotowe kredyty mieszkaniowe stawały się coraz tańsze, ich oprocentowanie spadło o kilka procent. Rada twierdzi, że jeśli nic nie zmieni się w otoczeniu gospodarczym to stopy procentowe pozostaną na rekordowo niskich poziomach nawet przez cały 2019 rok. To bardzo dobra informacja dla kredytobiorców i wszystkich tych, którzy myślą o kupnie własnego M.

– Faktycznie zmiana jest imponująca, bo w 2012 roku za mieszkaniowy kredyt hipoteczny trzeba było zapłacić około 7 proc., czyli takie było przeciętne oprocentowanie. Teraz to niecałe 4 proc. – mówił w radiowej Jedynce Bartosz Turek, analityk Open Finanse w rozmowie z Justyna Golonko.

Efekt tego jest taki, że gdyby zsumować wszystkie oszczędności, które dzięki niskim stopom procentowym mogli uzyskać Polacy na kredytach hipotecznych, to wyszłaby nam potężna kwota 36 mld zł.

– W przypadku przeciętnego kredytobiorcy, który ma kredyt od 2012 roku jest to około 12 tys. zł. Jeżeli te pieniądze nie byłyby konsumowane na bieżąco tylko przeznaczane na nadpłatę kredytu to można byłoby nadpłacić 10-15 proc. długu korzystając właśnie z niskich stóp procentowych – obliczył Bartosz Turek.

Drugie dno niskich stóp procentowych

– Niskie stopy procentowe to dobra informacja dla osób, które mają kredyt hipoteczny w polskiej walucie lub chcieliby go zaciągnąć. Niskie stopy procentowe to niskie oprocentowanie kredytu, mniejsze odsetki a więc niższa rata. Kalkulacja jest prosta, ale trzeba też spojrzeć z drugiej strony. Niskie stopy procentowe są czynnikiem wpływającym na wzrost cen mieszkań – mówił w Polskim Radiu 24 Marcin Krasoń, analityk Home Broker w rozmowie z Elżbietą Szczerbak.  

Tani kredyt to wyższy popyt

Mimo wzrostu cen mieszkań akcja kredytowa rośnie Zwiększa się nie tylko liczba, ale i wartość kredytów mieszkaniowych zaciąganych przez Polaków. – Akcja kredytowa w stosunku do rynku mieszkaniowego wykazuje wyraźną tendencję wzrostową – potwierdził profesor Waldemar Rogowski ze Szkoły Głównej Handlowej i Biura Informacji Kredytowej w rozmowie z reporterem Naczelnej Redakcji Gospodarczej. 

Zdaniem prof. Rogowskiego akcja kredytowa może jeszcze wzrosnąć. Taki wniosek można wyciągnąć, jeśli popatrzymy na jej wartość w relacji do PKB i porównamy to z sytuacją w innych krajach.

– A rok do roku mieszkania zdrożały o ponad 12 proc. Zatem co z tego, że cieszymy się z niskich stóp procentowych, skoro i tak musimy wziąć większy kredyt, bo ceny nieruchomości rosną – dodał Krasoń.

Bartosz Turek uważa, że jeśli ktoś potrzebuje w najbliższych miesiącach kupić mieszkanie warto teraz skorzystać z ofert banków i deweloperów. – Chociaż mam wrażanie, że ceny mieszkań do końca tego roku jeszcze będą rosły. W przyszłym roku również spodziewam się, że średnia cen będzie wyższa o jakieś 5 proc. niż teraz. Póki wynagrodzenia Polaków rosną i stopy procentowe są niskie a oprocentowanie lokat jest śmiesznie niskie w porównaniu do inflacji, także banki wolniej naliczają odsetki niż inflacja zjada nam wartość pieniądza mam wrażenie, że rynek mieszkaniowy będzie cały czas w dobrej kondycji – podkreślił analityk.

Natomiast zdaniem Marcina Jańczuka z Agencji Metrohouse choć ceny nadal są wysokie to jednak dynamika ich wzrostu jest dużo mniejsza i można mówić o pewnej stabilizacji. Ale to dotyczy wtórnego rynku mieszkaniowego.

Początek sezonu okazji

Na rynku mamy też do czynienia z sezonem okazji: wyprzedaży mieszkań i kredytów. Tak jest zwykle pod koniec roku.

– Pamiętajmy, że zarówno deweloperzy jak i banki to firmy, w których bardzo ważna jest sprzedaż usług i mieszkań. Szczególnie u deweloperów, dla których rok 2018 nie będzie rokiem rekordów. Najprawdopodobniej sprzedaż mieszkań będzie o kilkanaście procent niższa niż w roku 2017 i dlatego w ostatnich tygodniach deweloperzy mogą chcieć poprawić ten wynik. Zresztą zawsze było tak, że sezonowo w IV kwartale ceny transakcyjne mieszkań były trochę niższe niż w III kwartale. Przeciętnie w Warszawie o ponad 100 zł. Czyli kupując 50 metrowe mieszkanie można zaoszczędzić około 5-6 tys. zł. Ale też podobnie jest w bankach. Pod koniec roku mamy do czynienia z promocjami i sezonową wyprzedażą kredytów, można więc liczyć na niższe marże – wyjaśnił Bartosz Turek.

A jak wyglądają statystyki?

Prof. Rogowski podał, że od stycznia do września tego roku banki udzieliły kredyty dla osób prywatnych na kwotę 42,2 mld zł to jest ponad 19 proc. więcej wartościowo niż rok wcześniej. A jeśli chodzi o liczbę to około 9,5 proc. więcej, czyli 173 tys. 200 kredytów mieszkaniowych.  

– I co najciekawsze najwyższą dynamiką charakteryzują się tzw. kredyty wysokokwotowe, czyli na 350 tys. zł. W tym segmencie mamy dynamikę rok do roku w pierwszych dziewięciu miesiącach 2018 roku na poziomie 30,5 proc. – mówił prof. Rogowski.

Czyli zaciągamy kredyty na coraz większe kwoty. Czy to wynika z faktu, że nieruchomości drożeją? – Jak najbardziej tak – stwierdził Bartosz Turek. Jego zdaniem więcej osób chce zaciągać kredyty, a po drugie pożyczamy coraz większe kwoty, głównie właśnie dlatego, że ceny mieszkań dynamicznie rosną. Z niektórych danych wynika nawet dwucyfrowy wzrost.

O ile wzrosną raty, gdy stopy procentowe pójdą w górę?

Zakup mieszkania na kredyt to zobowiązanie na wiele lat. Co się stanie, gdy Rada Polityki Pieniężnej zacznie podnosić stopy procentowe? – W zależności od tego o ile wzrosną stopy będzie zależała wysokość raty – mówił Bartosz Turek.

I wyjaśnił, że przeciętny, 30 letni kredyt – zakładając powrót do stóp procentowych w 2012 roku – mógłby wzrosnąć nawet o 30-40 proc.

– Także zadłużając się dzisiaj każdy powinien pamiętać o tym, że kiedyś w końcu kredyty zaczną drożeć. Po prostu nie należy wykorzystywać swoje zdolności kredytowej do maksimum. Bo w przyszłości może się okazać, że rata będzie dla nas za wysoka do spłaty a to już jest prosta recepta na problemy. Czyli jeśli zadłużamy się dziś, korzystamy z niskich stóp procentowych, nie bierzmy maksymalnej możliwej kwoty kredytu, na jaką teoretycznie, według banku, nas stać – radził analityk Open Finance.  

Niskie stopy to niskie oprocentowanie lokat bankowych

Niskie stopy procentowe to też niestety niskie oprocentowanie lokat. Jeśli ktoś ma duże zasoby finansowe i chciałby ulokować je w banku to nie otrzyma więcej niż 1,5 proc. w skali rok.

– Deponujemy pieniądze w banku a po roku będą one mniej warte niż obecnie, bo inflacja zjada nasze oprocentowanie i dlatego część osób mających zapas gotówki szuka alternatywnych możliwości inwestowania i jedną z nich jest rynek nieruchomości – mówił Marcin Krasoń.

Oczywiście – podkreśli analityk – to nie jest tak, że nagle miliony Polaków zaczęło kupować mieszkania i inwestować w nieruchomości, ale rzeczywiście część osób decyduje się na opcję zakupu pod wynajem. I widać to szczególnie na rynku pierwotnym.

Gdzie najdrożej? 

Tradycyjnie najwięcej trzeba zapłacić w Warszawie, tu średnia cena metra kwadratowego to 8 tys. 300 zł. Oczywiście ceny w Warszawie są bardzo zróżnicowane. Możemy kupić mieszkanie nawet za 20 tys. zł za metr, ale i za 5 tys. zł. Wszystko zależy od lokalizacji i standardu. Na drugim miejscu jeśli chodzi o najwyższe ceny jest Kraków ze średnią ceną ponad 6 tys. 930 zł za metr kwadratowy.

– Kraków stał się ostatnio bardzo modnym miastem wśród inwestorów. Tam prężnie rozwija się rynek najmu krótkoterminowego. To miasto jest bardzo popularne wśród Brytyjczyków, Niemców i Włochów. Widać coraz więcej turystów z krajów arabskich – podkreślił Marcin Krasoń.

W Bydgoszczy cena za metr wynosi średnia 4 tys. 400 zł, w Białymstoku 4 tys. 800 zł, w Katowicach niecałe 5 tys. Podobna cena jest w Łodzi. Bardzo dużo buduje się w Rzeszowie, ale tam z kolei jest problem z infrastrukturą.

– Łódź jest ciekawostką, bo to jedno z największych miast Polski, ale przez bliskość Warszawy bardzo traci. Poza tym jest miastem wyludniającym się i to wpływa na ceny nieruchomości – dodał analityk.

Ale rosnące ceny mieszkań to także problem innych krajów europejskich. – Europejski Bank Centralny utrzymuje niskie stoy procentowe. Dwucyfrowe wzrosty cen mieszkań zanotowano np. w Portugalii, Irlandii i Czechach. To pokazuje, że trend wzrostu cen mieszkań jest nie tylko Polsce. Warto jednak pamiętać, że każdy rynek jest inny i inne czynniki na niego wpływają – dodał Krasoń.

W Polsce na przykład – zwrócił uwagę analityk – wpływ na rynek nieruchomości ma program „Mieszkanie plus” a z kolei deweloperzy borykają się z rosnącymi cenami materiałów budowlanych i wynagrodzeń dla pracowników.

Trend wzrostowy nie może jednak trwać wiecznie – podkreśla ekspert – i dodał, że już wkrótce możemy zaobserwować ruch w dół. – Spodziewam się że w końcu wzrost cen zatrzyma się i ceny powoli zaczną spadać. Nie spodziewam się spektakularnych spadków, ale wkrótce dojdziemy do końca wzrostów – podsumował Marcin Krasoń.

Justyna Golonko, Elżbieta Szczerbak, Dariusz Kwiatkowski, Katarzyna Walterska, ak, NRG