Polacy są właścicielami mieszkań częściej niż inni obywatele UE. "Bezpieczny kredyt" jeszcze polepszy statystyki
W Polsce notuje się jeden z największych w Europie i zdecydowanie większy niż średnia unijna odsetek własności mieszkań i domów. W kategorii dochodowej poniżej 60 proc. mediany aż 82 proc. społeczeństwa może pochwalić się własnością i jest to 30 proc. więcej niż średnia unijna.
2023-04-12, 09:47
Podobnie sprawa wygląda w różnych kategoriach typów gospodarstw domowych. Tu odsetek własności kształtuje się od 69 proc. (dla 1 osoby dorosłej z dziećmi) do 94 proc. (dla 3+ osób dorosłych z dziećmi). Wszystkie te kategorie kształtują się w przedziale od 7 proc. do 27 proc. powyżej średniej unijnej.
Zmiany w gospodarce
"Większość domów budowana była podczas zmian ustrojowych lat 90. XX wieku . Ponadto, jak pokazują najnowsze dane z 2022 r., w związku z pogarszającą się globalną sytuacją gospodarczą, liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań mierzona powierzchnią mieszkań spadła r/r o 18 proc., co było m.in. wynikiem wysokich stóp procentowych przekładających się na możliwości inwestycyjne gospodarstw domowych.
Ograniczona dostępność mieszkań jest jedną z głównych przyczyn faktu, że w Polsce aż 49 proc. osób w wieku 18-34 lata mieszka z rodzicami. W krajach UE skala tego zjawiska jest większa tylko na Malcie, w Słowacji i Bułgarii. Najbogatsze kraje, takie jak Holandia, Szwecja czy Finlandia, charakteryzują się co najmniej dwukrotnie niższym odsetkiem tzw. gniazdowników.
Odsetek osób w wieku 18-34 lata mieszkających z rodzicami. Źródło: PIE Mniejszy udział kredytów
Na taką sytuację wpływa również fakt, iż Polacy rzadziej zaciągają kredyty. Stosunek kredytów i zobowiązań do dochodu rozporządzalnego gospodarstw domowych wyniósł w Polsce 55,79 proc. w 2021 r. i był jednym z najniższych w UE. Średnia dla strefy euro wyniosła bowiem 95,76 proc.
REKLAMA
Z kolei relacja kredytów hipotecznych do dochodów rozporządzalnych w Polsce kształtowała się na poziomie 33 proc., podczas gdy średnia unijna wynosiła 74 proc. Co więcej, w wyniku zmian w otoczeniu gospodarczym, w szczególności wspomnianych wcześniej wzrostów stóp procentowych, popyt na kredyty hipoteczne uległ dalszym ograniczeniom i, zgodnie z indeksem BIK opisującym popyt na kredyty hipoteczne, w grudniu 2022 r. wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe spadła o 60,7 proc.
Wysoki udział mieszkań powstałych do lat 90. oraz wysoki odsetek ludzi młodych mieszkających z rodzicami wskazuje na występujący niedobór podaży na rynku mieszkań. Ponadto, ich dostępność została ograniczona przez niestabilną obecnie sytuację gospodarczą oraz podwyższone poziomy stóp procentowych przekładające się na zdolność młodych do finansowania zakupu" - napisano w raporcie PIE.
Bezpieczny kredyt pomoże
Projekt Bezpieczny kredyt zaktywizował potencjalnych klientów, którzy już rezerwują mieszkania - napisała w opublikowanej w środę analizie ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE Agnieszka Mikulska. Dodała, że jeżeli ożywienie okaże się trwałe, pojawią się nowe inwestycje.
Według analityczki rzeczywiste okresowo stałe oprocentowanie kredytu w przygotowywanym przez rząd programie może być zróżnicowane pomiędzy poszczególnymi bankami i - jak napisała - "raczej wyższe niż 2 proc". Zwróciła zarazem uwagę, że kwota dopłaty będzie wyliczana na podstawie podawanego przez BGK raz na kwartał wskaźnika średniej kwartalnej stopy procentowej.
REKLAMA
"Dla kredytobiorcy ważne będzie to, że zaciągając kredyt w danym kwartale, otrzyma taką samą kwotę dopłaty niezależnie od tego, w którym banku podpisze umowę i z jakim wyjściowym oprocentowaniem. Tym samym banki, które zdecydują się wziąć udział w programie, teoretycznie będą mogły konkurować oferowanymi warunkami" - wskazała.
Bez limitu
Mikulska przyznała, że bardzo ważny dla kredytobiorców jest brak limitów ceny za metr kwadratowy i powierzchnię mieszkania. Jednak - jak wskazała - z powodu ograniczenia wysokości wkładu własnego (do 200 tys. zł) i kwoty kredytu (500 tys. zł dla singla, 600 tys. zł dla małżeństwa lub osób z dzieckiem) w rzeczywistości projekt ustawy wprowadza limit ceny całkowitej.
W ocenie ekspertki będą to przede wszystkim mieszkania poza centrami największych miast i w mniejszych miejscowościach.
"Jeśli przyjąć jako punkt odniesienia ceny transakcyjne z końca 2022 roku (dane NBP), wówczas gospodarstwo domowe, które mogłoby wykorzystać maksymalny kredyt i dysponowało maksymalnym wkładem własnym, mogłoby w Warszawie kupić mieszkanie o powierzchni zaledwie 62 m kw. na rynku pierwotnym i 66 m kw. na rynku wtórnym, podczas gdy w Zielonej Górze byłoby to 107 m kw. na rynku pierwotnym i 123 m kw. na rynku wtórnym" - wyliczyła analityczka.
REKLAMA
Zdolność kredytowa
Zupełnie inną kwestią - jej zdaniem - pozostaje zdolność kredytowa potencjalnych nabywców i możliwość dysponowania przez nich wkładem własnym. Zauważyła też, że sposób liczenia zdolności kredytowej nie jest zapisany w projekcie ustawy.
"Można zakładać, że banki będą brać pod uwagę rzeczywistą wysokość raty po uwzględnieniu dopłat, a więc korzystną dla kredytobiorców" - oceniła.
Zastrzegła, że ze względu na sposób liczenia dopłat, istnienie bufora zalecanego przez KNF (obecnie 2,5 punktu proc. dla kredytów o tymczasowo stałej stopie procentowej) oraz inne warunki w otoczeniu kredytowym (np. rosnące koszty utrzymania), zdolność kredytowa w programie Bezpieczny kredyt nie będzie równie duża, jak w okresie rekordowo niskiego oprocentowania kredytów - pod koniec 2020 i w pierwszych kwartałach 2021 roku.
Wpływ na rynek mieszkaniowy
Ekspertka zauważyła, że Bezpieczny kredyt już teraz mocno oddziałuje na rynek mieszkaniowy.
"Zaktywizowały się osoby, które nie będą kwalifikowały się do programu, ale spodziewają się, że w drugiej połowie roku program spowoduje wzrost popytu i konkurencji między nabywcami o malejącą podaż. Przede wszystkim uaktywniły się jednak osoby, które z programu chciałyby skorzystać i analizują procedowany projekt lub nawet rezerwują mieszkania na rynku pierwotnym" - wskazała.
REKLAMA
Oceniła, że projekt ze względu na dostęp do relatywnie taniego pieniądza ma szansę zachęcić do zakupów m.in. tak zwanych gniazdowników (dorosłych mieszkających z rodzicami) oraz osoby wynajmujące mieszkanie, dla których Bezpieczny kredyt będzie tańszy niż najem wolnorynkowy. Dodała, że w dużych miastach projekt skierowany będzie przede wszystkim do zamożniejszych osób dysponujących odpowiednią zdolnością kredytową.
Według Mikulskiej brak limitów cenowych może skutkować presją na podniesienie cen w przypadku nieruchomości spełniających założenia programu, o ile zainteresowanie nimi okaże się wystarczająco duże. Z kolei jeżeli ożywienie popytu spowodowane popytem okaże się trwałe, wówczas na większą skalę pojawią się nowe inwestycje dopasowane do programu, zwłaszcza w mniejszych miejscowościach i na obrzeżach dużych miast - podsumowała.
PolskieRadio24.pl/ IAR/ PAP/ mib
REKLAMA
REKLAMA