Rekordowy rok dla rynku nieruchomości komercyjnych

Posłuchaj

W 2018 roku inwestorzy ze Stanów Zjednoczonych wyłożyli aż 1 mld 700 mln euro na zakupy nieruchomości w Polsce. To 1/4 wszystkich funduszy ulokowanych w tym czasie nad Wisłą - mówi Michał Stanisławski z Działu Inwestycji Kapitałowych CBRE w rozmowie z Dariuszem Kwiatkowski/ Naczelna Redakcja Gospodarcza

Dodaj do playlisty

Dodaj do playlisty

- Ubiegły rok był absolutnie wyjątkowym w historii rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce - podkreśla  Michał Stanisławski z Działu Inwestycji Kapitałowych CBRE.

Roczny wolumen wyniósł 7 mld 200 mln euro

To wartość, która przekroczyła najwyższy dotąd wynik z 2006 roku. Napływ kapitału stanowi efekt bardzo wysokiego popytu na polskie nieruchomości zarówno ze strony inwestorów krajowych jak i w największym stopniu  zagranicznych. 

- Przede wszystkim jest pochodną zainteresowania  biznesem w Polsce ze strony międzynarodowych firm jako najemców - zauważa Michał Stanisławski.

Na liście największych inwestorów liderem są Stany Zjednoczone ze wspomnianą sumą  1,7 mld euro, chociaż trzeba podkreślić, że o wysokości tej kwoty zdecydowała bardzo duża transakcja o wartości około 1 mld  euro. Została ona zwarta przez spółkę Griffin Real Estate. Był to zakup portfela 28 centrów handlowych na terenie całego kraju. Na drugim miejscu są inwestorzy z Republiki Południowej Afryki, których inwestycje wyniosły 15%. W przeciągu ostatnich lat skupiali się oni na nieruchomościach handlowych, teraz podjęli ofensywę biurową.

Firma Globalworth ma 400 tys. metrów kwadratowych biur 

Dobrym przykładem jest firma Globalworth będąca właścicielem ponad 400 tysięcy metrów kwadratowych biur w całej Polsce. Istotnym trendem jest wzrost zainteresowania Polską inwestorów z Azji. W ubiegłym roku mieliśmy do czynienia z pierwszą akwizycją (zawarciem umów) wykonaną przez inwestorów pochodzących z Filipin, z kolejnymi zakupami funduszy z Malezji oraz bardzo zauważalnym wzrostem zainteresowania i pierwszymi transakcjami funduszy koreańskich. Najwięcej zainwestowano w biura -2.7 mld euro (38%).

Warszawa cieszy się najwiekszym zainteresowanie inwestorów 

Podobnie jak w latach poprzednich największym zainteresowaniem inwestorów cieszyła się Warszawa. W stolicy miało miejsce 67% wszystkich transakcji. Wartość inwestycji w sektorze handlowym, który uplasował się na drugim miejscu wyniosła 2,5 mld euro ( 35%). Dobre wyniki odnotowano na rynku magazynowym, którego wolumen w minionym roku zwiększył się o 100%,a wartość inwestycji zamknęła się kwotą 1.8 mld euro. Na czwartym miejscu znalazł się rynek hotelowy z zainwestowanymi 119 mln euro.

- Myśląc o roku 2019 na pewno spodziewamy się podtrzymania dobrego trendu. Dochodzą do nas sygnały o kolejnych dużych transakcjach, które będą z pewnością pompować wolumen - mówi Michał Stanisławski.

Nieruchomości są bezpieczną inwestycją 

Zdaniem eksperta pochodzenie kapitału powinno utrzymać dotychczasową strukturę, być może z większym udziałem inwestorów koreańskich. Znawcy przedmiotu podkreślają, że nieruchomości są bezpieczną, co do zasady inwestycją i podstawową grupę zainteresowanych takim lokowaniem środków stanowią inwestorzy, którym zależy na szeroko pojętej ochronie kapitału, przy jednoczesnej realizacji zwrotów wyższych niż przy tradycyjnym zakupie obligacji państwowych. Chodzi o tych, którzy cenią sobie spokój dzięki dysponowaniu ustabilizowanymi aktywami. Jest to również pole do popisu dla doświadczonych menedżerów i instytucji finansowych, które są w stanie wykreować wartość po zakupie nieruchomości, czyli sprzedać ją drożej niż kupili.

W kręgu zainteresowania 3 sektory 

Obecnie inwestorzy skupiają się na trzech typach aktywów, czyli sektorze: biurowym, handlowym i magazynowym. Z uwagi na postępującą rewolucję technologiczną przyszłość handlu jest mniej pewna. dlatego coraz większe inwestycje notowane są w sektorze biurowym i magazynowym. Z polskiego punktu widzenia jest to niezwykle ważne, ponieważ geograficznie i ekonomicznie zajmujemy liczące się miejsce na europejskiej i światowej mapie logistyki. Do tego zauważalne jest dążenie do dywersyfikacji rodzajów  aktywów. Następuje zwrot ku nieruchomościom, które dotychczas w Polsce nie były w centrum zainteresowania inwestorów instytucjonalnych.

Polski rynek na początku drogi 

Chodzi o hotele, które na zachodzie Europy, w Azji i Stanach Zjednoczonych są bardzo popularnym celem inwestowania. W Polsce jest to rynek dynamicznie rosnący, ale jednak początkujący. Interesującym trendem jest też wzrost zainteresowania nieruchomościami mieszkaniowymi.

- Tu  mam na myśli nie tylko klasyczne deweloperskie budowanie na sprzedaż, ale przede wszystkim budowanie czy nabywanie nieruchomości przeznaczonych na wynajem - podkreśla Michał Stanisławski.

Zdaniem eksperta Warszawa jest dziś bardzo atrakcyjnym rynkiem dla międzynarodowego kapitału. Zostało to potwierdzone sklasyfikowaniem Polski jako rynku rozwiniętego, z rozwijającego się, co oznacza, że analitycy ryzyka i menedżerowie muszą nieco zmienić strukturę swoich portfeli i więcej kapitału kierować do Polski.

Nasz kraj jest atrakcyjny ze względu na swoje zdrowe fundamenty makroekonomiczne, relatywnie dużą stabilność gospodarczą. Znajduje to odzwierciedlenie w statystykach. Dobrym przykładem jest absorbcja netto, pokazująca jak dużo powierzchni jest przejmowanych przez najemców. Chodzi o wartość bezwzględną. W zeszłym roku Warszawa osiągnęła wskaźnik około 400 tysięcy metrów, dla porównania Paryż około 750 tysięcy, ale musimy pamiętać, że w Warszawie jest około 5,5 mln metrów kwadratowych wynajętych biur, zaś w Paryżu 55 milionów.

Naczelna Redakcja Gospodarcza, Dariusz Kwiatkowski, kw