Deweloperzy obniżają ceny, mieszkania drożeją. Paradoks na rynku nieruchomości?

• Mimo że średnia cena metra kwadratowego w maju nieznacznie wzrosła, to w cennikach deweloperów dominowały obniżki (dotyczyły 5,5 procent mieszkań) nad podwyżkami (3,3 procent)
• Pozorny wzrost średniej ceny wynika głównie z wprowadzania na rynek nowych, droższych inwestycji, a nie z podnoszenia cen w już istniejących projektach
• Na rynku panuje ostrożność – kupujący czekają na dalsze decyzje dotyczące stóp procentowych, co zmusza deweloperów do aktywniejszej walki o klienta w ramach bieżącej oferty

Paradoks na rynku. Dlaczego ceny rosną, skoro deweloperzy je obniżają?

Ceny mieszkań były w maju 2025 częściej obniżane niż podnoszone. Z analizy portalu Tabelaofert.pl wynika, że deweloperzy znacznie częściej opuszczali ceny w swoich cennikach (5,5 procent ofert) niż je podnosili (3,3 procent ofert). Odsetek podwyżek był najniższy od roku. Jednocześnie jednak średnia cena metra kwadratowego na 10 największych rynkach (wskaźnik Tabelaofert TOP 10) wzrosła w maju o 0,59 procent, osiągając poziom 14 170 zł.

Skąd ta rozbieżność? Klucz tkwi w strukturze oferty. Jak wyjaśnia Ewa Palus, główny analityk portalu, niewielki wzrost średniej ceny "nie wynika z realnego wzrostu cen ofertowych".

– Deweloperzy skupiają się dziś na sprzedaży aktualnej oferty i unikają korekt w górę. Na rynek trafiają jednak nowe projekty, często droższe ze względu na zaostrzone warunki techniczne – tłumaczy ekspertka. Oznacza to, że choć w istniejących inwestycjach deweloperzy są skłonni do obniżek, to średnią cenę zawyżają nowe, drożej wycenione lokale, które dopiero wchodzą do sprzedaży.

Rynek kupującego. Klienci wstrzymują się z decyzjami

Skłonność deweloperów do obniżek to bezpośredni efekt ostrożności kupujących. Mimo wcześniejszych obniżek stóp procentowych, które teoretycznie powinny poprawiać zdolność kredytową, na rynku brakuje wyraźnego ożywienia.

REKLAMA

– Dane jasno pokazują, że obniżka stóp procentowych nie przyniosła istotnej zmiany na rynku. Sprzedaż mieszkań co prawda wzrosła w maju o 8,4 procent w stosunku do słabego kwietnia, ale trudno mówić o wyraźnym ożywieniu, gdyż wynik ten wciąż był niższy niż w marcu – stwierdził Robert Chojnacki, założyciel portalu Tabelaofert.pl.

Jego zdaniem racjonalna postawa klientów może wynikać z oczekiwania na dalsze obniżki stóp procentowych. To skłania ich do wstrzymania się z decyzją o zaciągnięciu kredytu, zwłaszcza że banki promują obecnie głównie oferty ze stałym oprocentowaniem.

Majowe zmiany w miastach. Gdzie taniej, gdzie drożej?

Analiza miesiąc do miesiąca pokazuje, w których metropoliach deweloperzy najmocniej reagowali na sytuację rynkową:

• Wzrosty: Najwyższy wzrost średniej ceny odnotowano w Trójmieście (+4 procent, do 16 086 zł/m²), co było efektem wprowadzenia nowych, drogich projektów. Wzrost odnotowano także w aglomeracji śląskiej (+3,1 procent, do 11 867 zł/m²) i Szczecinie (+0,6 procent)
• Stabilizacja: W Krakowie średnia cena pozostała bez zmian (16 203 zł/m²).\
• Spadki: Obniżki średnich cen były bardziej powszechne. Najmocniej widoczne były we Wrocławiu (–1,1 procent), a także w Bydgoszczy (–0,9 procent), Warszawie (–0,59 procent, do 15 423 zł/m²), Łodzi (–0,49 procent) i Poznaniu (–0,41 procent)

REKLAMA

Perspektywa roczna. Gdzie ceny wciąż rosną najszybciej?

Mimo miesięcznych wahań i oznak stabilizacji, w skali roku mieszkania wciąż są wyraźnie droższe – średnio o ponad 8 procent.

Najbardziej dynamiczny wzrost w ciągu ostatnich 12 miesięcy, aż o 24,8 procent, odnotowano w aglomeracji śląskiej. Dwucyfrowe podwyżki zarejestrowano również w Trójmieście (+13,9 procent) oraz w Bydgoszczy (+13,8 procent). Umiarkowany wzrost cen odnotowano we Wrocławiu (+7,8 procent).

Jedynym miastem w zestawieniu, gdzie średnia cena metra kwadratowego spadła w ciągu roku, jest Łódź. Obniżka o 4,2 procent (do 11 212 zł/m²) wynika, według analizy, przede wszystkim z bardzo dużej podaży nowych mieszkań na tamtejszym rynku.

• Ceny jajek, pasty do zębów i masła. Duże zmiany z miesiąca na miesiąc
• Inflacja spada szybciej. Nowa prognoza KE dla Polski
• Koniec mrożenia cen gazu. Niespodzianka warta nawet 1000 zł rocznie

Źródło: tabelaofert.pl/MT