Deweloperzy grzmią na zmianę w podatku. Policzyliśmy - nie powinni tego odczuć

Najważniejsze informacje w skrócie: 

• Katowice podniosły podatek od niesprzedanych przez deweloperów mieszkań z 1,19 zł na 34 zł od metra kwadratowego. Deweloperzy ostro skrytykowali tę decyzję
• Kolejne samorządy rozważają taki krok, argumentując, że zwiększy to presję na sprzedaż mieszkań i przełoży się na niższe ceny. Deweloperzy ostrzegają natomiast, że będą musieli je podnieść
• PolskieRadio24.pl policzyło rzeczywiste skutki finansowe - przy obecnych marżach deweloperzy praktycznie nie odczują wyższego podatku

Katowice uderzają podatkiem w deweloperów

W Katowicach samorząd zdecydował niedawno o zmianie sposobu naliczania podatku od nieruchomości dla mieszkań, których deweloperzy jeszcze nie sprzedali. Zamiast stawki takiej, jak dla osób fizycznych zamieszkujących takie lokale czyli 1,19 zł za metr naliczana będzie stawka 34 zł za metr kwadratowy. Oznacza to, że za niesprzedane lokale mieszkaniowe podatek od nieruchomości będzie liczony tak, jak od nieruchomości w których prowadzona jest działalność gospodarcza. Katowice powołały się na wyrok NSA z października 2024.

- Wynika z niego jednoznacznie, że budynki mieszkalne należy opodatkować preferencyjną, najniższą stawką podatku jedynie w takiej części, w jakiej służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób fizycznych – tłumaczyła, cytowana przez Money.pl, rzeczniczka Urzędu Miasta Katowice, Sandra Hajduk. 

Deweloperzy jednoznacznie deklarują, że zaskarżą decyzję katowickiego samorządu. - To próba powiększenia dochodów miasta, ale bezprawna - komentował Maciej Wandzel, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

"Ja się o kabzę dewelopera nie boję"

Pomysł podchwycili także krakowscy czy warszawscy radni. Którzy uznali, że wyższy podatek od wciąż niesprzedanych przez deweloperów nieruchomości to dobry pomysł. 

- Powinniśmy zredukować liczbę pustostanów w Warszawie i opodatkować deweloperów tak, by mieli impuls do sprzedawania lub wynajmowania mieszkań. Sytuacja mieszkaniowa w stolicy jest trudna i każdy dostępny lokal jest na wagę złota. Tymczasem stoją one puste, a właściciele nie ponoszą tego żadnych konsekwencji - stwierdziła, cytowana przez "Gazetę Wyborczą" warszawska radna z Miasto Jest Nasze Melania Łuczak, zasiadająca w stołecznej Komisji Rozwoju Gospodarczego, Mieszkalnictwa i Cyfryzacji.

Wtórowała jej przewodnicząca komisji (a zarazem wiceministra nauki) Karolina Zioło-Pużuk. Która dosadnie stwierdziła, że nie ma co się martwić o zyski deweloperów.  - A ja się o kabzę dewelopera nie boję. Te firmy i tak mają ogromny zysk, więc mówienie, że coś ich odstraszy jest przesadnym martwieniem się o portfele prywatnych inwestorów - stwierdziła Karolina Zioło-Pużuk (Lewica).

Deweloperów bronił w Warszawie radny Koalicji Obywatelskiej Sławomir Potapowicz. Jego zdaniem wprowadzenie podatku ograniczyłoby chęć deweloperów do inwestowania w Warszawie. 

Czy deweloperzy odczują wyższy podatek - policzyliśmy

Deweloperzy mówią o kosztach podatku od nieruchomości i o tym, że może on odbić się na cenach mieszkań. Wtórują im niektórzy radni z samorządów, w których o takim ruchu się mówi. A jak naprawdę podatek ten wpłynie na marże deweloperów? 

Żeby to policzyć, z pewnym przybliżeniem, trzeba przyjąć konkretne założenia. W PolskieRadio24.pl wzięliśmy za przykład 50 metrowe mieszkanie w Warszawie, o średniej cenie, czyli 17 tys. złotych za metr. 

Podatek obecnie wynosi 1,19 zł za metr kwadratowy czyli 59,5 zł. Dla zaokrąglenia przyjmiemy, że jest to 60 zł. Po podwyżce do 34 zł za metr, podatek wyniesie 1700 zł. W obu wypadkach jest to kwota roczna. Oznacza to, że podatek wzrośnie o 1640 zł czyli ponad 27 razy. Wzrost niewątpliwie jest imponujący. 

Mieszkanie w Warszawie przeciętnie czeka na sprzedaż od 15 do 18 miesięcy. Co oznacza, że deweloper może zapłacić do dwóch rocznych stawek podatku - 3400 zł. 

Za nieruchomość przy sprzedaży weźmie 850 tysięcy złotych (17 tys. razy 50) Marże brutto deweloperów średnio wynoszą w Polsce ok. 31 proc. co oznacza, że marża dewelopera w tym wypadku wyniesie 263,5 tys. złotych. Od tego musi odliczyć koszty administracji, podatki i koszty sprzedaży. 

Zakładając, że deweloper zapłaci 3400 zł podatku od nieruchomości zamiast 120 zł, to deweloper zapłaci o 3280 zł podatku więcej. W stosunku do marży brutto jest to znikomy koszt - ok. 1,24 proc. całej marży brutto. 

Marża netto deweloperów wyniosła w Polsce średnio w 2024 roku 18 proc. (wzrost o 1,1 pkt proc. w stosunku do 2023). Co oznacza, że deweloper na mieszkaniu sprzedanym za 850 tys. złotych miał 153 tys. złotych marży. Wyższy podatek (zakładając 15-18 miesięcy trwania procesu sprzedaży) zmniejszy mu ją maksymalnie o 3280 złotych. Czyli wyższy podatek wynosi nieco ponad 2 proc. całej marży, a więc ma znikomy udział w całościowych kosztach mieszkania. 

Oczywiście, w innych miastach, o niższych cenach nieruchomości podatek ten będzie dla deweloperów bardziej odczuwalny. Jednak nadal mówimy tu relatywnie niewielkich kwotach w stosunku do ceny mieszkania i marż uzyskiwanych przez firmy deweloperskie przy sprzedaży. 

Trudno tu mówić więc o tym, że wyższy podatek faktycznie wywrze mocną presję na sprzedaż mieszkań. Deweloperzy nadal będą mogli sterować podażą poprzez wstrzymywanie się ze sprzedażą poszczególnych lokali, tyle że będzie kosztować ich to nieco więcej. 

Samorządy - prawdziwy wygrany wyższych podatków od pustostanów deweloperskich

Klienci deweloperów i sami deweloperzy wiele na podwyżce stawek podatków od niesprzedanych mieszkań nie stracą. Ani specjalnie, jak w przypadku klientów deweloperów, nie zyskają. Za to prawdziwym wygranym będą samorządy. Choć tu też trudno mówić o jakichś gigantycznych korzyściach.  

Dzięki podwyżce tych stawek podatkowych samorządy mogą bowiem nieznacznie zwiększyć swoje dochody. W przypadku Warszawy być może będzie można nawet mówić o milionach złotych rocznie, jednak udział tej podwyższonej stawki będzie w skali budżetu nieduży - roczne dochody Warszawy zapisane w budżecie miasta to ponad 29 mld złotych. 

Czytaj także: 

• Deweloperzy obniżają ceny, mieszkania drożeją. Paradoks na rynku nieruchomości?
• Słownik dewelopersko-polski. 10 zwrotów, które musisz znać, starając się o mieszkanie
• Sprzedaż mieszkań spadła. Ale ceny stoją

Źródło: Money.pl/Wyborcza.pl/obliczenia własne/Andrzej Mandel