Jawność cen mieszkań. Deweloperzy mają zastrzeżenia

• Polski Związek Firm Deweloperskich ostrzega przez przepisami o jawności cen nieruchomości
• Przepisy zaproponowane przez Sejm mają być źle napisane i zawierać dużo luk
• W rezultacie ustawa o jawności cen objęłaby 12 proc. oferowanych mieszkań

Jawność cen mieszkań ma pomóc kupującym w rozeznaniu się na rynku oraz ograniczyć wzrost cen. Gdyby jednak wprowadzająca ją ustawa weszła w życie dziś, objęłaby jedynie 12 proc. rynku deweloperskiego, twierdzą deweloperzy. Powód? Źle napisane przepisy.

"Klienci mają prawo do pełnej informacji, ale tylko dobrze zaprojektowane prawo może im ją rzeczywiście zapewnić" - stwierdził PZFD. Ustawa o jawności cen, która przeszła przez Sejm i trafiła do Senatu, dotyczy tylko gotowych mieszkań. Przepisy w uchwalonej formie ograniczają bowiem obowiązek informacyjny wyłącznie do umów sprzedaży - z pominięciem umów deweloperskich i przedwstępnych, które dominują na rynku pierwotnym. Powoduje to, jak twierdzą deweloperzy zrzeszeni w PZFD, że ustawą objęty będzie tylko niewielki procent dostępnej oferty nowych mieszkań - raptem 12 proc. Reszta, czyli niemal 90 proc. ogłoszeń, nadal będzie mogła być prezentowana bez obowiązku ujawniania cen - co całkowicie podważa sens wprowadzania tej regulacji.

Najpoważniejszy błąd w przepisach

Z danych portalu Tabelaofert.pl wynika, że gdyby nowe przepisy weszły w życie już dziś, z prawie 73 tys. dostępnych mieszkań w największych miastach Polski jedynie ok. 9 tys. musiałoby mieć podaną cenę.

- Polski Związek Firm Deweloperskich od początku jednoznacznie popierał wprowadzenie obowiązku publikowania cen ofertowych mieszkań, bo może to zwiększyć przejrzystość rynku. Niestety, uchwalona 24 kwietnia 2025 r. ustawa zawiera liczne błędy legislacyjne, które sprawiają, że cel ten nie zostanie osiągnięty. Ustawodawca nie uwzględnił, że większość umów na rynku mieszkaniowym to umowy deweloperskie, a nie umowy sprzedaży gotowych lokali. Przez to większość transakcji pozostanie poza zakresem ustawy, co jest sprzeczne z jej zakładanym celem - podkreślił Przemysław Dziąg, zastępca dyrektora generalnego PZFD.

- Zamiast doprecyzowania przepisów i objęcia pełnego katalogu transakcji deweloperskich, procedowanie projektu odbyło się w trybie ekspresowym, bez realnej i merytorycznej refleksji nad skutkami prawnymi i praktycznymi przyjmowanych rozwiązań - dodał przedstawiciel deweloperów.

W efekcie, jak przekonuje PZFD, nowe przepisy nie rozwiążą realnych problemów rynku mieszkaniowego, a jedynie sprawiają takie wrażenie. Co sprawia, że cel nowego prawa nie zostanie zrealizowany. 

REKLAMA

Ustawa faktycznie nie wspomina wprost o umowach przedwstępnych czy deweloperskich, mówiąc tylko o "procesie sprzedaży" (np. w art. 1 ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym). Jednak nie mówi też o tym, że dotyczy ona tylko umów sprzedaży gotowych mieszkań - proces sprzedaży może obejmować szerszy zakres umów i może być to kwestia interpretacji. W tym punkcie PFZD faktycznie ma rację, że przepisy nie są precyzyjne. 

Warto też zauważyć, że w ustawie przegłosowanej przez Sejm 24 kwietnia brakuje precyzyjnych zapisów dotyczących karania za niestosowanie się do jej zapisów. Jest w niej odniesienie do przepisów o naruszaniu zbiorowych interesów konsumentów, ale nie uwzględnia się w niej wprost faktu, że deweloperzy często powołują dla każdej inwestycji osobną spółkę celową. Co w efekcie może prowadzić do nieściągalności kar lub ich nieuciążliwej wysokości. 

Brak współpracy z organami i praktykami

Jako powód braków w ustawie deweloperzy zrzeszeni w PZFD podają, że pominięto zarówno ich głos, jak i opinie kluczowych instytucji - w tym Sądu Najwyższego, Krajowej Izby Radców Prawnych, Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów czy Biura Legislacyjnego Sejmu. Ich uwagi dotyczyły m.in. niezgodności przepisów z ustawą deweloperską, nałożenia nadmiernych obowiązków wobec przedsiębiorców oraz ryzyka nałożenia kar za niezamierzone uchybienia.

- Wiele środowisk zgłaszało bardzo zbliżone zastrzeżenia do ustawy. Mimo to projekt został przeforsowany bez ich uwzględnienia. Taka praktyka rodzi poważne wątpliwości co do jakości procesu legislacyjnego i pokazuje lekceważenie roli podmiotów odpowiedzialnych za spójność przepisów oraz ich praktyczne stosowanie - mówi Bartosz Guss, dyrektor generalny PZFD.

Deweloperzy zauważają, że proces legislacyjny ustawy o jawności cen przebiegał bardzo szybko. Od złożenia projektu do głosowania w Sejmie minęły prawie dwa miesiące. Ale od pierwszego posiedzenia komisji do uchwalenia ustawy minęły już tylko dwa dni. Cały proces odbył się bez rzeczywistej debaty z ekspertami i bez analizy zgłoszonych uwag czy poprawek.

Chaos legislacyjny zamiast transparentności

W efekcie, jak twierdzą deweloperzy, uchwalone przepisy są pełne niejasności, które w praktyce utrudnią ich rzetelne stosowanie. W piśmie przesłanym do Senatu, PZFD zwraca uwagę m.in. na to, że istnieje ryzyko sprawiające, że przedsiębiorcy, którzy kupią mieszkanie od dewelopera na potrzeby działalności (np. księgowi, stomatolodzy czy prawnicy), a później będą chcieli je sprzedać, będą musieli ujawnić jego cenę - i opublikować ją na stronie internetowej dewelopera, a kupującym wręczyć prospekt informacyjny;

Do tego w ustawie są kolejne braki, których istnienie stwierdzają zrzeszeni w PZFD deweloperzy:

REKLAMA

• w ustawie brakuje jasnej definicji, czym właściwie jest „własna strona internetowa” dewelopera, a to budzi wątpliwości, czy wystarczy publikacja cen mieszkań na stronie spółki dominującej, czy konieczna jest strona konkretnej firmy z grupy kapitałowej (spółki celowej),
• nowe przepisy wprowadzają codzienny obowiązek raportowania cen wszystkich oferowanych mieszkań do rządowego systemu otwartych danych - bez jasnych zasad, określonego formatu raportowania, za to z krótkim czasem na wdrożenie. Mimo zgłaszanych przez PZFD próśb o interpretację przepisów i przedstawienie wytycznych Ministerstwo Cyfryzacji nie odpowiada.

- Dla dużych firm może być to wykonalne, ale dla mniejszych, lokalnych deweloperów bez zaplecza IT czy wsparcia prawnego - już nie. Bez prostych wytycznych łatwo tu o błędy, które zamiast przejrzystości mogą przynieść chaos i ryzyko sankcji ze strony UOKiK za naruszenie zbiorowych interesów konsumentów - zauważa Przemysław Dziąg.

PZFD zwrócił się więc do Senatu z apelem o wprowadzenie niezbędnych korekt do ustawy.

W przygotowanym stanowisku wskazuje konkretne zapisy wymagające zmiany - m.in. rozszerzenie zakresu ustawy m.in. na umowy deweloperskie, doprecyzowanie przepisów technicznych oraz zapewnienie realnego okresu przejściowego dla obowiązku raportowania danych.

Czytaj także: 

• Mieszkaniowa kwadratura koła. "Państwo musi zmienić swoje podejście do mieszkalnictwa"
• Będą nowe przepisy dla deweloperów. "Biblia budowlańca"
• Mieszkania będą tańsze? Co drugi pośrednik przewiduje spadki cen

Źródło: PZFD/PAP/AM