Polska liderem cen i drogich kredytów. Tak wygląda rynek mieszkań
Analitycy firmy Deloitte zbadali rynki mieszkaniowe w Europie. I choć inni mają drożej, to Polska była liderem wzrostu cen oraz wśród liderów kosztu kredytu.
2025-09-03, 12:25
Najważniejsze informacje w skrócie:
- Z raportu Property Index wynika, że w 2024 ceny mieszkań rosły w Polsce najszybciej w Europie, a kredyty droższe były tylko na Węgrzech
- Ceny mieszkań plasują Polskę w dolnej połowie europejskiej stawki. Z średnią ceną 2792 euro za metr kwadratowy Polska zajęła 17. miejsce na 25 badanych państw
- Za szybki wzrost cen w 2024, zdaniem analityków Deloitte, odpowiadał wciąż "Bezpieczny Kredyt 2 proc."
Drogie kredyty, rosnące ceny
Problem z dostępnością mieszkań występuje nie tylko w Polsce. Widać to choćby po wzroście cen mieszkań, który w dziewięciu badanych przez analityków Deloitte krajach, przekroczył 10 proc. W Polsce średnio wzrosły one w 2024 o ponad 19 proc., przy czym najszybciej rosły w Krakowie (28 proc.), Łodzi (blisko 23 proc.) i Warszawie (o 22 proc.).
Analitycy Deloitte nie mają wątpliwości, że za wzrosty cen mieszkań w 2024 wciąż odpowiadał program "Bezpieczny Kredyt 2 proc.". To właśnie dopłaty do kredytów, także dla osób, które mogły sięgnąć po komercyjny kredyt, nadmuchały bańkę cenową.
📈 Czym jest "bańka cenowa" i czy program rządu ją wywołał?
Analitycy Deloitte sugerują, że za gwałtowny wzrost cen w 2024 roku odpowiadał program "Bezpieczny Kredyt 2 proc.". Takie programy, poprzez nagłe "wpompowanie" w rynek dużej liczby kupujących ze zwiększoną zdolnością kredytową, mogą prowadzić do powstania bańki spekulacyjnej. Charakteryzuje się ona gwałtownym i nieuzasadnionym fundamentalnie wzrostem cen, napędzanym przez nadmierny popyt. Sprzedający, widząc większe możliwości finansowe kupujących, podnoszą ceny, a sami kupujący, bojąc się, że będzie jeszcze drożej, akceptują wyższe stawki. To samonapędzający się mechanizm, który może skończyć się gwałtowną korektą, gdy program wsparcia wygaśnie.
Równocześnie problemem w Polsce nadal jest dostępność kredytów. W 2024 bezwzględnie (czyli wg. całkowitego oprocentowania) droższe były tylko na Węgrzech - średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego w Polsce wynosiło 7,67 proc. rocznie, a na Węgrzech 9,35 proc. Na drugim biegunie była Belgia, w której roczny koszt kredytu wynosił raptem 2,8 proc. Analitycy Deloitte nie porównali przy tym, niestety, jednego kluczowego czynnika, czyli średniej marży bankowej. A te należą w Polsce do najwyższych w Europie.
Spadki stóp procentowych w 2025 roku przekładają się jednak już na niższe raty dla kredytobiorców, a dostępność kredytów się poprawia. Widać to w danych o popycie na nie - jak zauważył dziennik "Rzeczpospolita" rośnie już liczba udzielonych kredytów.
Banki nie obniżają jednak oprocentowania tak szybko, jak RPP stopy. Nowi klienci banków muszą liczyć się z tym, że marża kredytowa może być wyższa niż w przypadku starych kredytobiorców. A notujące rekordowe zyski polskie banki odgrażają się też, że w przypadku wyższych podatków przerzucą ich koszty na klientów, właśnie w postaci marż.
🏦 Dlaczego polskie kredyty są tak drogie? Wyjaśniamy rolę marży bankowej
Artykuł wspomina, że oprocentowanie kredytów w Polsce jest jednym z najwyższych w Europie (7,67%), podczas gdy np. w Belgii to tylko 2,8%. Skąd taka różnica? Poza wysokością stóp procentowych NBP, kluczowym składnikiem jest marża bankowa. Jest to stały, procentowy narzut, który bank dolicza do wskaźnika WIBOR (lub WIRON). To właśnie marża stanowi główny zysk banku na kredycie. Jak zauważono w tekście, marże w polskich bankach należą do najwyższych w Europie. Oznacza to, że nawet gdy stopy procentowe spadają, polskie banki wciąż zarabiają na kredytach znacznie więcej niż ich zachodni konkurenci, co bezpośrednio przekłada się na wyższe raty dla klientów.
Polacy nie mają najgorzej - czyli w innych krajach bywa drożej
Dostępność mieszkań w Polsce nie wygląda, wbrew pozorom, bardzo źle. Przeciętne mieszkanie o powierzchni 70 metrów to w Warszawie koszt 9,7 średnich rocznych pensji. We Wrocławiu i Krakowie trzeba pracować i odkładać wszystko przez 9,7 lat, a w Łodzi już tylko 8,4 roku. Najtańszym z badanych polskich miast są Katowice, gdzie wystarczy 7,1 rocznych średnich pensji.
Polskie miasta są tym samym bardziej dostępne niż Amsterdam, Ateny czy Praga, gdzie kupno mieszkania to koszt ponad 15 średnich rocznych wynagrodzeń. Jednak np. w duńskim Odense wystarczą cztery roczne średnie wynagrodzenia na mieszkanie.
Dane Deloitte pokrywają się z tymi, które mają polscy analitycy. Marek Wielgo, analityk serwisu Rynekpierwotny.pl zauważył, że w II kwartale 2025 roku przeciętna pensja pozwalała na zakup raptem 0,59 metra kwadratowego w Warszawie, ale już 0,8 metra w Katowicach.
Najem w Polsce nie taki drogi (na tle Europy)
Choć w Polsce narzeka się mocno na ceny najmu i dziwne oferty mieszkań (np. poddasze z dojściem tylko po drabinie czy mieszkania w suterenie, jak w XIX wieku), to obiektywnie rzecz ujmując polskie miasta drogie nie są. A przynajmniej tak wynika z danych Deloitte.
📊 Ile lat trzeba pracować na mieszkanie w Europie? [PORÓWNANIE MIAST]
Najlepszym wskaźnikiem dostępności mieszkań nie jest sama cena, a jej stosunek do zarobków. Oto ile przeciętnych rocznych pensji brutto potrzeba, by kupić mieszkanie o pow. 70 m² w wybranych europejskich miastach:
Najtrudniej:
🇳🇱 Amsterdam: 15,8 lat
🇨🇿 Praga: 15,3 lat
🇬🇷 Ateny: 15,1 lat
Gdzieś pośrodku:
🇵🇱 Warszawa / Wrocław / Kraków: 9,7 lat
🇵🇱 Łódź: 8,4 lat
🇵🇱 Katowice: 7,1 lat
Najłatwiej:
🇩🇰 Odense: 4,0 lat
🇧🇪 Liege: 4,4 lat
🇮🇹 Palermo: 4,6 lat
Jak widać, choć sytuacja w Polsce jest trudna, w wielu zachodnich metropoliach jest jeszcze gorzej.
Średni miesięczny czynsz dla właściciela w Warszawie to równowartość 17,9 euro za metr, co oznacza, że polska stolica nie jest, w skali europejskiej, droga. Najwięcej za mieszkanie trzeba płacić w Luksemburgu (43,4 euro za metr), Paryżu (32 euro) i Dublinie (31,7 euro).
Czytaj także:
- Dziś decyzja w sprawie stóp. Eksperci zgodni - RPP je obniży
- Mamy jedne z najdroższych kredytów w UE. NBP usprawiedliwia banki
- Najdroższe kredyty w Europie. "Polskie banki jadą po bandzie"
Źródło: Rzeczpospolita/Deloitte/Andrzej Mandel