Co się opłaca - wynajem czy zakup? W tych 4 miastach rata jest niższa od czynszu
Stawki czynszów w największych polskich miastach nieubłaganie rosną - w Warszawie sięgnął już 79 zł za metr kwadratowy, a do tego trzeba doliczyć jeszcze opłaty. Jest to jednak kwota wciąż niska w porównaniu do raty kredytu za zakup mieszkania w stolicy. Tylko w 4 analizowanych miastach kredyt jest mniejszym obciążeniem dla portfela niż wynajem.
2025-08-20, 13:33
Najważniejsze informacje w skrócie:
- Rosnące koszty najmu dominują polski rynek, zwłaszcza w kluczowych metropoliach, gdzie średnie stawki za metr kwadratowy systematycznie rosną
- Większość polskich miast oferuje najem jako tańszą opcję niż kredyt hipoteczny, z zaledwie czterema wyjątkami na korzyść zakupu
- Rynek najmu w najbliższych miesiącach może zmierzać ku stabilizacji, co wynika z prognoz ekspertów, którzy wskazują na czynniki takie jak niższe stopy procentowe i wzrost podaży profesjonalnych ofert wynajmu
Czynsz czy rata? Za najem mniej niż za własne
Raport „Najem mieszkań, sierpień 2025 r.”, przygotowany przez Rankomat.pl we współpracy z Rentier.io, jasno wskazuje na kontynuację wzrostowego trendu na polskim rynku najmu, szczególnie w przypadku największych aglomeracji. Lipiec 2025 roku przyniósł dalszy wzrost przeciętnych kosztów wynajmu, co stanowi bezpośrednie odzwierciedlenie dynamicznej sytuacji w sektorze nieruchomości.
Warszawa utrzymuje pozycję niekwestionowanego lidera pod względem wysokości czynszów, gdzie za metr kwadratowy mieszkania trzeba zapłacić średnio 79 zł, nie wliczając w to dodatkowych opłat, takich jak rachunki za media czy koszty administracyjne.
Wynajem czy zakup? W tych 4 miastach rata jest niższa od czynszu
Analiza rynku nieruchomości w 17 największych miastach Polski pokazuje, gdzie bardziej opłaca się kupić mieszkanie na kredyt, a gdzie je wynajmować.
🏢 Czynsz niższy od raty (13 miast)
🏡 Rata niższa od czynszu (4 miasta)
Miesięczny koszt wynajmu typowego 50-metrowego lokalu w stolicy może więc sięgnąć blisko 4 tysięcy złotych – dokładnie 3950 zł. Różnica cenowa Warszawy nad resztą kraju, choć nadal wyraźna, nieco maleje, gdyż Gdańsk plasuje się tuż za Warszawą z ceną 70 zł za metr kwadratowy. Ponadto, w miastach takich jak Gdynia, Wrocław czy Kraków, czynsze za mieszkanie o metrażu około 50 mkw. przekraczają próg 3 tys. zł miesięcznie.
W Krakowie stawka podniosła się z 66 do 68 zł, we Wrocławiu z 65 do 66 zł. Najtańszymi miastami wciąż pozostają Radom (42 zł/m2) i Częstochowa (39 zł/m2), gdzie ceny praktycznie nie uległy zmianie. Można zatem wnioskować, że popyt na najem koncentruje się niezmiennie w ośrodkach uznawanych za najbardziej atrakcyjne pod kątem perspektyw zawodowych i dostępu do edukacji.
Porównanie kosztu najmu i kredytu mieszkania 50 metrów kwadratowych - Lipiec to tradycyjnie jeden z najbardziej aktywnych miesięcy na rynku wynajmu mieszkań. Właściciele lokali kontaktują się z dotychczasowymi najemcami, aby ustalić przedłużenie umów na kolejny rok, a mieszkania, które nie zostają w rękach obecnych lokatorów, wracają na rynek, zwiększając podaż. Letni okres poszukiwań to także czas, gdy swoją aktywność rozpoczynają nowi studenci przygotowujący się do nowego roku akademickiego – stwierdził Anton Bubiel, prezes Rentier.io.
W ujęciu miesięcznym (lipiec 2025 r. w porównaniu do czerwca 2025 r.) średni wzrost cen najmu we wszystkich 17 analizowanych miastach wyniósł 1,08%. Niemniej jednak, odnotowano niewielkie spadki w niektórych miastach, m.in. w Szczecinie (-2,5%), Sosnowcu (-1,9%) czy Gdyni (-0,8%). Największy miesięczny wzrost, bo aż o 5%, odnotowano w Gdańsku. W perspektywie rocznej (lipiec 2025 r. vs. lipiec 2024 r.) średnie stawki najmu wzrosły o 5,31%.
🚧 Rata niższa, ale próg wejścia wciąż wysoki. Czym jest bariera wkładu własnego?
Nawet jeśli w Częstochowie czy Sosnowcu miesięczna rata kredytu jest niższa od czynszu, dla wielu osób zakup mieszkania pozostaje poza zasięgiem. Powodem jest bariera wejścia, czyli konieczność zgromadzenia wkładu własnego, który przy obecnych cenach nieruchomości jest ogromnym wyzwaniem. Artykuł zakłada 10% wkładu własnego, jednak wiele banków wymaga 20%. Dla mieszkania wartego 500 tys. zł oznacza to konieczność posiadania od 50 do 100 tys. zł w gotówce, zanim w ogóle zaczniemy myśleć o kredycie. To właśnie ta kwota, a nie wysokość miesięcznej raty, jest często największą przeszkodą na drodze do własnego "M".
Tylko w Częstochowie nie zaobserwowano żadnych zmian, natomiast najbardziej spektakularny wzrost, bo aż o 11%, nastąpił w Sosnowcu. Raport porównuje też hipotetyczny miesięczny czynszu z ratą kredytu hipotecznego. Okazuje się, że jedynie w 4 spośród 17 badanych miast rata kredytu hipotecznego jest obecnie niższa niż opłata za najem.
Są to: Częstochowa (gdzie różnica wynosi zaledwie 7 zł na korzyść kredytu), Łódź (13 zł), Szczecin (34 zł) oraz Sosnowiec, gdzie oszczędność na racie kredytu jest najbardziej znacząca i sięga 195 zł. W pozostałych 13 miastach, przy założeniu 10% wkładu własnego i 30-letniego okresu spłaty, miesięczna rata kredytu przewyższa koszt najmu. Największe różnice na niekorzyść kredytobiorców odnotowano w Krakowie, gdzie rata za 50-metrowe mieszkanie jest wyższa aż o 877 zł w porównaniu do czynszu najmu. W Warszawie różnica ta jest podobnie wysoka i wynosi 867 zł, a w Toruniu sięga 559 zł. Nieco mniejsze, ale wciąż zauważalne różnice odnotowano w Lublinie (251 zł), Bydgoszczy (207 zł) i Radomiu (150 zł).
Sytuacja może się jednak zmienić. Anton Bubiel przewiduje stabilizację stawek czynszów w nadchodzących miesiącach. Wskazuje na kilka kluczowych czynników, które mogą wpłynąć na spowolnienie tempa wzrostu cen. Po pierwsze, obniżone stopy procentowe mogą zachęcać część najemców do rozważenia zakupu własnego mieszkania.
🏢 Czym są PRS-y i REIT-y? Nadchodzi rewolucja na rynku najmu
W artykule ekspert przewiduje stabilizację czynszów m.in. dzięki rosnącej podaży mieszkań z segmentu PRS i wejściu na rynek REIT-ów. Co oznaczają te skróty?
PRS (Private Rented Sector): To profesjonalny najem instytucjonalny. Mieszkania w całym budynku należą do jednego, dużego funduszu, który zarządza wynajmem w sposób profesjonalny – jak firmą. Oznacza to standaryzację, pewność i często dłuższe umowy, co zwiększa konkurencję dla prywatnych właścicieli.
REIT (Real Estate Investment Trust): To specjalne fundusze inwestycyjne, które pozwalają drobnym inwestorom kupować akcje i czerpać zyski z wynajmu dużych nieruchomości komercyjnych (biur, magazynów, a także mieszkań). Wprowadzenie REIT-ów w Polsce mogłoby znacząco zwiększyć podaż mieszkań na wynajem, co potencjalnie zahamowałoby wzrost cen.
Perspektywa malejącej inflacji i dalszego luzowania polityki monetarnej może sprawić, że w stosunkowo bliskiej perspektywie kredyt stanie się jeszcze bardziej opłacalny. Po drugie, stabilny napływ cudzoziemców, bez gwałtownych wzrostów, utrzyma popyt na obecnym poziomie.
Po trzecie, rosnąca podaż mieszkań z segmentu profesjonalnego najmu (tzw. PRS-ów) oraz planowane wejście na rynek funduszy REIT-ów (funduszy inwestujących w nieruchomości na wynajem) mogą zwiększyć konkurencję. Wszystkie te czynniki mogą doprowadzić do większej konkurencji cenowej i zahamować dotychczasowe, szybkie tempo wzrostu stawek najmu.
Czytaj także:
- Podatek od nieruchomości. Gminy coraz częściej stosują maksymalną stawkę
- Tańsze kredyty ożywiły rynek. Jednak ceny mieszkań nie wszędzie rosną
- Te miasta w Polsce wyludniają się najszybciej. Są najnowsze dane z GUS
Źródło: rentier.io/rankomat.pl/Michał Tomaszkiewicz