Najważniejsze informacje w skrócie:

• Zdolność kredytowa w czerwcu niespodziewanie spadła dla większości grup, mimo wcześniejszych obniżek stóp procentowych
• Banki podniosły oprocentowanie kredytów w czerwcu, niwelując pozytywne efekty wcześniejszego spadku WIBOR-u
• Prawdziwa poprawa zdolności kredytowej nadeszła wraz z lipcową obniżką stóp, otwierając nowe perspektywy dla rynku mieszkaniowego

Stopy w dół, oprocentowanie w górę. Kredyty mniej dostępne

- Raczej mało kto się spodziewał, że czerwiec przyniesie pogorszenie dostępności kredytów mieszkaniowych, a w konsekwencji spadek zainteresowania nimi – zauważył Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Pomimo majowych obniżek stóp procentowych w czerwcu zdolność kredytowa niespodziewanie zmalała.

Winne temu były niektóre banki, które – mimo ogólnego trendu – zdecydowały się na podwyższenie oprocentowania oferowanych kredytów. Ten ruch negatywnie odbił się na sytuacji finansowej gospodarstw domowych o przeciętnych dochodach, a na skutki lipcowych obniżek przyjdzie nam jeszcze poczekać.

Singiel. Coraz bliżej mieszkania, ale jeszcze nie wszędzie

Dla singielki i singla, którym w analizie RynekPierwotny.pl i Rankomat.pl założono zarobki na poziomie 6 tys. zł netto, czerwiec przyniósł delikatne, lecz zauważalne pogorszenie. Przeciętnie mogli oni liczyć na około 411,6 tys. zł kredytu na zakup mieszkania, co oznaczało spadek o blisko 4,5 tys. zł w porównaniu z majem.

Nawet z tym spadkiem, ich sytuacja finansowa pod względem zdolności kredytowej była znacznie lepsza niż na początku roku. Rozbieżności między ofertami banków są ogromne – różnica między najbardziej a najmniej "hojnym" bankiem dla singla z dochodem 6 tys. zł netto wynosiła w czerwcu ponad 140 tys. zł. Biorąc pod uwagę wymóg 20-procentowego wkładu własnego, singiel mógł przeznaczyć na zakup nowego mieszkania około 514,5 tys. zł.

Bezdzietna para. Niewielki spadek przed nadchodzącym ożywieniem

Dla bezdzietnej pary 30-latków, z założonymi zarobkami na poziomie 8 tys. zł netto, czerwiec również przyniósł pogorszenie zdolności kredytowej. Ich przeciętna zdolność kredytowa obniżyła się do około 531,6 tys. zł, co stanowiło spadek o około 12,9 tys. zł w porównaniu z majem. Niemniej jednak, podobnie jak w przypadku singli, ogólna sytuacja tej grupy była znacznie korzystniejsza niż na początku roku. Przy założeniu 20-procentowego wkładu własnego, bezdzietna para mogła pozwolić sobie na zakup nieruchomości o wartości blisko 664,5 tys. zł.

Małżeństwo z dzieckiem. Stabilna perspektywa kredytowa

Małżeństwo z jednym dzieckiem, którego zarobki netto oszacowano na 10 tys. zł „na rękę”, doświadczyło najmniejszego procentowego spadku zdolności kredytowej w czerwcu. Ich zdolność kredytowa wyniosła około 614,5 tys. zł, co oznacza obniżkę o około 6,2 tys. zł w stosunku do maja. Podobnie jak w poprzednich przypadkach, ich pozycja finansowa była jednak znacznie lepsza niż na początku roku.

W przypadku rodzin z dzieckiem, różnica w ofertach między bankami była jeszcze większa, sięgając 187 tys. zł. Z wkładem własnym w wysokości 20%, rodzina 2+1 mogła sobie pozwolić na wydatek rzędu blisko 768,1 tys. zł na zakup mieszkania.

We wszystkich przypadkach przyjęto założenia o posiadaniu umowy o pracę na czas nieokreślony, braku innych zobowiązań kredytowych oraz posiadaniu wkładu własnego pokrywającego 20% kosztów zakupu mieszkania.

Mieszkania w zasięgu. Kurczący się wybór mimo rosnącej oferty

Chociaż ogólna oferta mieszkań deweloperskich w największych miastach wzrosła do rekordowych rozmiarów, a średnia cena metra kwadratowego utrzymywała się na stabilnym poziomie w pierwszej połowie roku, spadek dostępności kredytów w czerwcu paradoksalnie spowodował, że skurczyła się liczba lokali będących w zasięgu finansowym przeciętnych kredytobiorców.

Dla singli, mogących przeznaczyć na mieszkanie do 514,5 tys. zł, największy wybór odnotowano w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (około 4,2 tys. lokali z ujawnioną ceną) oraz w Łodzi (niespełna 3,8 tys.). Niestety, w Łodzi pula dostępnych mieszkań zmniejszyła się o 61 lokali (-2%), a w Warszawie o 83 lokale, spadając do niespełna 600. Oferta skurczyła się także w Poznaniu o 160 lokali (-8%), w Trójmieście o 129 (-9%), w Krakowie o 10% i we Wrocławiu o 4%. W większości tych metropolii single mogli pozwolić sobie co najwyżej na mieszkanie dwupokojowe, choć w Łodzi i GZM dostępne były również trzypokojowe.

Bezdzietne pary, z limitem do 664,5 tys. zł na zakup nieruchomości, również odczuły zmniejszenie wyboru. Największy spadek, o blisko 400 lokali, nastąpił w Warszawie, gdzie pod koniec czerwca dostępnych było około 3,2 tys. mieszkań (-11%). Podobny spadek (o ponad 300 mieszkań, czyli 11%) odnotowano w Krakowie (do około 2,7 tys.), a także we Wrocławiu (-7% do około 4,2 tys.) i Poznaniu (-7% do nieco ponad 4,4 tys.).

W Trójmieście oferta skurczyła się o 8% (do niespełna 3,1 tys.). Największy wybór tradycyjnie oferowały Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia (ponad 7,3 tys. mieszkań) oraz Łódź (niespełna 6,6 tys.), choć i tam oferta deweloperów zmniejszyła się o 2%. W zasięgu tej grupy nabywców było całkiem sporo mieszkań trzypokojowych, a w Łodzi i GZM nawet czteropokojowych. W Krakowie i Warszawie za tę kwotę dominowały kawalerki i mieszkania dwupokojowe.

Rodziny z dzieckiem, z ich zdolnością kredytową pozwalającą na zakup nieruchomości o wartości do 768,1 tys. zł, znajdowały się w najlepszej sytuacji, mając do wyboru tysiące oferowanych mieszkań w każdej metropolii. Jednak również w ich przypadku czerwiec przyniósł spadki liczby ofert: o 5% w Krakowie (do niespełna 4,6 tys.), o 4% w Trójmieście (do niespełna 4,2 tys.), o 3% w Warszawie (do około 5,5 tys.) i o 2% w Poznaniu (do około 5,7 tys.).

Na jakie mieszkanie cię stać?

Sprawdzamy dostępność mieszkań dla singla, pary i rodziny z dzieckiem

Kim jesteś na rynku nieruchomości?

👤

Singiel

(6 tys. zł netto)

~515 tys. zł

limitu na zakup

👫

Para bezdzietna

(8 tys. zł netto)

~665 tys. zł

limitu na zakup

👨‍👩‍👧

Rodzina z dzieckiem

(10 tys. zł netto)

~768 tys. zł

limitu na zakup

Limit na zakup uwzględnia średnią zdolność kredytową w czerwcu i 20% wkładu własnego.

Co można kupić w największych miastach?

Warszawa i Kraków

Singiel: Może pozwolić sobie co najwyżej na mieszkanie dwupokojowe.

Para: W zasięgu głównie kawalerki i mieszkania dwupokojowe.

Rodzina: Wybór mieszkań czteropokojowych jest bardzo mały (w czerwcu odpowiednio 32 i 21 ofert).

Łódź i GZM

Singiel: Ma duży wybór mieszkań, w tym lokale trzypokojowe.

Para: Może swobodnie szukać mieszkań nawet czteropokojowych.

Rodzina: Znajduje się w najlepszej sytuacji, z dostępem do tysięcy ofert w swoim limicie cenowym.

Poznań, Wrocław, Trójmiasto

Singiel: W zasięgu głównie mieszkania dwupokojowe.

Para: Może znaleźć sporo mieszkań trzypokojowych.

Rodzina: Ma duży wybór mieszkań, w tym lokale czteropokojowe.

Kluczowy wniosek

Dostępność mieszkań jest silnie zróżnicowana regionalnie. Podczas gdy w Łodzi i na Śląsku można swobodnie wybierać spośród dużych lokali, w Warszawie i Krakowie nawet dobrze zarabiające osoby muszą ograniczać swoje oczekiwania do mniejszych metraży.

Wyjątkiem była Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia, gdzie oferta mieszkań w cenie do 768,1 tys. zł wzrosła do blisko 8,8 tys. (+2%). W Łodzi i Wrocławiu liczba dostępnych mieszkań pozostała stabilna. Z takimi możliwościami finansowymi niemal we wszystkich metropoliach dostępne były nawet mieszkania czteropokojowe, choć w Krakowie i Warszawie ich liczba była niewielka (21 i 32 odpowiednio). Warto pamiętać, że deweloperzy często są skłonni oferować opusty od ceny ofertowej, co może poszerzyć rzeczywisty wybór.

Co dalej? Lipcowa obniżka stóp procentowych i przyszłość rynku

Lipcowa, zaskakująca decyzja Rady Polityki Pieniężnej o kolejnej obniżce stóp procentowych z pewnością przełoży się na dalszą poprawę zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców. Mimo to, czerwcowe wyniki sprzedażowe deweloperów okazały się dla wielu z nich "zimnym prysznicem".

Z racji przewidywanych kolejnych obniżek stóp procentowych, wielu potencjalnych nabywców mieszkań prawdopodobnie wstrzymuje się z decyzją o zaciągnięciu kredytu, zwłaszcza tego z przejściowo stałą stopą procentową. Obfitość ofert na rynku sprawia, że nie ma presji czasu na podjęcie decyzji zakupowej. W efekcie, w niektórych metropoliach, które doświadczyły największego spadku sprzedaży, deweloperzy zaczęli ograniczać nową podaż mieszkań, co było widoczne w drugim kwartale w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Łodzi i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii.

– Popyt na mieszkania nie pozostanie jednak obojętny na poprawiającą się dostępność kredytów mieszkaniowych. Jeśli w gospodarce, a w konsekwencji na rynku pracy, nie wydarzy się nic, co mogłoby zgasić optymizm nabywców kredytowych, to sprzedaż mieszkań wyraźnie się ożywi. Pytanie, jak zachowają się deweloperzy, czy włączą wyższy bieg licząc na żniwa sprzedażowe – podsumował Marek Wielgo.

Czytaj także: 

• 1000 zł mniej za metr kwadratowy. Ceny mieszkań zaczęły spadać
• 7266 zł brutto dzieli Polskę na pół. Takie są realne zarobki
• 4806 zł, czyli tak naprawdę ile? Płaca minimalna 2026 "na rękę"

Źródło: RynekPierwotny.pl/Rankomat.pl/Michał Tomaszkiewicz