Co z cenami nieruchomości? Mamy zakulisowe informacje od pośredników
Czekasz na spadek cen mieszkań? Możesz się nie doczekać. Mimo obniżek stóp procentowych i spadku sprzedaży, deweloperzy i sprzedający wcale nie spieszą się z obniżkami. Z najnowszego badania nastrojów wśród ponad 1600 pośredników nieruchomości wynika, że na rynku zapanowała stabilizacja. Zapytaliśmy ekspertów, co to oznacza dla kupujących i w których segmentach można liczyć na najlepsze okazje.
2025-07-08, 16:32
Najważniejsze informacje w skrócie:
- W trzecim kwartale 2025 roku większość pośredników prognozuje brak wzrostu cen ofertowych nieruchomości, co dotyczy zarówno mieszkań i domów z rynku wtórnego, jak i działek budowlanych
- Obniżki stóp procentowych, choć dające nadzieję na większą dostępność kredytów, nie doprowadziły i prawdopodobnie nie doprowadzą do gwałtownego ożywienia popytu ze względu na wciąż wysokie ceny nieruchomości i niewielką skalę obniżek
- Największe szanse na korekty cenowe występują w segmencie mieszkań większych niż kawalerki oraz domów wymagających remontu lub położonych w mniej atrakcyjnych lokalizacjach, natomiast w przypadku kawalerek i działek budowlanych przeważa scenariusz stabilizacji cen
Mieszkania nie będą drożeć. Ale nie będą też tanieć
Rynek nieruchomości wchodzi w trzeci kwartał 2025 roku w trybie wyczekiwania, z dominującym przekonaniem, że nie dojdzie do gwałtownych wzrostów cen ofertowych. Taki scenariusz, obejmujący zarówno mieszkania i domy z rynku wtórnego, jak i działki budowlane, podziela ponad 70 procent pośredników, co wynika z analiz przeprowadzonych przez portal Nieruchomosci-online.pl. Prognozy na najbliższe miesiące wskazują na kontynuację trendów, które obserwowano już wcześniej.
- Jeśli prognozy się spełnią, będzie to kontynuacja sytuacji na rynku wtórnym z poprzednich miesięcy. Głównie jeśli chodzi o największe miasta, gdzie już od kilku kwartałów obserwujemy delikatnie obniżające się oczekiwania sprzedających. Nie zmienia to jednak faktu, że cały czas jest drogo i raczej nie ma co czekać na cenowy cud. Jeśli znajdziemy nieruchomość, która spełnia nasze potrzeby i wpisuje się w budżet, warto rozważyć zakup, bo mieszkania nie będą radykalnie tańsze – ocenił Rafał Bieńkowski z Nieruchomosci-online.pl.
Jego słowa podkreślają, że pomimo pewnych korekt, rynek nadal pozostaje drogi, a istotne spadki cen są mało prawdopodobne.
RAMKA 2: Rynek kupującego czy sprzedającego?
⚖️ Rynek kupującego czy sprzedającego? Kto ma teraz przewagę w negocjacjach?
W ekonomii mówi się o "rynku kupującego" i "rynku sprzedającego". Sytuacja opisana w artykule to sygnał, że rynek w Polsce właśnie się zmienia.
Rynek sprzedającego (boom): Mamy z nim do czynienia, gdy popyt znacznie przewyższa podaż. Mieszkania sprzedają się "na pniu", często z licytacją w górę. Sprzedający dyktuje warunki, a kupujący ma bardzo małe pole do negocjacji. To sytuacja z lat 2021-2023.
Rynek kupującego (kryzys): To sytuacja odwrotna – podaż jest duża, a chętnych do zakupu niewielu. Mieszkania długo czekają na klienta, a ceny spadają. To kupujący ma przewagę i może twardo negocjować cenę.
Rynek zrównoważony (obecna sytuacja): Artykuł opisuje przejście z rynku sprzedającego w stronę rynku zrównoważonego. Popyt osłabł, co daje kupującym większe pole do negocjacji, ale podaż wciąż nie jest na tyle duża, by wywołać gwałtowne spadki cen. To czas, w którym obie strony muszą być bardziej elastyczne.
Mieszkania większe niż kawalerki: szansa na lekkie spadki
Dla osób poszukujących większych mieszkań, czyli lokali innych niż kawalerki, prognozy są nieco bardziej optymistyczne. Aż 41 procent badanych pośredników przewiduje, że w III kwartale może dojść do lekkich spadków cen ofertowych w tym segmencie. Mimo to, 37 procent specjalistów spodziewa się stabilizacji, a 22 procent – podwyżek.
Jest to kontynuacja trendu obserwowanego zwłaszcza w największych miastach, gdzie oczekiwania sprzedających od kilku kwartałów delikatnie się obniżają. Dodatkowo, III kwartał ma przynieść większą liczbę ogłoszeń w mieszkaniówce na rynku wtórnym, szczególnie w tej kategorii, czego spodziewa się 55 procent biur nieruchomości.
Domy: stabilizacja, ale z potencjałem obniżek dla "nadgryzionych zębem czasu"
W segmencie domów z rynku wtórnego, dominującym scenariuszem, na który stawia 46 procent agentów, jest stabilizacja cen. Niemniej jednak, 36 procent dostrzega pole do lekkich obniżek, podczas gdy 18 procent liczy się z podwyżkami. Rafał Bieńkowski zaznaczył, że grupa mówiąca o możliwym spadku cen odnosi się głównie do domów starszych, położonych na dalszych obrzeżach miast lub w lokalizacjach z gorszą infrastrukturą.
Dla osób, które są w stanie zaakceptować konieczność remontu lub pewne niedogodności, otwiera się szansa na znalezienie bardziej atrakcyjnych ofert. Liczba ogłoszeń domów na sprzedaż rośnie konsekwentnie od początku roku, a 44 procent agentów spodziewa się dalszego wzrostu oferty, co może oznaczać szerszy wybór, choć niekoniecznie lepszy jakościowo, ponieważ wiele ogłoszeń pozostaje na rynku dłużej w oczekiwaniu na kupca.
🧑💼 Jak wybrać dobrego pośrednika nieruchomości? 3 cechy, na które musisz zwrócić uwagę
Artykuł opiera się na opinii pośredników. Jak jednak znaleźć tego, który naprawdę będzie dbał o twój interes?
Sprawdź doświadczenie i specjalizację. Dobry pośrednik powinien znać lokalny rynek jak własną kieszeń. Zapytaj go, ile transakcji przeprowadził w ostatnim roku w twojej okolicy i czy specjalizuje się w typie nieruchomości, którą chcesz kupić lub sprzedać (np. mieszkania, domy, działki).
Zapytaj o strategię działania. Nie zgadzaj się na samo "wystawię ogłoszenie". Profesjonalista przedstawi ci konkretny plan: gdzie będzie promował ofertę (portale, social media, baza własnych klientów), jak przygotuje nieruchomość do zdjęć (home staging) i jak zamierza prowadzić prezentacje.
Zwróć uwagę na umowę. Uważnie przeczytaj umowę pośrednictwa. Sprawdź wysokość prowizji, czas trwania umowy i jej rodzaj. Umowa "na wyłączność" często motywuje agenta do intensywniejszej pracy, ale umowa "otwarta" daje ci większą swobodę. Wybierz model, który bardziej ci odpowiada.
Kawalerki: przeważa stabilizacja cen
Jeśli chodzi o kawalerki z rynku wtórnego, najbardziej prawdopodobnym scenariuszem na III kwartał jest stabilizacja cen ofertowych – tak uważa 45 procent profesjonalistów. Jedynie 28 procent prognozuje obniżki, a 27 procent – wzrosty.
Działki budowlane: stabilne ceny, ale wakacyjne wyjątki
Dla gruntów budowlanych prognozy wskazują na dużą stabilizację. Aż 50 procent ankietowanych uważa, że ceny pozostaną prawdopodobnie bez zmian w III kwartale. Znacznie mniej pośredników, bo po 25 procent, spodziewa się wzrostów i spadków. Warto jednak mieć na uwadze, że kontekst wakacyjny może różnicować sytuację cenową w poszczególnych regionach.
W miejscach atrakcyjnych turystycznie sprzedający mogą podnosić ceny, natomiast w mniej popularnych okolicach presja na obniżki, lub przynajmniej bardziej elastyczne negocjacje, może być większa. Wbrew dotychczasowym trendom sezonowym, tylko 11 procent pośredników przewiduje, że oferta działek zostanie odchudzona, natomiast 42 procent ankietowanych wierzy w większą aktywność ogłoszeniodawców.
Wpływ stóp procentowych na rynek
– Majowa obniżka stóp procentowych o 50 punktów bazowych dała wielu osobom nadzieję, że kredyty, a w konsekwencji nieruchomości, będą bardziej dostępne, ale to mocno nie rozruszało popytu. Lipcowe cięcie o 25 punktów bazowych prawdopodobnie też nie będzie takim impulsem, chociaż może przyspieszyć decyzję tych, którzy od pewnego czasu rozważali już zakup mieszkania. Pamiętajmy, że obniżki mimo wszystko były relatywnie niewielkie i kredyty cały czas są drogie. Poza tym, decyzje zakupowe wielu ludzi blokowane są nie tylko przez ograniczoną zdolność, ale przede wszystkim przez wysokie ceny nieruchomości. Dlatego w III kwartale wielu kupujących będzie pewnie czekać na rozwój sytuacji, zarówno jeśli chodzi o ceny, jak i kolejne ruchy RPP – wyjaśnił Rafał Bieńkowski.
🔍 Czego szukać na prezentacji mieszkania? 5 "czerwonych flag", których nie wolno przegapić
Emocje przy oglądaniu wymarzonego M to zły doradca. Zawsze miej z tyłu głowy listę kontrolną i szukaj potencjalnych problemów.
Zapach. Zwróć uwagę na zapach stęchlizny lub, co gorsza, intensywne odświeżacze powietrza. Mogą one maskować problemy z wilgocią lub grzybem.
Ślady po zaciekach. Dokładnie obejrzyj sufity i rogi ścian, zwłaszcza pod dachem i w łazience. Świeże plamy farby w tych miejscach mogą być próbą ukrycia niedawnych zacieków.
Stan okien. Otwórz i zamknij wszystkie okna. Sprawdź, czy są szczelne i czy nie mają zaparowanych szyb od wewnątrz (między szybami) – to może oznaczać konieczność ich kosztownej wymiany.
Ciśnienie wody. Odkręć krany w kuchni i łazience. Niskie ciśnienie wody może świadczyć o starych, zapchanych rurach w budynku, co zwiastuje przyszłe problemy.
Sąsiedztwo po zmroku. Jeśli to możliwe, wróć w okolicę wieczorem. Zobacz, czy jest bezpiecznie, jak wygląda kwestia parkowania i czy nie ma uciążliwych hałasów zza ściany lub z pobliskich lokali.
Badania przeprowadzone przez Nieruchomosci-online.pl w czerwcu wśród 1,6 tys. pośredników wskazują, że popyt na mieszkania z rynku wtórnego może wzrosnąć, ale tylko umiarkowanie – takiego zdania jest prawie 57 procent profesjonalistów. 28 procent prognozuje utrzymanie zainteresowania, a 15 procent – jego spadek.
Mniej optymizmu panuje w odniesieniu do domów (42 procent spodziewa się większego zainteresowania) i działek budowlanych (45 procent). Warto również zaznaczyć, że pojawiła się konkretna informacja dotycząca rządowego programu mieszkaniowego „Pierwszych Kluczy” – wiadomo już, że go nie będzie. To przyczynia się do większego realizmu na rynku, ponieważ zarówno kupujący, jak i sprzedający przestaną opierać swoje plany na niejasnych politycznych obietnicach.
- Mimo lata za oknem, do letnich temperatur na rynku nieruchomości jeszcze daleko. Rynek się rozgrzewa, ale powoli i głównie tam, gdzie strony transakcji potrafią się spotkać cenowo – podsumował Rafał Bieńkowski. Oznacza to, że mimo pewnych oznak ożywienia, część sprzedających nadal ustala ceny zbyt optymistycznie, co w konsekwencji wydłuża proces sprzedaży i wymusza negocjacje. W obliczu tych wyzwań, kluczowe staje się racjonalne podejście do cen i oczekiwań, zarówno po stronie kupujących, jak i sprzedających.
Czytaj także:
- 7266 zł brutto dzieli Polskę na pół. Takie są realne zarobki
- 4806 zł, czyli tak naprawdę ile? Płaca minimalna 2026 "na rękę"
- Wynagrodzenia rosną, zatrudnienie spada. GUS przedstawił nowe dane
Źródło: Nieruchości-online.pl/Michał Tomaszkiewicz