Sprzedaż mieszkań spadła. Ale ceny stoją
Sprzedaż nowych mieszkań gwałtownie spadła, ale ceny ani drgną. Co dzieje się na polskim rynku nieruchomości? Najnowsze dane pokazują, że deweloperzy, mimo mniejszego zainteresowania, wcale nie spieszą się z obniżkami. Ekspertka wyjaśnia, dlaczego tak się dzieje i na co mogą liczyć kupujący w najbliższych miesiącach.
2025-07-02, 14:10
Najważniejsze informacje w skrócie:
- Sprzedaż nowych mieszkań spadła w czerwcu o 8,7 proc. w stosunku do maja
- Ceny mieszkań od deweloperów, choć rok do roku wzrosły, to w ostatnich miesiącach praktycznie stoją w miejscu w skali kraju.
- Średnią cenę metra utrzymuje w miejscu pojawianie się nowych, drogich inwestycji na rynku. Rok do roku ceny spadły tylko w Łodzi, a miesiąc do miesiąca wzrosły najmocniej w Aglomeracji Śląskiej, w Bydgoszczy i... w Łodzi.
Spadła sprzedaż mieszkań, ceny jeszcze hamują
Sprzedaż nowych mieszkań w czerwcu br. spadła o 8,7 proc. wobec maja, a w większości przypadków ceny nie zmieniły się na przestrzeni ostatnich dwóch miesięcy - wynika z Barometru Cen Mieszkań portalu Tabelaofert .pl. Licząc rok do roku ceny są wyższe o 6,1 proc.
Jak wynika z barometru, średnia cena metra w 10 największych miastach wzrosła w czerwcu br. o "zaledwie" 0,15 proc. za m kw. w porównaniu do poprzedniego miesiąca. W 90 proc. ofert cena pozostała taka sama. Tam, gdzie pojawiały się zmiany, częściej były to obniżki (5,3 proc.) niż podwyżki (2,8 proc.) - wskazano.
📊 Pułapka średniej ceny. Dlaczego ceny "stoją", chociaż deweloperzy dają rabaty?
Deweloperzy częściej obniżają ceny, niż je podnoszą, a mimo to średnia cena w mieście stoi w miejscu lub lekko rośnie. Jak to możliwe? To statystyczna pułapka.
Efekt nowej, drogiej oferty. Dzieje się tak, ponieważ do sprzedaży cały czas trafiają nowe, droższe inwestycje, budowane na niedawno kupionych, drogich działkach i w wyższym standardzie.
Jak to działa w praktyce? Wyobraź sobie, że na rynku są dwa mieszkania po 10 tys. zł/m². Średnia to 10 tys. zł. Deweloper obniża cenę jednego z nich do 9 tys. zł. Ale jednocześnie wprowadza do oferty trzecie, z nowej inwestycji, za 15 tys. zł/m². Nowa średnia cena dla tych trzech mieszkań to już 11,3 tys. zł/m², mimo że w starym projekcie cena spadła!
Wniosek: Dlatego nie należy patrzeć tylko na ogólną "średnią cenę". Kluczowe jest analizowanie cen w konkretnych, interesujących nas inwestycjach, bo to tam można znaleźć realne obniżki.
Odsetek podwyżek nie był tak niski od roku, to wyraźny sygnał wyhamowania wzrostu cen - ocenili eksperci w środowej informacji prasowej. Dodali, że za "symboliczny" wzrost cen odpowiada przede wszystkim pojawienie się w ofercie nowych, droższych inwestycji.
- Deweloperzy skupiają się dziś na sprzedaży gotowych mieszkań, a nie na podnoszeniu cen. Coraz więcej lokali jest ukończonych i wymaga szybkiego zbycia, bo ich dalsze utrzymywanie generuje koszty – od opłat dla wspólnot po finansowanie. Dlatego na rynku jest tak mało oficjalnych podwyżek – oceniła główna analityczka portalu Ewa Palus.
Jak podkreślono, sprzedaż w czerwcu "mocno wyhamowała". Nowych lokali sprzedano bowiem o 8,7 proc. mniej niż w maju, wracając tym samym do poziomu z kwietnia.
🏠🔍 Jawny rejestr cen mieszkań. Jak wpłynąłby na rynek i twój portfel?
W wielu krajach (np. w Wielkiej Brytanii czy Szwecji) funkcjonują publiczne, ogólnodostępne rejestry, w których można sprawdzić realną cenę transakcyjną każdej sprzedanej nieruchomości. W Polsce na razie operujemy głównie na cenach ofertowych. Co by się zmieniło, gdybyśmy wprowadzili taki system?
Dla Kupujących – koniec z "wróżeniem z fusów".
Dziś, jako kupujący, widzisz głównie ceny ofertowe, które często są zawyżone. Mając dostęp do twardych danych o tym, za ile faktycznie sprzedały się mieszkania w danym bloku czy okolicy, zyskujesz potężne narzędzie negocjacyjne. Argument "wiem, że identyczne mieszkanie piętro niżej sprzedało się miesiąc temu o 50 tys. zł taniej" byłby nie do podważenia.
Dla Sprzedających – urealnienie oczekiwań.
Sprzedający również zyskaliby lepszy obraz rynku. Trudniej byłoby wystawić nieruchomość po absurdalnie zawyżonej cenie, co często prowadzi do wielomiesięcznej stagnacji ogłoszenia. Realna wycena oparta na danych transakcyjnych oznaczałaby prawdopodobnie szybszą sprzedaż.
Dla Całego Rynku – większa stabilność i mniej spekulacji.
Pełna transparentność cenowa sprawia, że rynek staje się bardziej wydajny i racjonalny. Zmniejsza ona pole do spekulacji i gwałtownych, nieuzasadnionych wahań cen. W długim terminie prowadzi to do stabilizacji rynku i zwiększenia zaufania wszystkich jego uczestników. W okresie spowolnienia, takiego jak opisywany w artykule, jawność cen prawdopodobnie przyspieszyłaby ich korektę w dół.
Oddawanie nowych inwestycji podtrzymuje ceny za metr, ale są też spadki cen
Cena typowego mieszkania na rynku pierwotnym wyniosła na koniec miesiąca 14 tys. 190 zł za m kw. - wynika z barometru. Największy wzrost średniej ceny za metr kwadratowy miał miejsce w Aglomeracji Śląskiej (1,4 proc.) i - w ocenie ekspertów - wynikał wyłącznie z pojawienia się nowych, droższych projektów. W już oferowanych inwestycjach deweloperzy podnosili i obniżali ceny mniej więcej tak samo często.
W Bydgoszczy i w Łodzi zanotowano wzrost o 0,8 proc., a w Lublinie i w Warszawie o 0,2 proc. Spadki zanotowano przede wszystkim w Szczecinie i Trójmieście (- 1 proc.) oraz w Krakowie i Wrocławiu (po -0,5 proc.), a także w Poznaniu (-0,4 proc.).
Według ekspertów Łódź pozostaje najtańszym z analizowanych rynków, a marże deweloperów są tu najniższe. Nowa podaż jest jednak coraz droższa - zaznaczono.
🤝 Jak negocjować cenę z deweloperem? 3 argumenty, których możesz użyć
Rynek zwalnia, a to najlepszy czas na negocjacje. Deweloperowi bardziej niż kiedykolwiek zależy na sprzedaży gotowych lokali. Jakie argumenty mogą dać ci przewagę?
Płatność gotówką. Jeśli dysponujesz gotówką i nie potrzebujesz kredytu, jesteś dla dewelopera idealnym klientem. To potężny argument za udzieleniem rabatu, ponieważ deweloper otrzymuje pieniądze szybko i bez ryzyka związanego z twoją zdolnością kredytową.
Zakup "w pakiecie". Kupujesz mieszkanie razem z miejscem postojowym i komórką lokatorską? Zawsze proś o cenę pakietową. Deweloperom często zależy na sprzedaży tych dodatkowych powierzchni, więc są bardziej skorzy do negocjacji przy większym zakupie.
Mieszkania "trudne do sprzedania". Zwróć uwagę na mieszkania, które są w ofercie od dawna – np. te na parterze, bez balkonu, o nietypowym układzie lub ostatnie, które zostały w zakończonej inwestycji. Deweloper będzie bardziej zmotywowany, by się ich pozbyć i zaoferować lepszą cenę.
Eksperci wskazali, że ceny mieszkań są "wciąż" wyższe niż rok temu – średnio o 6,1 proc. W skali roku największy wzrost średniej ceny za m kw. odnotowano w Bydgoszczy (14,5 proc.), Aglomeracji Śląskiej (11,2 proc.), Trójmieście (10,4 proc.) oraz w Lublinie (8,7 proc.). W Poznaniu ceny niemal się nie zmieniły (0,1 proc.). Jedynym miastem, w którym średnia cena za m kw. spadła w ciągu roku, jest Łódź (-4,7 proc.) - wynika z barometru.
Podawana przez Barometr Cen Mieszkań Tabelaofert.pl średnia cena za m kw. została obliczona na podstawie cen "typowych" mieszkań stanowiących 90 proc. oferty rynkowej. W analizie nie uwzględniono mikroapartamentów (lokali poniżej 25 m kw.), które zgodnie z obowiązującym prawem nie są mieszkaniami. Nie wzięto też pod uwagę "nietypowych", bardzo dużych lokali z olbrzymimi tarasami ani lokali typu "open space".
Czytaj także:
- Kobiety jednak zarabiają więcej od mężczyzn? GUS pokazał, w których firmach
- Dwa przeciwne trendy w nieruchomościach. Mieszkania drożeją i tanieją
- Najdroższe kredyty w Europie. "Polskie banki jadą po bandzie"
Źródło: PAP/Tabelaofert.pl/Andrzej Mandel