Słownik dewelopersko-polski. 10 zwrotów, które musisz znać, starając się o mieszkanie
Deweloperzy podsumowali pierwsze półrocze 2025. Jednym głosem mówią o "stabilizacji", "ostrożnym optymizmie" i "przygotowaniu do ożywienia". Ale co dokładnie oznaczają te profesjonalnie brzmiące komunikaty i co praktyce oznaczają dla osób, które rozglądają się za mieszkaniem? Tłumaczymy to w artykule.
Michał Tomaszkiewicz
2025-07-24, 14:21
Najważniejsze informacje w skrócie:
- Gdy deweloperzy mówią o "stabilizacji", w rzeczywistości chodzi o wolniejszą sprzedaż i bardziej wymagającego klienta, który dyktuje warunki. Zmusza to firmy do konkurowania jakością, a nie tylko ceną
- Nadzieja branży na ożywienie w drugiej połowie roku jest niemal całkowicie uzależniona od dalszych obniżek stóp procentowych i poprawy dostępności kredytów hipotecznych
- Artykuł tłumaczy 10 kluczowych zwrotów z języka deweloperów (np. "rozważny klient", "selektywne podejście"), odsłaniając prawdziwy obraz rynku, który kryje się za oficjalnymi, optymistycznymi komunikatami
Deweloperzy podsumowali pierwsze półrocze 2025. Czytaliśmy między wierszami
RynekPierwotny.pl przeprowadził obszerną sondę wśród kilkunastu największych firm deweloperskich w Polsce, prosząc je o podsumowanie pierwszych 6 miesięcy bieżącego roku. Analizując dziesiątki wypowiedzi prezesów i dyrektorów, zauważyliśmy, że pewne sformułowania powtarzają się jak mantra.
Dlatego stworzyliśmy nieoficjalny "słownik". Wybraliśmy 10 kluczowych zwrotów z języka deweloperów i przełożyliśmy je na język rynkowych realiów, opierając się na innych wypowiedziach i twardych danych, które sami przytoczyli. Oto, co naszym zdaniem branża mówi "między wierszami" i co to oznacza dla osób, które chcą kupić własne mieszkanie.
1. "Stabilizacja", czyli pożegnanie z eldorado
Wypowiedź dewelopera: "Dwa pierwsze kwartały 2025 roku cechowały się zbliżoną, stabilną sytuacją na rynku mieszkaniowym. Rynek pozostawał spokojny, bez gwałtownych zmian..." – Andrzej Gutowski, Dyrektor Sprzedaży RONSON Development.
Tłumaczenie: Skończył się boom. Sprzedaż wyhamowała w porównaniu do poprzednich, gorących okresów. Podaż dogoniła, a w niektórych miejscach przegoniła popyt, co zatrzymało dynamiczne podwyżki cen. Słowo "stabilizacja" to branżowy eufemizm na "wyhamowanie".
Informacje z rynku, które to potwierdzają:
W dużych miastach liczba wprowadzonych na rynek mieszkań osiągnęła "historyczne poziomy", co doprowadziło do "rekordowego poziomu dostępnych lokali".
Ten stan rzeczy "wydłużył czas wyprzedaży projektów i wpłynął na stabilizację cen".
Inni deweloperzy mówią wprost o "wyhamowaniu tempa wzrostu cen ofertowych oraz spadku cen transakcyjnych", nazywając to "naturalną korektą".
2. "Rozważny klient", czyli koniec zakupów "dziury w ziemi"
Wypowiedź dewelopera: "Mamy obecnie dużą podaż lokali, przekłada się to na długie procesy decyzyjne po stronie klientów, którzy mają w czym wybierać". – Tomasz Łapiński, Prezes Zarządu Cordia Polska.
Tłumaczenie: Klienci nie podejmują już pochopnych decyzji. Mając do wyboru wiele ofert, dokładnie je porównują, analizują i dłużej się zastanawiają. To sygnał, że rynek pracownika w korporacjach zamienił się w "rynek klienta" na rynku mieszkaniowym.
Informacje z rynku, które to potwierdzają:
Kupujący "nadal z dużą rozwagą podejmowali decyzje dotyczące zakupu mieszkania".
Deweloperzy raportują, że klienci "potrzebowali więcej czasu na analizę dostępnych ofert i podjęcie decyzji zakupowej".
W konsekwencji "znaczna część klientów nadal wstrzymywała się z decyzją o zakupie lokum".
🗣️ Eufemizm, czyli sztuka mówienia w białych rękawiczkach
Język używany przez deweloperów to klasyczny przykład stosowania eufemizmów w komunikacji korporacyjnej. Eufemizm to słowo lub zwrot używany w celu złagodzenia wyrażeń drastycznych, dosadnych lub nieprzyjemnych. Zamiast mówić "sprzedaż spada i mamy problem", firmy mówią o "stabilizacji" i "wyzwaniach". Zamiast narzekać na "wybrednych klientów", chwalą "rozważnych nabywców". To świadoma strategia wizerunkowa, mająca na celu utrzymanie pozytywnego obrazu firmy i rynku nawet w trudniejszych czasach.
3. "Patrzymy na RPP", czyli cała nadzieja w kredytach
Wypowiedź dewelopera: "Drogie kredyty wciąż determinują zakup mieszkań. Pojawiły się wprawdzie pierwsze obniżki stóp RPP (...), ale trudno przewidzieć, czy to trwały trend". – Tomasz Łapiński, Prezes Zarządu Cordia Polska.
Tłumaczenie: Cała branża wstrzymuje oddech i patrzy na decyzje Rady Polityki Pieniężnej. Bez znacząco tańszych i łatwiej dostępnych kredytów hipotecznych rynek nie wróci do dawnej dynamiki, ponieważ duża część potencjalnych klientów jest po prostu odcięta od finansowania.
Informacje z rynku, które to potwierdzają:
Wysokie stopy procentowe sprawiają, że "kredyty hipoteczne w Polsce należały (i wciąż należą) do najdroższych w Unii Europejskiej".
Dopiero "kolejne obniżki stóp oraz stabilizacja polityki banków w zakresie marż mogą odczuwalnie poprawić dostępność" finansowania.
Nawet pierwsza obniżka stóp "nie był to jednak impuls wystarczająco silny, by pobudzić popyt".
4. "Selektywne podejście", czyli strach przed pustostanem
Wypowiedź dewelopera: "Jednocześnie bardziej selektywnie podchodzimy do uruchamiania nowych inwestycji". – Mikołaj Konopka, Prezes Zarządu Dom Development S.A.
Tłumaczenie: Mamy obawy co do przyszłego popytu i nie chcemy ryzykować rozpoczynania budów, które mogą się nie sprzedać. Wolimy poczekać z nowymi projektami, niż zamrozić setki milionów złotych w niesprzedanych mieszkaniach.
Informacje z rynku, które to potwierdzają:
Deweloperzy przyznają, że "ostrożni są też deweloperzy we wprowadzaniu nowych inwestycji".
Uruchomienie nowych projektów opóźniają również "przewlekłe procedury administracyjne".
Decyzje o starcie nowych budów są podejmowane w odpowiedzi na konkretne sygnały rynkowe, jak prognozy dotyczące obniżek stóp procentowych, które stają się "impulsem do zwiększenia aktywności inwestycyjnej".
Szybki quiz: co deweloper ma na myśli?
1. Oglądasz mieszkanie, a deweloper zachwala: "To dynamicznie rozwijająca się okolica z ogromnym potencjałem". Co to najczęściej oznacza?
Dokładnie tak! To optymistyczne określenie na teren, gdzie dopiero powstaje infrastruktura.
W takim wypadku deweloper wymieniłby te atuty wprost, zamiast używać ogólnego sformułowania.
To jest nadzieja dewelopera, a nie gwarancja. "Potencjał" nie zawsze oznacza pewny zysk.
2. Deweloper pokazuje ci plan lokalu i mówi: "To mieszkanie jest idealne dla singla lub pary, bardzo ustawne". Co to sugeruje?
Duży metraż byłby podkreślany wprost. Ten zwrot ma inne znaczenie.
Praktyczne rozwiązania, takie jak garderoba, byłyby wymienione jako osobny atut.
Zgadza się! To częsty sposób na marketing małych lokali – podkreśla się łatwość ich umeblowania, a nie samą przestrzeń.
3. Na koniec spotkania deweloper mówi: "Radzę się szybko decydować, to ostatnie takie mieszkanie w tej cenie". Jaki jest główny cel tej wypowiedzi?
Choć to możliwe, główny cel jest psychologiczny, a nie czysto informacyjny.
Dokładnie! To klasyczna technika sprzedaży, która ma wywołać u klienta strach przed utratą okazji (FOMO).
Wręcz przeciwnie, sugeruje to, że ceny kolejnych lokali będą już tylko wyższe.
5. "Dopracowujemy ofertę", czyli walka o klienta jakością
Wypowiedź dewelopera: "Dla deweloperów to czas dopracowywania produktów – lokalizacji, układów mieszkań i strategii cenowej". – Jakub Bujalski, Sales and Marketing Manager, Grupo Lar Polska.
Tłumaczenie: Skoro nie możemy już konkurować głównie rosnącą ceną, musimy walczyć o klienta czymś innym. Atrakcyjna lokalizacja, wysoka jakość, funkcjonalny projekt czy unikalna koncepcja stają się kluczowymi argumentami sprzedażowymi.
Informacje z rynku, które to potwierdzają:
Sukces sprzedażowy jest przypisywany strategii, w której stawia się na "atrakcyjne, miejskie lokalizacje oraz wysoką jakość realizacji".
Firmy chwalą się współpracą ze znanymi sportowcami, realizacją prestiżowych i unikalnych projektów jak Mocha Tower czy budową własnej farmy wiatrowej, która zasili ich inwestycje.
6. "Kupujący dla siebie", czyli znikający inwestorzy
Wypowiedź dewelopera: "Inwestorzy pozostawali znacznie mniej aktywni, a zainteresowanie lokalami z myślą o wynajmie lub ochronie kapitału utrzymywało się na relatywnie niskim poziomie". – Adam Urbański, Dyrektor Sprzedaży TDJ Estate.
Tłumaczenie: Z rynku zniknęła znacząca grupa klientów kupujących mieszkania w celach inwestycyjnych (flipy, wynajem). Obecnie siłą napędową są osoby i rodziny, które kupują lokale dla siebie. To zmienia strukturę popytu i wymusza inne podejście do produktu.
Informacje z rynku, które to potwierdzają:
Potwierdza to obserwacja, że w pierwszym półroczu "dominowały zakupy realizowane z myślą o zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych".
Główną grupę nabywców w niektórych firmach stanowiły "osoby kupujące duże mieszkania za gotówkę, z myślą o własnych potrzebach".
🖼️ Wizualizacje a rzeczywistość. Na co uważać, oglądając rendery?
Język deweloperów to nie tylko słowa, ale i obrazy. Piękne wizualizacje architektoniczne to potężne narzędzie marketingowe, ale warto pamiętać, że nie są one zdjęciami. Na co zwracać uwagę?
Otoczenie: Czy na renderze widać bujną zieleń i park, podczas gdy w rzeczywistości działka graniczy z ruchliwą ulicą?
Skala: Wizualizacje często używają szerokokątnych obiektywów, aby pomieszczenia wydawały się większe i bardziej przestronne niż w rzeczywistości.
Materiały: Lśniące, idealne powierzchnie na renderze mogą w rzeczywistości okazać się standardowymi materiałami wykończeniowymi.
Zawsze proś o rzut mieszkania ze szczegółowymi wymiarami i zweryfikuj otoczenie inwestycji osobiście.
7. "Gotowe lokale", czyli lek na niezdecydowanie
Wypowiedź dewelopera: "...wiele [mieszkań] znajduje się na zaawansowanym etapie realizacji, co oznacza krótszy czas oczekiwania na odbiór wymarzonego lokalu". – Nikodem Iskra, Prezes Zarządu Murapol SA.
Tłumaczenie: Zorientowaliśmy się, że ostrożny klient nie chce czekać dwóch lat na klucze. Oferowanie mieszkań, które można obejrzeć i do których można się niedługo wprowadzić, jest skutecznym sposobem na przyspieszenie decyzji zakupowej i zminimalizowanie ryzyka w oczach klienta.
Informacje z rynku, które to potwierdzają:
Inna firma wprost mówi o strategii koncentracji na "finalizacji rozpoczętych projektów, by w momencie wyraźnej poprawy zdolności nabywczych naszych klientów, móc zaoferować im bardzo atrakcyjną opcję w postaci gotowych mieszkań".
8. "Przygotowanie do ożywienia", czyli optymizm na kredyt
Wypowiedź dewelopera: "Pierwsze półrocze traktujemy jako okres przygotowania do ożywienia w drugiej części roku". – Dorota Kos, Sales & Marketing Director w RealCo Property Investment and Development.
Tłumaczenie: Pierwsze sześć miesięcy było trudne i poniżej oczekiwań, ale komunikujemy to jako strategiczny okres przygotowawczy. Całą nadzieję na poprawę wyników pokładamy w nadchodzących kwartałach, licząc głównie na dalsze obniżki stóp procentowych.
Informacje z rynku, które to potwierdzają:
Powszechnie oczekuje się, że "pozytywne sygnały makroekonomiczne (...) przełożą się na wzrost ich [klientów] aktywności w drugiej połowie roku".
Wielu deweloperów "z optymizmem patrzy na drugą połowę roku", wierząc w "stopniowego, ale trwałego ożywienia całego sektora mieszkaniowego".
✅ Jak rozmawiać z deweloperem? 3 pytania, które musisz zadać
Uzbrojony w wiedzę z tego "słownika", możesz przejść do ofensywy. Podczas rozmowy w biurze sprzedaży, zadaj te pytania:
Gdy deweloper mówi o "stabilizacji cen": "Świetnie, w takim razie proszę o informację, jaka była cena transakcyjna za metr w tym budynku trzy miesiące temu, a jaka jest dzisiaj?"
Gdy deweloper mówi o "dopracowanej ofercie": "Rozumiem, a jakie konkretnie elementy (poza standardowymi) wyróżniają Państwa ofertę na tle trzech najbliższych konkurencyjnych inwestycji w tej okolicy?"
Gdy deweloper mówi o "gotowych lokalach": "Doskonale. Skoro mają Państwo gotowe, niesprzedane lokale, to rozumiem, że są Państwo bardziej elastyczni w kwestii negocjacji ceny lub standardu wykończenia?"
9. "Nisze wciąż w cenie", czyli luksus odporny na kryzys
Wypowiedź dewelopera: "Pierwsze półrocze 2025 roku na rynku nieruchomości zabytkowych w Krakowie potwierdza utrzymującą się opłacalność inwestycji w rewitalizację kamienic". – Piotr Garus, Dział Sprzedaży Koneser Group.
Tłumaczenie: Chociaż ogólny rynek mieszkaniowy wyhamował, istnieją segmenty premium i rynki lokalne, które rządzą się własnymi prawami i wciąż są rozgrzane. Popyt na unikalne, luksusowe nieruchomości jest mniej wrażliwy na wahania stóp procentowych.
Informacje z rynku, które to potwierdzają:
W Krakowie "duże zainteresowanie inwestorów przekłada się na dynamiczny wzrost cen mieszkań w atrakcyjnych lokalizacjach" z szacowanym wzrostem 15% rok do roku.
Wzrasta zainteresowanie apartamentami w inwestycjach nadmorskich, które nabywają głównie klienci gotówkowi, zwłaszcza gdy zbliża się sezon urlopowy.
Na rynku pojawiły się nowe apartamenty z segmentu premium, jak Flatta Wilanów w Warszawie.
10. "Transparentność", czyli uśmiech przez łzy
Wypowiedź dewelopera: "Transparentność cen z pewnością wpłynie na sposób prowadzenia negocjacji i może zmienić oczekiwania klientów, dlatego kluczowa będzie edukacja rynku oraz umiejętność elastycznego dostosowania się do nowych realiów". – Anna Wojdyga, Dyrektor Handlowy firmy PROFBUD.
Tłumaczenie: Publicznie chwalimy tę zmianę, bo "transparentność" to pozytywne słowo. W rzeczywistości jest to dla nas rewolucja operacyjna i komunikacyjna. Musimy przebudować systemy, przeszkolić handlowców i przygotować się na to, że klienci, uzbrojeni w twarde dane, będą negocjować znacznie ostrzej.
Informacje z rynku, które to potwierdzają:
Firmy przyznają, że muszą się do tej zmiany "zaadaptować zarówno operacyjnie, jak i komunikacyjnie".
Konieczna jest "aktualizacja naszych materiałów marketingowych oraz procedur wewnętrznych".
Niektórzy podkreślają, że dla nich to żadna nowość, bo stosowali takie praktyki od dawna, co jest sygnałem, że dla reszty rynku jest to istotna i nowa zmiana.
Krajobraz po stabilizacji. Jaka będzie druga połowa roku według deweloperów?
Choć analiza "branżowego języka" ujawnia wiele ukrytych wyzwań, oficjalny przekaz deweloperów na drugą połowę 2025 roku maluje obraz ostrożnego optymizmu. Z wypowiedzi liderów rynku wyłania się spójna wizja przyszłości, oparta na kilku fundamentalnych przesłankach. Firmy zgodnie oczekują stopniowej odbudowy popytu, a motorem napędowym tego trendu mają być przede wszystkim czynniki makroekonomiczne. Powszechnie liczy się na "planowane dalsze luzowanie polityki monetarnej", które poprawi zdolność kredytową Polaków. W połączeniu z rosnącymi wynagrodzeniami ma to zachęcić do zakupów zwłaszcza tych klientów, którzy do tej pory wstrzymywali się z decyzją.
W odpowiedzi na te prognozy, deweloperzy nie zamierzają siedzieć z założonymi rękami. Wiele firm zapowiada zwiększenie aktywności inwestycyjnej i uruchamianie nowych projektów mieszkaniowych, które były dotąd wstrzymywane. Plany obejmują zarówno duże, wieloetapowe osiedla w największych miastach, jak i "większe wprowadzenia na rynek pierwotny w segmencie wielorodzinnym popularnym oraz domów w Warszawie". Jednocześnie widać wyraźny nacisk na utrzymanie stabilności cen, co ma budować zaufanie i zachęcać do podejmowania przemyślanych decyzji zakupowych.
🌿 ESG, czyli nowy standard. Dlaczego warto pytać dewelopera o "zielone" certyfikaty?
Coraz częściej w branży nieruchomości pojawia się skrót ESG (Environmental, Social, Governance). Oznacza on, że budynki są oceniane nie tylko pod kątem ceny, ale też wpływu na środowisko i społeczeństwo. Co to oznacza w praktyce dla Ciebie?
E (Środowisko): Budynek jest energooszczędny (niższe rachunki za ogrzewanie), wykorzystuje ekologiczne materiały, gromadzi deszczówkę czy ma zielony dach.
S (Społeczeństwo): Inwestycja ma dobrze zaprojektowane części wspólne, jest przyjazna dla osób niepełnosprawnych i dobrze skomunikowana z miastem.
G (Ład korporacyjny): Deweloper jest transparentną i stabilną finansowo firmą.
Mieszkania w budynkach z certyfikatami ekologicznymi (np. BREEAM, LEED) mogą być droższe, ale w przyszłości będą prawdopodobnie tańsze w utrzymaniu, łatwiejsze do sprzedania i bardziej odporne na utratę wartości.
Deweloperzy otwarcie przyznają jednak, że ożywienie nie jest pozbawione barier. Najczęściej wskazywanym problemem, który spowalnia wprowadzanie nowych inwestycji na rynek, pozostają "przewlekłe procedury administracyjne" oraz konieczność ścisłej współpracy z organami konserwatorskimi w przypadku rewitalizacji. Jednocześnie cała branża stoi przed wyzwaniem pełnej adaptacji do nowej ustawy o jawności cen, co wymaga nie tylko zmian operacyjnych, ale i redefinicji relacji z klientem. Przyszłość rynku mieszkaniowego w Polsce maluje się więc w dwóch odcieniach: oficjalnego, pełnego nadziei optymizmu i cichej, strategicznej adaptacji do bardziej wymagającej rzeczywistości.
Skąd to wiemy? Jak to wyczytaliśmy?
Niniejsza analiza jest autorskim opracowaniem opartym na obszernej sondzie przeprowadzonej przez portal RynekPierwotny.pl w lipcu 2025 r. wśród kilkunastu wiodących firm deweloperskich. Celem tekstu nie jest krytyka poszczególnych firm, lecz analiza języka i trendów komunikacyjnych całej branży w odpowiedzi na zmieniające się warunki rynkowe. Wszystkie cytaty pochodzą z wyżej wymienionego źródła.
Czytaj także:
- Ile kosztował lot Sławosza Uznańskiego-Wiśniewskiego? Liczymy krok po kroku
- Zachowasz się jak w Polsce, zapłacisz srogi mandat. Uważaj na wakacjach w tych krajach
- Co kryje rachunek za prąd? Opłata mocowa to tylko początek
Źródło: RynekPierwotny.pl/PolskieRadio24.pl/Michał Tomaszkiewicz