Reforma planowania przestrzennego z podpisem prezydenta. Czy to koniec patodeweloperki?

Nowelizacja wprowadza nowe narzędzie planistyczne – plan ogólny, dokument w randze aktu prawa miejscowego, który będzie uchwalany obligatoryjnie dla całej gminy. Samorządy będą miały na to czas do 1 stycznia 2026 r. 

Zgodnie z nowelizacją, plan ogólny zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Będzie to dokument zawierający wyłącznie podstawowe ustalenia, które pozwolą gminie zaplanować zrównoważony i harmonijny rozwój.

"Jego ustalenia będą podstawą nie tylko do uchwalania planów miejscowych, ale także do wydawania decyzji o warunkach zabudowy" - tłumaczy w swoim komentarzu resort rozwoju i technologii.

Minister rozwoju i technologii Waldemar Buda w rozmowie w TVP wyjaśniał, że dziś deweloperzy kupują tereny od rolników i budują bloki lub domy w szczerym polu, bez jakiejkolwiek infrastruktury: dróg, mediów, sklepów i szkół.

REKLAMA

Nowelizacja ustawy zobowiąże prawnie samorządy do opracowania planów zagospodarowania przestrzennego na całym obszarze, który do nich należy.

To pomoże w kolejnych inwestycjach w infrastrukturę, której koszty to dziś około 20 proc. całej inwestycji, oraz ograniczy skutki różne formy patodeweloperki dla nabywców domów i mieszkań.

Według ministra Budy, gdyby w Warszawie nie 40 procent, tylko 100 procent terenów objętych było planem zagospodarowania przestrzennego, wtedy ceny mieszkań w stolicy byłby niższe o 18-20 procent. Podobnie byłoby w innych miejscach w całej Polsce.

Duża szansa dla samorządów

Wiceminister rozwoju i technologii Piotr Uściński uważa, że samorządy będą mogły teraz sprawnie przyjmować plany miejscowe. Zgodnie z ustawą plan ogólny będzie miał formę cyfrowego dokumentu.

REKLAMA

Ma to rozwiązać obecne problemy polegające na tym, że w papierowej wersji studium i planów zagospodarowania narysowane w nich linie, np. oznaczające granice pomiędzy poszczególnymi strefami, nie są tak dokładne, żeby można je było zinterpretować co do metra kwadratowego na gruncie.

Wersja cyfrowa będzie pozwalała na dowolne powiększenie mapy, więc będzie ona dużo dokładniejsza.

Przy planowaniu przestrzennym ważnym elementem są uzgodnienia i opiniowanie planów z różnymi instytucjami, organami ochrony środowiska, konserwatorem zabytków, służbami zajmującymi się gospodarką wodną, czy ruchem lotniczym. Podkreślono w komunikacie resortu rozwoju, że "nowelizacja ustawy skraca terminy na to uzgodnienie".

Wiele zależy od postawy samorządu?

Nową formą planu miejscowego będzie zintegrowany plan inwestycyjny sporządzany na wniosek inwestora, który docelowo zastąpi uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, wydawaną dotychczas na podstawie tzw. specustawy mieszkaniowej.

REKLAMA

W ustawie doprecyzowano też przepisy dotyczące decyzji o warunkach zabudowy, m.in. przez możliwość określenia przez gminę w jakich terenach będą one wydawane czy też ograniczenie zasięgu obszaru analizowanego do 200 m; przewidziano również uruchomienie nieodpłatnego i dostępnego dla wszystkich zainteresowanych Rejestru Urbanistycznego prowadzonego on-line, "który będzie wiarygodnym źródłem informacji o przestrzeni i wszystkich prowadzonych procedurach administracyjnych".

Większość przepisów podpisanej ustawy wejdzie w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia.

Dostęp gmin do Rejestru Urbanistycznego

Według nowych przepisów w 2026 r. uruchomiony zostanie darmowy i dostępny dla wszystkich zainteresowanych Rejestr Urbanistyczny, który będzie prowadzony w systemie teleinformatycznym.

REKLAMA

Znajdą się w nim m.in. takie informacje jak: raporty z konsultacji społecznych; decyzje administracyjne związane z planowaniem przestrzennym; rozstrzygnięcia organów nadzoru.

Ustawa o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Zakłada on wprowadzenie nowego narzędzia planistycznego dla całej gminy – planu ogólnego. Będzie to akt prawa miejscowego, z którym zgodność będą musiały zachować zarówno plany miejscowe, jak i decyzje o warunkach zabudowy. 

Resort rozwoju zapewnia, że chce uprościć, przyspieszyć i ujednolicić procedury dotyczące planowania przestrzennego. Dzisiejsze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego zostanie zastąpiony planem ogólnym gminy.

Uproszczone będą procedury planistyczne, a zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy będą bardziej precyzyjne.

REKLAMA

Plany pod budownictwo będą bardziej transparentne

Według szefa resortu rozwoju i technologii "transparentne reguły inwestowania w planie ogólnym gminy oraz sprawne opracowanie nowych i zmiany istniejących planów miejscowych, w tym pod budownictwo mieszkaniowe, to szansa na niższe ceny mieszkań również w dużych miastach".

Plan ogólny pozwoli określić m.in.: "strukturę funkcjonalno-przestrzenną gminy przez wydzielenie stref planistycznych, granice obszaru, na którym możliwe będzie uzupełnianie zabudowy w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy; zasady lokalizacji nowej funkcji mieszkaniowej w relacji do obsługujących je obiektów, które realizują usługi publiczne, np. szkoła podstawowa, obszar zieleni publicznej".

Wprowadzone zostaną zmiany dotyczące procedury planistycznej polegające m.in. na ujednoliceniu przepisów dla różnych aktów planistycznych czy wprowadzeniu trybu uproszczonej procedury planistycznej w konkretnych przypadkach.

Chodzi też o wzmocnienie głosu społeczeństwa w procedurach planistycznych, zmodyfikowano przepisy dotyczące partycypacji społecznej, wprowadzając między innymi możliwość stosowania różnorodnych form konsultacji.

REKLAMA

System planowania przestrzennego ma być uzupełniony o nowy rodzaj miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – zintegrowany plan inwestycyjny, uchwalany na wniosek inwestora. "W ten sposób będzie możliwe uchwalenie planu miejscowego oraz realizacja inwestycji przy współudziale inwestora" - podkreślono w analizie resortu rozwoju.

Umowa z inwestorem

Przyjęta ustawa zakłada, że uchwalenie planu miejscowego będzie możliwe dopiero po podpisaniu umowy między gminą a inwestorami, określającej wzajemne prawa i obowiązki stron, w tym zobowiązania inwestora do realizacji inwestycji uzupełniającej.

Według nowych przepisów w 2026 r. uruchomiony zostanie darmowy i dostępny dla wszystkich zainteresowanych Rejestr Urbanistyczny, który będzie prowadzony w systemie teleinformatycznym. Znajdą się w nim m.in. takie informacje jak: raporty z konsultacji społecznych; decyzje administracyjne związane z planowaniem przestrzennym; rozstrzygnięcia organów nadzoru.

Jak tłumaczy ministerstwo rozwoju i technologii, nowe przepisy ustawy podpisanej przez prezydenta Andrzeja Dudę zaczną obowiązywać po 30 dniach, od dnia ich ogłoszenia w Dzienniku Ustaw.

REKLAMA

Opracowanie strategii rozwoju gminy, będzie fakultatywne do 1 stycznia 2026 r., a po tym terminie będzie obowiązkowe. To warunek, aby samorządy mogły wydawać po tej dacie pozwolenia na budowę, tzw. WZ-ki.

PR24/IAR/PAP/PAP/portal samorządowy.pl/TVPInfo/materiały prasowe resortu rozwoju/sw