Najważniejsze informacje w skrócie:

• Raty kredytów zmiennoprocentowych ulegną dalszemu obniżeniu, rata spadnie o około 17 złotych miesięcznie na każde pożyczone 100 tysięcy złotych
• Na realne obniżki w comiesięcznych zobowiązaniach posiadacze kredytów ze zmiennym oprocentowaniem będą musieli poczekać, gdyż banki aktualizują oprocentowanie zazwyczaj co 3 lub 6 miesięcy, a niższa rata pojawi się dopiero miesiąc po tej aktualizacji
• Obniżki stóp procentowych wpłyną również na zdolność kredytową, która wyraźnie wzrosła, co otwiera drogę do większych możliwości finansowania dla potencjalnych kredytobiorców

Stopy procentowe w dół. Pomogła inflacja w celu

We wrześniu Rada Polityki Pieniężnej podjęła decyzję o łagodzeniu polityki monetarnej, obniżając stopy procentowe o ćwierć punktu procentowego. Stopa referencyjna, będąca kluczowym wskaźnikiem, spadła do poziomu 4,75%. To już piąta obniżka w obecnym cyklu, która łącznie zmniejszyła stopę referencyjną o 2 punkty procentowe z poziomu 6,75%. Głównym argumentem przemawiającym za tą zmianą była inflacja, która w sierpniu, według wstępnego odczytu GUS, wyniosła 2,8% – znacznie mniej niż przewidywano i blisko celu inflacyjnego NBP wynoszącego 2,5%.

Dla kredytobiorców to niewątpliwie pozytywna wiadomość, oznaczająca kolejną ulgę finansową. Z analizy Bartosza Turka, analityka rynku nieruchomości, wynika, że obniżenie oprocentowania 25-letniego kredytu mieszkaniowego o 0,25 punktu procentowego przełoży się na spadek raty o około 2-3%. W praktyce oznacza to, że rata kredytu będzie niższa o około 17 złotych miesięcznie na każde pożyczone 100 tysięcy złotych.

Jak zmieniają się raty kredytów z oprocentowaniem opartym o WIBOR 3M

Porównanie wysokości rat kredytu hipotecznego przed i po obniżkach stóp procentowych oraz prognoza na kolejne 9 miesięcy.

Kwota kredytu	Rata przed obniżką majową	Rata po obniżkach z maja i lipca	Rata po wrześniowej obniżce o 0,25 pp.	Prognoza za 9 miesięcy (WIBOR 3M = 3,81%)
100 000 zł	730 zł	679 zł	660 zł	594 zł
200 000 zł	1 461 zł	1 358 zł	1 320 zł	1 188 zł
300 000 zł	2 191 zł	2 036 zł	1 980 zł	1 781 zł
400 000 zł	2 921 zł	2 715 zł	2 640 zł	2 375 zł
500 000 zł	3 651 zł	3 394 zł	3 300 zł	2 969 zł
600 000 zł	4 382 zł	4 073 zł	3 960 zł	3 563 zł
700 000 zł	5 112 zł	4 752 zł	4 620 zł	4 156 zł
800 000 zł	5 842 zł	5 430 zł	5 280 zł	4 750 zł
900 000 zł	6 573 zł	6 109 zł	5 939 zł	5 344 zł
1 000 000 zł	7 303 zł	6 788 zł	6 599 zł	5 938 zł
Źródło danych: rankomat.pl

Eksperci wskazują, że już wcześniejsze łagodzenie polityki monetarnej skutkowało obniżeniem rat kredytów o zmiennym oprocentowaniu o około 8-9% względem początku bieżącego roku. Jak wynika z wyliczeń Rankomat.pl, rata nowego kredytu na kwotę 500 000 zł zaciągniętego na 30 lat obniżyła się od początku kwietnia łącznie o 351 zł (z 3651 zł do 3300 zł), co jest efektem trzech tegorocznych obniżek. Dla tych, którzy zaciągnęli kredyt na taką samą kwotę i okres w szczytowym momencie dla stawki WIBOR 3M (7,61%), rata spadła z 4281 zł do 3300 zł, co oznacza oszczędność aż 981 zł.

Dalsze prognozy na podstawie kontraktów terminowych na stopę procentową sugerują, że jeśli nie pojawią się nieprzewidziane wydarzenia w gospodarce czy geopolityce, raty "hipotek" mogą spaść o kolejne około 4-5% do końca roku, a podobna skala ulgi spodziewana jest także w 2026 roku. W przypadku kredytu na 400 tysięcy złotych zaciągniętego na 25 lat, rata, która na początku roku wynosiła około 3050 zł, pod koniec sierpnia spadła do mniej niż 2780 zł, a do grudnia może osiągnąć poziom trochę ponad 2660 zł, co oznaczałoby łączny potencjalny spadek o 390 złotych w tym roku. Jeżeli WIBOR 3M spadnie do poziomu 3,81% w ciągu najbliższych 9 miesięcy, rata kredytu na 500 000 zł może spaść o dodatkowe 331 zł, co łącznie dałoby obniżkę o 683 zł.

Kiedy kredytobiorcy mogą spodziewać się niższych rat?

Choć RPP podjęła decyzję o obniżce stóp procentowych, na realne przełożenie się tego na wysokość rat kredytów ze zmiennym oprocentowaniem trzeba będzie poczekać. Banki dokonują aktualizacji oprocentowania zazwyczaj raz na 3 miesiące dla kredytów opartych o WIBOR 3M lub raz na 6 miesięcy dla tych z WIBOR 6M. Co więcej, niższa rata pojawi się dopiero miesiąc po takiej aktualizacji. Stawka WIBOR 3M (obecnie 4,82%) jest już nieco niższa niż stara stopa referencyjna (5%), co pokazało, że banki już przewidywały i wliczyły w oprocentowanie spodziewane obniżki.

📈 Prognoza rat kredytu hipotecznego na 2025 rok

Potencjalna wysokość miesięcznych rat dla kredytu na 25 lat z marżą 2%, w oparciu o prognozy WIBOR 3M z kontraktów FRA.

Data	Prognoza WIBOR 3M	100 000 zł	200 000 zł	300 000 zł	400 000 zł	500 000 zł	1 000 000 zł
styczeń 2025	5,84%	761 zł	1 522 zł	2 284 zł	3 045 zł	3 806 zł	7 612 zł
luty 2025	5,87%	763 zł	1 526 zł	2 290 zł	3 053 zł	3 816 zł	7 632 zł
marzec 2025	5,86%	763 zł	1 525 zł	2 288 zł	3 050 zł	3 813 zł	7 626 zł
kwiecień 2025	5,53%	741 zł	1 482 zł	2 223 zł	2 964 zł	3 705 zł	7 409 zł
maj 2025	5,25%	723 zł	1 446 zł	2 168 zł	2 891 zł	3 614 zł	7 228 zł
czerwiec 2025	5,22%	721 zł	1 442 zł	2 163 zł	2 884 zł	3 604 zł	7 209 zł
lipiec 2025	5,01%	666 zł	1 415 zł	2 122 zł	2 830 zł	3 537 zł	7 074 zł
28 sierpnia 2025	4,81%	653 zł	1 389 zł	2 084 zł	2 779 zł	3 474 zł	6 947 zł
wrzesień 2025*	4,69%	645 zł	1 374 zł	2 062 zł	2 749 zł	3 436 zł	6 872 zł
październik 2025*	4,57%	639 zł	1 359 zł	2 038 zł	2 718 zł	3 400 zł	6 800 zł
*Prognozy oparte na notowaniach kontraktów FRA. Źródło danych: bartoszturek.pl

Decyzje RPP mają szersze konsekwencje niż tylko bezpośredni wpływ na raty kredytów zmiennoprocentowych.

Dla osób, które już spłacają kredyty ze stałym oprocentowaniem, zmiana na zmienne lub niższy poziom stałego oprocentowania jest możliwa dopiero po zakończeniu obowiązującego okresu stałej stawki, zazwyczaj po 5 latach. Wyjątkiem jest przeniesienie kredytu do innego banku, co pozwala na ustalenie nowego, potencjalnie niższego oprocentowania stałego. Natomiast dla nowo udzielanych kredytów ze stałym oprocentowaniem, banki już teraz uwzględniają przyszłe obniżki. Średnie oprocentowanie w tej kategorii, przy wkładzie własnym powyżej 20%, spadło z 7,35% na początku roku do 6,22% obecnie, czyli o 1,13 punktu procentowego.

Obecnie średnie oprocentowanie zmienne wynosi 6,9%, podczas gdy stałe kształtuje się na poziomie 6,22% (dla kredytów z wkładem własnym powyżej 20%). Oznacza to, że aby oprocentowanie zmienne stało się bardziej korzystne od stałego, stopy procentowe musiałyby spaść o co najmniej 0,67 punktu procentowego.

Jak zmienia się zdolność kredytowa?

Porównanie średniej dostępnej kwoty kredytu w różnych okresach i dla różnych profili kredytobiorców.

Profil kredytobiorcy	Średnia dostępna kwota kredytu w kwietniu 2025	Średnia dostępna kwota kredytu w sierpniu 2025	Prognoza po wrześniowej obniżce stóp o 0,25 pp.
1 osoba dorosła - dochód 6000 zł netto	404 794 zł	421 421 zł	433 458 zł
2 osoby dorosłe - dochód 8000 zł netto	523 317 zł	538 683 zł	554 070 zł
2 osoby dorosłe - dochód 10 000 zł netto	673 366 zł	698 473 zł	718 423 zł
2 osoby dorosłe - dochód 12 000 zł netto	832 116 zł	874 146 zł	899 114 zł
2 osoby dorosłe i 1 dziecko - dochód 10 000 zł netto	603 806 zł	620 458 zł	638 180 zł
Zwykły kredyt - 2 osoby dorosłe i 1 dziecko - dochód 12 000 zł netto	795 863 zł	848 497 zł	872 733 zł
Zwykły kredyt - 2 osoby dorosłe + 2 dzieci - dochód 12 000 zł netto	732 907 zł	774 147 zł	796 259 zł
Zwykły kredyt - 2 osoby dorosłe i 2 dzieci - dochód 20 000 zł netto	1 420 586 zł	1 487 368 zł	1 529 852 zł
Źródło danych: rankomat.pl

Obniżki stóp procentowych miały również wyraźny wpływ na wzrost zdolności kredytowej. Eksperci z Rankomat.pl wyliczyli, że w przypadku rodziny z jednym dzieckiem i dochodem netto 12 000 zł, średnia dostępna kwota kredytu zwiększyła się od kwietnia do sierpnia o 6,6%, z 795 tys. zł do 848 tys. zł. W przypadku rodzin z większą liczbą dzieci lub niższymi dochodami wzrosty te były mniejsze, wynosząc od 3% do 5%.

Niestety, zmiany te są mniej korzystne dla osób oszczędzających. Niższe stopy procentowe oznaczają niższe oprocentowanie lokat i rachunków oszczędnościowych. Średnie oprocentowanie lokat spadło z 4,1% w kwietniu do 3,8% w czerwcu, a trend ten prawdopodobnie się utrzyma. Podobne obniżki dotknęły również detaliczne obligacje skarbowe, których warunki emisji pogarszano już trzykrotnie w tym roku – na przykład trzyletnie obligacje ze stałym oprocentowaniem, które w kwietniu oferowano ze stawką 5,95%, obecnie mają oprocentowanie na poziomie 5,4%.

Czytaj także: 

• Mamy jedne z najdroższych kredytów w UE. NBP usprawiedliwia banki
• RPP obniżyła stopy. O tyle spadną raty kredytów
• 375 mln zł CIT, 0 zł na ZUS za kurierów. InPost tłumaczy

Źródło: bartoszturek.pl/rankomat.pl/Michał Tomaszkiewicz